Закон об обмене квартиры

Содержание
  1. Родственный обмен квартирами. Какие нужны документы при обмене квартиры между родственниками?
  2. Обмен приватизированного жилья
  3. Обмен родственников приватизированной на неприватизированную квартиру
  4. Родственный обмен квартирами соцнайма
  5. Документы при родственном обмене квартир
  6. Что представляет собой мена недвижимости и чем это выгодно для лиц, заключивших договор?
  7. Суть договора
  8. В каких случаях выгодно заключать договор?
  9. Нюансы при оформлении договора
  10. Какие документы нужны для заключения сделки?
  11. Правовые последствия совершения мены для сторон сделки
  12. Получение свидетельств о праве собственности на квартиры
  13. : Подмена договора купли-продажи договором мены
  14. Обмен квартиры на квартиру: главные особенности сделки
  15. Обмен между неприватизированными квартирами
  16. Мена приватизированных квартир
  17. Вариант обмена с застройщиком недвижимости
  18. Трейд ин
  19. Особенности различных вариантов обмена
  20. Обмен с доплатой
  21. Обмен большой квартиры на несколько маленьких
  22. Обмены квартиры на частный дом
  23. Обмен долей
  24. Налоги
  25. Риски
  26. Платят ли налоги при обмене квартиры
  27. Основные сведения
  28. Размер налоговых платежей
  29. Имущественный вычет
  30. Особенности обмена
  31. Обмен муниципальной квартиры
  32. Мена квартиры на автомобиль
  33. Обмен квартир
  34. Обмен квартиры с доплатой
  35. Обмен квартир в разных городах
  36. Обмен частного дома на квартиру
  37. Договор обмена квартиры и правила его составления

Родственный обмен квартирами. Какие нужны документы при обмене квартиры между родственниками?

Закон об обмене квартиры

Вопрос о том, существуют ли какие-либо привилегии у родственников, которые желают осуществить обмен жилыми площадями, пользуется популярностью. Но в настоящее время родственный обмен жильем требует такие же документы и справки, как при обмене между незнакомыми людьми.

Юристы констатируют тот факт, что к ним часто обращаются с вопросом об обмене квартир. Для того чтобы собрать все необходимые документы для обмена жильем между родственниками, нужно принять во внимание ряд факторов.

Законодательство России не выделяет такое понятие, как «родственный обмен». Жилищный кодекс РФ также не предусматривает такого вида обмена. Между обменом приватизированных и неприватизированных квартир прослеживается существенная разница. Они представляют собой разную правовую характеристику.

Обмен приватизированного жилья

Существует также договор под названием «купля-продажа», который имеет много отличий от договора обмена. Разница в том, что договор купли-продажи предполагает обмен какой-либо собственности на денежные средства.

В свою очередь, договор обмена предусматривает обмен одного имущества на другое, а если такая сделка неравноценна – полагается доплата.

Плюс обмена в том, что покупателю жилья не нужно связываться с огромными суммами денежных средств, но эта операция является более сложной и долгой.

Обмен квартир (приватизированных) между родственниками предусматривает соглашение лиц, жилая площадь одного из которых является личным владением. Таким обменом предусматривается регистрация в Реестре и перерегистрация в кадастровых органах. Завершается процедура выдачей нового техпаспорта каждому участнику соглашения.

Такая же схема обмена, только между незнакомыми людьми, рассчитана на констатацию в разнице стоимости жилых площадей. Такой вид взаимообмена является более надежным, но в то же время на это пойдут немалые затраты.

Налоговый Кодекс Российской Федерации (НК РФ) говорит о том, что количество денег, полученных в результате продажи жилой площади, которая находилась в чьей-либо собственности не более трех лет, является доходом, облагаемым налогом. Налоговый сбор предполагает тринадцать процентов от суммы стоимости жилплощади.

Если же стоимость квартиры не больше одного миллиона рублей, налог не выплачивается. Отмену налога также предусматривает случай, если жилье находится во владении не больше, чем три года, плюс к этому его цена не превышает миллион.

Перед тем, как определиться с таким решением, необходимо учитывать решение супруга по данному вопросу. Это берется во внимание тогда, когда развод осуществлен меньше, чем три года назад, и в том случае, если квартира покупалась в брачном союзе.

Если жилье приватизировано одним членом семьи, такое согласие не потребуется так же, как и в случае наследства. Если участники сделки несовершеннолетние, необходимо предоставить оригиналы свидетельств о рождении и разрешение опекунских органов.

Договор дарения можно использовать в том случае, если обмен собираются совершить между собой родственники. В таком случае отсутствует налог на прибыль. До 01.03.

2013  такой договор должен был быть подтвержден регистрацией. Но 30 декабря 2012 года вышел закон, который отменил подобное оформление. Нотариус может заверить документ по желанию дарителя.

Факт дарения жилья предусматривает сбор конкретных документов:

  1. Наличие паспортов обеих сторон договора.
  2. Документ, который подтверждает родственную связь.
  3. Свидетельство о праве собственности на жилье.
  4. Соглашение в письменном виде на дарение жилья всех приватизированных жильцов.
  5. Справка из кадастровых органов.
  6. Техпаспорт жилого помещения.
  7. Квитанция об оплате за регистрацию передачи прав на владение. Оплата составляет две тысячи рублей.

Договор обмена должен быть:

  • Составлен в письменной форме.
  • Нотариально заверенным.
  • В договоре должны быть указаны характеристики обеих жилых площадей.
  • Необходимо отметить дальнейшую судьбу зарегистрированных жителей квартир.
  • Предоставлен в трех экземплярах.
  • Справки (экспликация, поэтажный план, кадастровый паспорт).

