Рынок доступного арендного жилья что это

Содержание
  1. Арендное (социальное) жильё: успешный опыт Европы
  2. Что представляет собой арендный дом?
  3. Реально ли получать прибыль от арендного жилья?
  4. Почему люди снимают жильё — все причины
  5. Опыт Европы на рынке арендного жилья
  6. Что такое социальная аренда?
  7. Об утверждении комплекса мер по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода, Распоряжение Правительства РФ от 29 августа 2012 года №1556-р
  8. Перечень мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода
  9. Арендное жилье: инвесторы в благотворительность не играют
  10. Спрос на аренду есть, а рынка нет
  11. Арендное жилье: благотворительность инвесторов
  12. Как строить будем?
  13. Рынок доступного арендного жилья что это
  14. Ипотека и арендное жилье
  15. Некоммерческий наем жилья: главные моменты
  16. В россии нужно срочно развивать рынок арендного жилья
  17. Перспективы развития рынка арендного жилья в россии
  18. Развитие рынка аренды жилья в россии
  19. Развитие рынка арендного жилья в россии: проблемы и перспективы
  20. Рынок доступного арендного жилья что это такое
  21. Будет ли в России арендное жилье? Аргументы за и против
  22. Взгляд экспертов
  23. Взгляд потребителей
  24. Взгляд девелоперов
  25. Вместо послесловия

Арендное (социальное) жильё: успешный опыт Европы

Рынок доступного арендного жилья что это

Историческая справка

Доходные дома существовали ещё в Древнем Риме, там они назывались инсулами. На долю инсулов приходилась значительная часть массовой застройки городов.

Жили в них, как зажиточные, так и совсем бедные римляне. Чаще всего на первом этаже здания находились магазины, а выше – квартиры, которые и предназначались для сдачи в аренду.  Плата за проживание была приличной, поэтому одну комнату снимали несколько семей.

В XIX веке такая недвижимость появилась во всей Европе. Люди, имеющие денежные средства, охотно вкладывали их в возведение доходных домов, поскольку спрос на