Скачать образец  договора родственного обмена квартирами

Обмен родственников приватизированной на неприватизированную квартиру

Такой вид обмена не оговаривается российским законодательством, поэтому вам предстоит нелегкий и длительный процесс. В первую очередь нужно приватизировать квартиру, которая взята в аренду. Уже после этого обратиться к процессу обмена или дарения жилья.

Следующий способ немного сложнее. Нужно зарегистрировать совершеннолетнего члена семьи в неприватизированной квартире, а перед этим – снять с регистрации в приватизированном жилье.

Если размеры жилого помещения соответствуют стандартам социального найма, то прописка пройдет без каких-либо проблем.

Затем с помощью официального документа, подтверждающего дарение, осуществить замену хозяина частной квартиры.

Родственный обмен квартирами соцнайма

Статья 72 ЖК РФ (Жилищный кодекс) говорит о возможности обмена снимаемой жилой площади между несколькими жителями не только одного города, но и разных населенных пунктов.

Такой обмен предполагает заполнение договора, который оговаривает условия обмена, в трех экземплярах. В свою очередь, один документ должен быть зарегистрированным.

В дальнейшем такой документ имеет значение юридического и доказывает, что обязанности переданы уже другому физическому лицу.

Каждый участник обмена обязан предоставить оригинал документа об обмене в местные органы для того, чтобы получить их одобрение. Отказ администрации может быть выдан в определенных случаях, предусмотренных в ст. 73 ЖК РФ:

  • Одно из обмениваемых помещений является неподходящим для дальнейшего проживания в нем.
  • Право на использование жилья оговаривается в суде.
  • Дом, в котором находится квартира, планируемая на обмен, может быть снесён в ближайшее время.
  • В квартиру, которая предлагается на обмен, может поселиться человек, заражен хроническими заболеваниями, и проживание с ним может оказаться опасным для здоровья.
  • Возможный кардинальный ремонт дома.

Отклонение может быть рассмотрено в суде. В случае отсутствия всех ограничений понадобятся следующие документы:

  • Подтвержденный органами местного управления договор об обмене жилья в письменной форме.
  • Соглашение об обмене всех зарегистрированных жителей квартиры. Без такого согласия в процедуре может быть отказано.
  • При существовании жителей квартиры, не достигших 18-летия, договор обмена должен подтвердить орган опеки и попечительства.
  • Заверенное заявление об обмене квартир.
  • Справка, которая подтверждает отсутствие долга нанимателя.
  • Саправка из домовой книги.
  • Документ о состоянии жилого помещения.
  • План дома.

Согласно новому распоряжению ЖК РФ должны быть отменены договора об аренде жилья, которые заключили ранее для того, чтобы произвести обмен квартир соцнайма. Органы местного управления должны расторгнуть эти договора и заключить новые в течении десяти дней.

Документы при родственном обмене квартир

Договор об обмене является главным в данной процедуре. Но кроме этого нужно подготовить и другие бумаги для предоставления их в местные административные органы:

  • Заявление, которое должно быть одобрено администрацией местного управления.
  • Копии паспорта каждого участника обмена.
  • Ордера, полученные на квартиры.
  • Постановление на вселение в новое жилое помещение.
  • Документ о соцнайме предыдущего помещения.
  • Выписка, которая разрешает дальнейшее вселение.
  • Справка, в которой отмечены все зарегистрированные члены семьи.
  • Согласие всех задействованных членов семьи.

Кроме всех указанных документов обязательно нужно иметь с собой квитанции об оплате за проведенные операции.

Несмотря на то по закону Российской Федерации не предусмотрено такой процедуры как «обмен квартир между родственниками», жилую площадь обменять можно. Тот случай, когда квартира – чья-то собственность и когда она муниципальная служба – позволяет совершить обмен.

В последнее время спрос на такие услуги уменьшается все больше и больше. Люди не хотят меняться собственностью, опасаясь каких-либо последствий. Поэтому покупка персонального жилья – более подходящий вариант.

Источник: http://law03.ru/housing/article/rodstvennyj-obmen-kvartirami

Что представляет собой мена недвижимости и чем это выгодно для лиц, заключивших договор?

Закон об обмене квартиры

Обмен жильем – не самый распространенный вариант смены квартиры или дома. Однако в некоторых случаях именно он является оптимальным вариантом. Чаще всего такие сделки совершают близкие родственники, друзья, знакомые.

Нельзя путать договор мены с обменом квартиры. Последний предусматривает просто смену места проживания без вступления в право собственности (жильё социального найма, например).

Если же в результате обмена платой выступают не деньги, а права собственности на недвижимость, то это и есть мена.

Суть договора

В ст. 567 Гражданского кодекса РФ изложено понятие договора мены – это разновидность сделки с недвижимостью, в результате которой владельцы обмениваются жильем.

Априори обмен этот должен быть равноценным, хотя в тексте может быть указано иное.

Нюансом такого соглашения является правовое положение сторон — каждая из них одновременно выступает и покупателем, и продавцом.

Факт обмена жильем подтверждается заключением письменного договора между сторонами. Документ оформляется как гражданско-правовое соглашение.

По своей сути, это тот же договор купли-продажи с присущими ему моментами:

  • платой за жилье выступают не деньги, а имущественные права, в которые вступает каждый из собственников квартир по вступлении договора в силу;
  • договор мены считается исполненным после регистрации прав собственности на жилые помещения, сопровождающейся получением новых свидетельств, техпаспортов, кадастровых паспортов и прочей документации.

В случаях, когда обмен неравноценен, сделку уже нельзя считать истинным «бартером», поскольку одна из сторон получает некую прибыль. Все эти нюансы также прописываются в договоре.

Регулируются такие сделки, как и купля-продажа недвижимости, нормами Гражданского кодекса РФ.

В каких случаях выгодно заключать договор?

Основными причинами, побуждающими владельцев жилья к заключению соглашения мены, можно считать:

  • желание улучшить свои условия проживания с минимальными затратами времени;
  • попытка сэкономить на уплате налогов.

Последнее часто является первопричиной осуществления бартера. Дело в том, что при равноценном обмене, когда имущество собственников подходит обеим сторонам и стоимость их равна, налог в госбюджет не уплачивается.

Даже если недвижимость неравноценна, размер отчислений будет существенно ниже.

Поскольку налог на доходы физических лиц предполагает вычет из полученной прибыли, то и взиматься он будет не с общей оценочной стоимости, а только с разницы.

Необходимость уплаты НДФЛ возникает только у тех собственников, которые владеют жильем менее 3 лет. Причем неважно, каким образом владелец вступил в права: дарение, покупка, унаследование.

При сроке владения меньше 3 лет можно воспользоваться правом на имущественный вычет, прописанный в ст. 220 Налогового кодекса РФ.

Сделки между близкими людьми неравноценных квартир зачастую происходят с доплатой «в конверте», когда сумма прибыли от продажи и вовсе нигде не фигурирует.

На практике заключение таких договоров осуществляется чаще всего между родственниками или друзьями.

Найти постороннего человека-владельца жилья, которого устроит ваша квартира, а его недвижимость приглянулась вам, очень трудно.

Нюансы при оформлении договора

Такой документ заключают исключительно собственники недвижимости. Его основные пункты прописаны в ст. 567 Гражданского кодекса РФ.

При составлении текста договора мены в нем обязательно указываются существенные условия сделки, а именно:

  • наименования, адреса, реквизиты сторон – владельцев жилья;
  • дата, место заключения;
  • подробное описание жилья –адрес, этаж, сведения о доме, общая и жилая площадь, техническая информация;
  • недостатки жилья (полное описание);
  • стоимость доплаты, если происходит неравноценный обмен;
  • обязательство сторон – передача в указанный срок недвижимого имущества;
  • порядок урегулирования спорных моментов;
  • ответственность продавцов.

Указывать стоимость недвижимости в тексте не обязательно.

Передача прав собственности происходит одновременно. Хотя, если такой синхронный обмен совершить невозможно, в тексте прописывается срок исполнения договора и порядок передачи имущественных прав.

Подписанный документ заверяется у нотариуса.

Какие документы нужны для заключения сделки?

Обмен жилья осуществляется с использованием тех же документов, что и операция купли-продажи с той лишь разницы, что документы на квартиры предоставляют обе стороны сделки.

Для заключения договора потребуются:

  • правоустанавливающие свидетельства на недвижимость обеих сторон договора;
  • кадастровые паспорта помещений;
  • выписки из домовых книг, для нотариальных сделок – копии лицевых счетов;
  • паспорта, свидетельства о рождении, заключении/расторжении брака собственников – участников сделки;
  • если жилье было куплено в браке, понадобится письменное и заверенное согласие супругов;
  • брачный договор, если в нем есть пункт о собственности супругов (единоличной, совместной);
  • иные документы, необходимые в индивидуальных случаях.

К иным документам, к примеру, можно отнести:

  • решения органов опеки/попечительства, если в сделке участвуют (прописаны в квартире)
  • несовершеннолетние дети;
  • решение суда;
  • договор дарения, когда квартира получена таким способом.

Правовые последствия совершения мены для сторон сделки

Юридическим следствием вступления договора в силу для обеих сторон можно считать получение права на недвижимость. В этом смысле договоры мены и купли-продажи имеют одинаковые последствия- стороны становятся обладателями предмета договора.

В бартерных сделках с недвижимостью часто фигурирует доплата, и одна из сторон становится еще и выгодополучателем.

Нарушения условий договора любой из сторон могут быть основанием для признания соглашения мены недействительным.

Однако для этого нужны веские основания, предусмотренные статьями 178–181 ГК РФ:

  • совершение сделки под давлением, угрозами (недействительность признается судом);
  • заключение договора вследствие обмана третьих лиц;
  • умолчание одной из сторон некоторых обстоятельств, подлежащих огласки (этот пункт Гражданский кодекс РФ основывает на добросовестности сторон договора);
  • заблуждение одной из сторон договора в отношении субъекта, мотивов сделки.

При нарушении существенных условий договора одной из сторон возможно расторжение соглашения.

Для признания сделки недействительной необходима подача судебного иска пострадавшей стороной.

Правовые последствия такого расторжения устанавливаются судебным решением. Как правило, при наличии явных доказательств мошенничества при заключении сделки суд встает на сторону потерпевшего участника и выносит решение о возврате недвижимости владельцу в исходном состоянии.

Получение свидетельств о праве собственности на квартиры

Для получения правоустанавливающего документа – права собственности надо обратиться в территориальное отделение Росреестра.

Для получения потребуются:

  • договор мены, заверенный у нотариуса;
  • личные документы сторон: паспорта, свидетельства о рождении детей, расторжении или заключении брака;
  • заявление;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

Предполагается, что при вступлении сделки мены в силу обе его стороны одновременно получат имущественные права на жилье, а, значит, и свидетельство. Однако на практике не всегда это возможно. Поэтому в тексте договора обязательно указать порядок вступления в права и срок действия договора.

До 1998 года свидетельства не выдавались, следовательно, на жилье, приобретенное или полученное в результате мены до этого года, документы не были получены.

Теоретически, если владелец не собирается продавать, дарить жилье, правоустанавливающие документы можно не получать. Однако любая сделка, в том числе и регистрация нового жильца, требует представления именно свидетельства.

: Подмена договора купли-продажи договором мены

В видеоролике рассказывается о распространенном способе мошенничества при заключении сделок с недвижимостью, когда договор мены недвижимости формально подменяется договором купли-продажи. В чем заключается обман и какие правовые последствия могут наступить для сторон подобной сделки?

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/kuplya-prodazha/chto-takoe-mena-nedvizhimosti.html

Обмен квартиры на квартиру: главные особенности сделки

Закон об обмене квартиры

Под обменом понимаются сделки, совершаемые только между арендаторами неприватизированной (социальной) недвижимости. В случае, если такая операция совершается между квартирами, находящимися в собственности, то используется термин мена.

Обратите внимание, что неприватизированное жильё может быть реализовано только путём обмена, тогда как для недвижимости, находящейся в собственности доступен любой тип сделки. Для социальных квартир допускаются следующие разновидности обмена:

Обмен между неприватизированными квартирами

В соответствии с действующим Жилищным Кодексом (ЖК России) обмен может совершаться только с разрешения арендодателем недвижимости. Ими могут выступать муниципальные власти или иные собственники жилья. Разрешение на совершение обмена или отказ выдаётся в течение десяти рабочих дней после подачи заявления в письменной форме.

Отказ может быть спровоцирован следующими обстоятельствами:

  • В случае внесения изменений в договор о социальном найме недвижимости или его расторжении.
  • Судебные разбирательства, объектом которого выступает обмениваемое жильё.
  • Наличие действующего постановления о непригодности помещения для проживания.
  • В случае принятия решения о переоборудовании недвижимости для других целей, капитальном ремонте или сносе здания.
  • Если обмениваемое жильё относится к коммунальному типу и реализуется лицу, страдающему хроническими заболеваниями.
  • Отсутствие разрешения от органов опеки, в случае проживания в этой недвижимости несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного члена семьи.

Кроме того, для обмена нужно получить согласие всех членов семьи, проживающих вместе с арендатором. В случае, если таковое получить невозможно, нужно подать заявление о принудительном обмене. Это можно сделать только в судебном порядке.

Условия обмена неприватизированной недвижимости регламентируются статьёй № 72 ЖК России.

При оформлении обмена между неприватизированными квартирами потребуются следующие документы:

  • Письменное разрешение арендодателя недвижимости.
  • Заявление от арендатора, подписанное всеми членами семьи, кроме несовершеннолетних.
  • Ордер, договор найма или иной документ, подтверждающий право социальной аренды этой недвижимости.
  • Справка о количестве проживающих лиц, включая детей.
  • Справка об отсутствии задолженностей по оплате за коммунальные услуги.

Мена приватизированных квартир

В наши дни мена жилья – это довольно редкое явление. Чаще всего используются альтернативные сделки.

В таком случае оформляются парные договоры купли-продажи на обе квартиры. Однако это не исключает возможности прямой мены.

При заключении договора две стороны меняются недвижимостью. В нём могут быть также прописаны особые условия. К примеру, доплата. Если одна из сторон предлагает большую по площади недвижимость, то вторая выплачивает разницу, в размере, достигнутом по устной договорённости или в соответствии с оценкой БТИ.

Обычно к прямой мене прибегают владельцы недвижимости, состоящие в родственной связи, так как такая процедура значительно уменьшает расходы на оформление сделки.

Помимо этого, в отличие от купли-продажи, если по какой-то причине сделка будет признана недействительной, то стороны просто вернут свои прежние квартиры.

Вариант обмена с застройщиком недвижимости

Мечтой многих граждан является обмен старой недвижимости на новостройку. И этот вариант существует. Если сделка заключается между физическим и юридическим лицом об обмене одной недвижимости на другую, то он называется взаиморасчёт.

Схема этой операции довольно простая, однако в большинстве своём реализуется только при посредничестве риелторов. Клиенты агентств недвижимости могут подобрать подходящий вариант квартиры в новом доме, провести оценку старого жилья и выставить его на продажу.

В отличие от купли-продажи на время взаиморасчёта квартира в новостройке, выбранная клиентом, бронируется на определённый срок или до того как будет найден покупатель на старую недвижимость. Так же как и в случае любого другого варианта обмена при взаиморасчёте может взиматься доплата, состоящая от разницы стоимости старой и новой недвижимости.

Трейд ин

Второй подвид взаиморасчёта пришёл с рынка автомобилей. Он называется трейд ин (trade in – англ.). Этот вариант обмена также производится при посредничестве риелторов.

Агентство недвижимости выкупает старую квартиру с небольшой скидкой от рыночной стоимости, а клиент на эти деньги (с доплатой или без неё) приобретает новое жильё. Позднее риелторы реализуют старую недвижимость.

Это один из самых непопулярных вариантов обмена, так как влечёт за собой потерю стоимости, но он незаменим при необходимости реализовать недвижимость быстро.

Мена недвижимости регламентируется статьями №567–571 ГК (Гражданский Кодекс) России.

Для оформления мены между приватизированными квартирами потребуются следующие документы:

  • Удостоверения личности всех сторон, являющихся участниками сделки, включая несовершеннолетних.
  • Документы о браке или разводе.
  • Согласие супруга, в случае, если недвижимость приобреталась во время брака. Его нужно получать даже в случае, если брак уже расторгнут.
  • Документы, подтверждающие право собственности на эту недвижимость.
  • Кадастровый паспорт с указанием плана недвижимости.
  • Единый жилищный документ, который включает в себя информацию из домовой книги и данные о финансовом состоянии лицевых счетов.
  • Разрешение органов опеки, в случае если в сделке есть несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные лица.
  • Разрешение совладельцев недвижимости, в случае мены долей.

В соответствии с действующим законодательством подобные варианты обмена недвижимости не предусматриваются. Это указано в части 3 статьи №72, а также в статье № 82 ЖК России. Единственный возможный вариант обмена может быть использован только после проведения процедуры приватизации социального жилья.

Во всех иных схемах это незаконны вид сделки и при попытке регистрации она будет признана недействительной.

Особенности различных вариантов обмена

Ввиду огромного количества допустимых операций с недвижимостью, каждый из вариантов наделяется особыми условиями. Обмен не является исключением. Существует ряд сделок, которые имеют свои отличительные черты.

Обмен с доплатой

Как писалось выше, при необходимости доплаты сумму разности нужно отразить в договоре. Однако, в соответствии с ЖК России, она не обязательно должна иметь денежный эквивалент.

Доплата может производиться любым другим имуществом, включая ценные бумаги. В таком случае, в договоре отражаются полные данные об этом имуществе.

К примеру, в качестве доплаты одна из сторон предлагает автомобиль.

Тогда в договоре прописываются точные данные на машину, а в дополнение к нему прикладываются документы, подтверждающие право собственности.

Обмен большой квартиры на несколько маленьких

Как и в предыдущем варианте, все сведения о каждом имуществе должны быть отражены в договоре. Отличие заключается в необходимости оформлять несколько договоров купли-продажи по количеству объектов, являющихся предметом сделки. Это несколько усложняет процедуру оформления и увеличивает расходы.

Обмены квартиры на частный дом

Квартира и дом – объекты недвижимости, относящиеся к разным категориям, поэтому требуют особого оформления. Это связано с необходимостью перерегистрировать не только недвижимость, но и землю, право собственности на которую, переходит к новому владельцу после заключения сделки.

Обмен долей

Если обмен производится между квартирой и долей в квартире или между двумя долями, то одна или две стороны должны получить согласие от владельцев других долей в этой недвижимости о проведении такой сделки. Оно должно быть приложено к договору при его заключении.

Это значительно увеличивает время оформления, так как другие владельцы долей могут принимать решение о согласии или отказе в течении месяца, после получения уведомления о намерении совершить сделку.

Налоги

Так как мена, взаиморасчёт и трейд-ин приравниваются к купле-продаже, то при заключении таких сделок нужно уплачивать НДФЛ по стандартной ставке 13%. Обратите внимание, что на недвижимость, находящуюся в собственности более трёх лет можно получить налоговый вычет.

Это право регулируется статьёй № 220 Налогового Кодекса России. Налог за обмен неприватизированных квартир не предусмотрен.

Риски

Специалисты не рекомендуют обменивать недвижимость, если одна из сторон приобрела её в собственность менее трёх лет назад. Именно такой срок отводится законодательством на оспаривание сделки. Т.е.

приобретая путём мены квартиру, находящуюся в собственности менее трёх лет, есть риск признания предыдущей сделки недействительной, в таком случае владелец недвижимости изменится, и мена автоматически будет признана недействительной.

С рисками сопряжены и сделки мены между долями. В таком случае нужно убедиться в отсутствии претензий совладельцев этой недвижимости. Также желательно убедится в согласии супруга(и) на проведение такой сделки. В таком случае риски при мене квартиры будут минимизированы.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/obmen

Платят ли налоги при обмене квартиры

Закон об обмене квартиры

Обмен жилплощади входит в перечень востребованных услуг по юридическим сделкам с недвижимостью. Такой вариант значительно снижает риски, а также ускоряет переезд на новое место. Собственникам не приходится сначала продавать, а затем покупать квартиру, договор мены устраивает многих граждан.

При этом далеко не все знакомы с налогообложением при такой сделке. Поскольку имущественный налог представляют собой значительную сумму, то следует предварительно познакомиться с налоговыми установками в данной сфере.

Основные сведения

В советские времена обмен квартирами был единственным способом поменять жилплощадь. Государство являлось юридическим собственником и контролировало рынок недвижимости. При исполкоме существовали специальные отделы по обмену, требовалось получить разрешение и пройти обязательные этапы при смене места жительства. Налог при обмене квартиры не взимался, сделка была практически бесплатной.

Граждане все равно находили способы продавать или покупать жилище, с доплатой или через прописку покупателя, с последующей выпиской ответственного квартиросъемщика.

Например, менялась однокомнатная квартира на трехкомнатную квартиру, разница в метраже оплачивалась покупателем.

Платили ли налоги при обмене квартиры в прежние времена? Такого понятия не было в практике, обязанность появилась только для ставших собственниками граждан.

Ситуация кардинально поменялась, когда началась программа бесплатной приватизации. Появилась возможность продавать свою приватизированную квартиру и покупать другой объект. Постепенно обменивать стали только те квартиры, которые граждане не смогли, а также не захотели приватизировать.

Операция осуществляется по разрешению властей, с соблюдением строгих условий и обязательных требований. В настоящее время обмен потребует определенных оплат государственных сборов, в некоторых случаях — НДФЛ по договору мены.

Размер налоговых платежей

Договор мены не имеет точного упоминания в НК, ст.567 ГК РФ регламентирует порядок смены собственников через обмен. Закон приравнивает обмен к двойной сделке по купле/продажи двух квартир одновременно.

Собственники одновременно выступают в статусе покупателя и продавца, поэтому налоговые отчисления совпадают по размерам со стандартными по договору купли/продажи.

Договор мены подразумевает передачу имущества взамен другого эквивалента от участника сделки.

К договорному обмену применяются законы для купли/продажи, когда одно лицо одновременно выступает продавцом и покупателем предмета недвижимости.

Налоговые отчисления предусматривают 13% от суммы приобретения, такие же налоговые платежи потребуются при обмене квартир. Если квартира была приобретена менее 5 лет назад, то потребуется оплатить имущественный вычет.

В случае, когда в сделке участвуют две квартиры, то дата приобретения и срок владения рассматривается индивидуально в каждом случае.

Законом обмен признается равной к купле/продаже сделкой, положения по налогам в обоих случаях одинаково регламентируются ст. 217 НК РФ.

Вопрос о том, нужно ли платить налог при обмене квартиры, зависит от периода владения объектом недвижимости.

Как решается ситуация, когда обмен производится с финансовой доплатой по договоренности сторон? Крайне редко квартиры равноценны, участники сделки договариваются о размере компенсации, которая отражается в пункте договора мены.

Имущественный вычет

При операции мены вычет касается установленной законом суммы, все что выше, не идет в расчет налоговой компенсации. Вычет можно получить один раз, если средства полностью не использованы, то остаток пойдет на возможную следующую сделку с недвижимостью. Каждая сторона договора об обмене квартир может рассчитывать на вычет, согласно полной стоимости выставленного на обмен имущества.

Если сделка заверяется нотариально, то специалист проверит договор на грамотность и отсутствие неточностей. Участникам сделки будут даны рекомендации, подсчитано налоговое отчисление.

Нотариус заверит факт передачи денежных средств в качестве доплаты на неравноценную жилплощадь.

Услуги специалиста платные, но данные будут сохранены в архиве, сделана запись в журнале, это значительно повысит уровень безопасности.

Сделка считается осуществленной после прохождения регистрации в Росреестре, куда необходимо явиться обеим сторонам. Провести регистрацию можно через МФЦ, что несколько увеличит срок ожидания.

При подаче заявления на регистрацию и смену собственников на два объекта, будет решаться вопрос с необходимыми погашениями налогов.

После необходимых платежей и предоставления квитанции, сделка будет совершена и в ЕГРН внесены изменения по собственникам.

Особенности обмена

Налог при обмене квартиры платить придется до регистрации в Росреестре, документы без квитанции об уплате НДФЛ не примут в работу.

До сих пор в законе нет указаний именно об обмене недвижимости, поэтому приходится пользоваться общей системой налогообложения.

Если участник сделки не является налоговым резидентом, то есть проживает в стране менее полугода, то налоговые отчисления будут составлять уже 20% от приобретенных доходов.

На практике встречаются несколько видов мены: равноценный, двойной или прямой вариант. Альтернативные варианты обмена являются самыми сложными и потребность в них возникает при разъезде или размене площади. Когда вместо одной жилплощади появляется у собственников несколько, что позволяет им разъехаться, это всегда длительно по времени и затратно.

Прибегнуть к такому варианту приходится при невозможности продать свою квартиру и купить взамен две или три жилплощади. Договора мены бывают востребованы при расселении коммунальной квартиры. Приобретатель подбирает объекты недвижимости каждому владельцу комнаты и производит законную мену. НДФЛ по договору мены будет рассматриваться в данном случае с каждым переезжающим жильцом.

Плюсом прямой мены считается прозрачность и скорость сделки. Квартиру можно обменять на дачу или загородный дом с участком, выбрать иную нужную недвижимость, имеющую регистрацию в Росреестре.

В данном случае обе стороны должны иметь статус собственников и предоставить необходимые свидетельства. На квартиру потребуются один пакет документов, земельная недвижимость и домовладение на участке требуют более обширного пакета уставных документов.

Обмен муниципальной квартиры

Нужно ли платить НДФЛ при обмене квартиры, занимаемой по договору социального найма? Нет, поскольку квартиросъемщики не являются собственниками.

Обменять не приватизированную квартиру можно, но это более длительный процесс. Делается это через жилищный отдел администрации, куда подается заявление от обеих сторон сделки.

Обмен возможен на такое же не приватизированное жилье, при этом есть существенные ограничения.

Чтобы снизить злоупотребления, разрешено менять квартиру при согласии всех прописанных лиц, на равноценную жилплощадь.

Другими словами, нельзя трехкомнатную квартиру поменять на однокомнатную, поскольку это дает подозрение на значительную доплату.

Собственником обеих объектов выступает администрация, которая является третьей заинтересованной стороной. При положительном решении прежние договора аннулируются, дается разрешение на регистрацию по новому адресу.

Мена квартиры на автомобиль

Подобные варианты обмена не так редко встречаются, как может показаться. Причин и жизненных обстоятельств может быть множество, но в любом случае сделка должна быть законной и прозрачной процедурой.

В настоящее время движимая и недвижимая собственность порой равняются в цене. Дорогостоящие машины вполне сопоставимы с квартирами среднего класса, порой даже превосходят их в стоимости.

Во время заключения сделки может потребоваться доплата с одной из сторон, о чем обязательно должно быть указание в договоре мены.

Текст документа должен устраивать обе стороны, поскольку после подписания его все возможные споры будут решаться в судебном порядке. Лучше всего такую юридическую сделку проводить через нотариальную контору. Это связано стем, что отступление от стандартной схемы обмена, наличие пункта о доплате и порядке смены владельца должен рассмотреть специалист.

Придется ли заплатить подоходный налог при обмене квартиры на авто? Ясность в этом вопросе внесет нотариус после проверки представленных обстоятельств.

Для снижения определенных рисков, сторонам лучше всего составить два договора купли/продажи, которые следует подписать одновременно.

Каждой стороне останется по два экземпляра: в одном гражданин выступит в роли продавца, а в другом будет ставить подпись в графе «покупатель».

Можно составить договор мены с обязательным указанием разницы в оплате, грамотно внести данные поможет нотариус.

Минусами подобных сделок является обязательная уплата налога, причем при двух договорном варианте потребуется дважды отчитаться перед налоговой инспекцией.

Нестандартная процедура не запрещена законом, но относиться к подобному обмену следует с особой осторожностью. При обмене жилплощади не стоит торопиться, предварительно следует показать проект договора юристу или нотариусу.

После согласования и прояснения сложных моментов, стороны приступают к сбору и подготовке документов. Подписанный договор вместе с документами и квитанциями по налогам и сборам подается в Росреестр, смена собственников происходит через 15-30 дней после обращения.

Источник: http://alljus.ru/nalogovoe-pravo/nalog-pri-obmene-kvartiry.html

Обмен квартир

Закон об обмене квартиры

Единственной возможностью изменения жилищных условий до введения в силу Закона о приватизации жилья являлся квартирный обмен. В настоящее время этот процесс имущественной сделки, чаще напоминает о себе определёнными преимуществами.

Условия существования рынка недвижимости адаптируются в расчёте на приобретателя жилья без финансовых вложений. При наличии определившегося кризиса, жилищный обмен становится потенциально целесообразной формой решения вопроса.

Юридически корректным станет определение «обмен квартир» в контексте применения к муниципальному жилью. Это правоустанавливающий прецедент в отношении гражданских действий, связанных с переездом на постоянное место жительства лиц, осуществивших между собой мену жилыми помещениями.

Данный способ имущественной сделки определяется как «классический» или «прямой» применяется в отношении неприватизированного жилья. Для собственников приватизированных помещений употребляется термин «мена».

Лица, ставшие собственниками, при намерении изменить место жительства обращаются к способу купли-продажи квартиры.

С развитием законодательства об имущественных правах граждан и активизацией рынка услуг по продаже недвижимости, купля-продажа оформилась как самый распространённый вариант опосредствованной мены.

В данном случае не нужно подыскивать подходящий вариант для вселения на новую жилплощадь. Реализация собственной квартиры и приобретение новой – упрощают процедуру переезда.

При дефиците наличных средств в обществе, популярными становятся «альтернативные» сделки, которые предполагают продажу объекта недвижимости при одновременном приобретении нового. И наоборот – новое жильё приобретается при одновременной реализации старого.

Цепочки транзакций при альтернативных имущественных сделках могут быть достаточно длинными. В этом смысле они ничем не выигрывают перед классической схемой прямого обмена, от которого рынок недвижимости поспешно отказался.

Квартиры, находящиеся в муниципальной собственности, могут быть реализованы на рынке жилья исключительно путём обмена.

Для этой категории граждан рамки данной операции уже, чем для собственников, так как производимые с ними операции курирует хозяйствующий субъект. Собственник приватизированного жилья осуществляет любую имущественную сделку в той форме, в которой это удобно исключительно ему.

При этом допускаются варианты:

  • обмен с доплатой;
  • город на город;
  • частного дома на квартиру;
  • расселение;
  • иные варианты.

Если осуществляется обмен жилплощади с условием разницы в правоустанавливающем статусе, когда одна из них муниципальная, а другая – приватизированная, процедура усложняется. Факт оформления процесса должен одобряться со стороны органа муниципального самоуправления.

При разрешении муниципалитета, обмениваются лишь жилые площади, но форма собственности, закреплённая за каждым из правообладателей, сохраняется.

Необходимо иметь в виду, что эта процедура облагается налогом с продаж в размере 13% от общей стоимости согласно статье 567 ГК РФ и так же можно получить налоговый вычет.

От уплаты налога освобождаются в соответствии со статьёй 217 НК РФ:

  • Лица, жильё которых в собственности более 3 лет.
  • Лица, установившие стоимость на принадлежащий им объект недвижимости в 1 миллион рублей (и ниже).
  • Правообладатели муниципального жилья, которые пользуются им по договору социального найма.

Обмен квартиры с доплатой

В одном регионе можно осуществить переезд следующим образом:

  • Через равноценный обмен.
  • С доплатой со стороны правообладателя жилья.
  • С получением доплаты правообладателем жилья.

В первом случае стороны получают возможность переселиться в подходящий для них район, что целесообразно для жителей краевых и столичных центров. В некоторых случаях переезд на желаемое место жительства предполагает компенсацию свойств жилья.

Получая определённое преимущество, например – престижный район города, близость к центру или квартира в новостройке, собственник отчуждает контрагенту иное преимущество, оно может заключаться в наличии большей жилой площади квартиры.

Если же приобретённое (отчуждённое) преимущество не компенсировано, оно оценивается в денежном эквиваленте. Сумма эквивалента устанавливается в качестве доплаты. Высчитать сумму доплаты можно самостоятельно.

Она составляет стоимость разницы между жилой (нежилой) площадью, установленной из расчёта удельной рыночной стоимости квартиры.

При равном объёме метража площадей, определяется разница в удельной рыночной стоимости между объектами недвижимости разных достоинств или объектами, расположенными в различных районах города (населённого пункта).

При наличии дорогостоящего ремонта в одной квартире и его отсутствии в другой – в качестве доплаты выставляется сумма, затраченная на проведение работ.

При определении доплаты учитываются различные нюансы. Некоторые преимущества могут суммироваться комплексно.

Обмен квартир в разных городах

Междугородний обмен предполагает переезд правообладателей в другие регионы. Он осуществляется по запросу инициатора процесса, цели которого совпали с интересами другого лица (контрагента).

Если жильё в собственности – намного эффективнее совершить сделку купли-продажи. Она аналогична альтернативной имущественной сделке и включает в себя реализацию собственности в одном городе с практически одновременным её приобретением – в другом.

В случае нахождения подходящих вариантов, вам придётся осмотреть выбранное жильё, самостоятельно приехав в интересующий город или же обратившись к родственникам, проживающим в данном регионе.

После просмотра и достижения взаимных договорённостей, сторонам необходимо съехаться для оформления договора. При осуществлении столь сложной процедуры как обмен жилья город на город, даже если он будет осуществляться непосредственно, а не посредством оформления купли-продажи, целесообразно обратиться к услугам компании, работающей на рынке недвижимости.

Обмен частного дома на квартиру

Частный дом может обмениваться только на приватизированную квартиру. Смешение различных форм собственности недопустимо и приведёт к признанию сделки ничтожной.

Муниципалитет не имеет права на одобрение сделки, так как при обмене жилплощади различных форм собственности, полученная жилплощадь отчуждается муниципалитету по договору социального найма.

А в отношении частного дома данный прецедент окажется неправомерным.

При условии равной формы собственности, сделка мало чем отличается от обычной мены. Она может рассматриваться как равнозначная или производиться с доплатой. Основной нюанс в этом плане заключается в наличии земельного участка под домом.

Если надел находится в аренде у хозяйствующего субъекта, процедуру можно осуществить путём прямого обмена, альтернативного или купли-продажи дома с участком.

При наличии приватизированной земли, переезд из частного дома должен опираться на договорённости в отношении участка, которые могут допустить:

  • Договор о мене земельного участка вместе с домом на квартиру.
  • Договор обмена частного дома на квартиру с выкупом земельного участка.

Кроме этого могут быть рассмотрены иные варианты, но оформление (переоформление) земельного участка – обязательно. Эти формы собственности оформляются разными договорами, но являются единым целым в правовом отношении.

Необходимо выяснить к какой категории земель относится участок. Если это земли сельскохозяйственного назначения – нужно уточнить их разрешённое использование.

На участке, который расположен за чертой поселений, у владельца дома не будет возможности регистрации, так как на этого вида землях отсутствуют почтовые адреса, участки определяются исключительно в соответствии с кадастровыми адресами.

Для осуществления сделки необходимо подготовить:

  • Документы из БТИ, которые включают в себя технический паспорт и справку об оценочной стоимости квартиры (при необходимости).
  • Правоустанавливающие документы, к которым относятся подтверждающие возникновение права (ордер).
  • Право удостоверяющее свидетельство о собственности (договор купли-продажи, дарственная на дом и т.д).
  • Выписка из домовой книги о наличии (отсутствии) зарегистрированных по данному адресу граждан.
  • Квитанции об оплате коммунальных услуг, справка об отсутствии задолженности.
  • Нотариально удостоверенное согласие супруга. При его отсутствии – нотариально удостоверенное заявление об отсутствии супруга.
  • Квитанция об оплате государственной пошлины для регистрации сделки.
  • Гражданские паспорта.

Если в семье проживают несовершеннолетние дети или недееспособные лица, при оформлении договора и его регистрации, потребуется приложить дополнительно согласие органов опеки и попечительства о разрешении на переезд и разрешение от опекуна недееспособного лица.

По требованию органов попечительства представляется справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по налогам.

Договор обмена квартиры и правила его составления

Основным документом, который впоследствии приобретёт силу правоустанавливающего документа для обеих сторон, является договор. Он начинается с представления сторонами, квартир.

Далее определяется предмет договора, то есть производимый сторонами обмен, с указанием подробных характеристик квартир:

  • адрес;
  • жилую и нежилую площадь;
  • количество комнат (смежность и раздельность) и наличие балкона;
  • этажность дома и этаж;
  • кадастровую стоимость;
  • статус правообладателей и другие характеристики.

После подробного определения предмета договора, необходимо определить с учётом индивидуальных особенностей ситуации, основные условия, при которых осуществится обмен.

Нужно учесть ответственности сторон при исполнении условий договора и правовые последствия неисполнения одной из сторон вменённой ответственности.

Обязательно отдельным пунктом, необходимо определить – при каких условиях договор имеет право быть расторгнутым сторонами: по взаимному согласию сторон или в одностороннем порядке.

В договоре учитываются все возможные ситуации осуществления сделки:

  • На каких условиях будет осуществляться снятие с регистрационного учёта.
  • Каким образом будут переданы денежные средства в случае наличия доплаты.
  • В каком размере будет передана доплата.
  • Сроки вселения в новое жильё. Важно прописать нюансы данного пункта при переезде из города в город.

Условия, обозначенные в договоре, выполняются сторонами с точностью. В случае их невыполнения, сторона-контрагент имеет право на обращение в суд с вытекающими правовыми последствиями.

Несуществующие в договоре пункты, которые могут подразумеваться одной из сторон или обеими сторонами априори, не имеют никакой юридической силы.

Целесообразно обратиться для составления договора к специалисту юридической фирмы или в компанию по работе с недвижимостью. После составления договора и подписания его сторонами, он подлежит обязательной регистрации в местном отделении кадастра и картографии.

Источник: https://myestate.club/kuplya-prodazha/obmen-kvartir.html

Juristics
Добавить комментарий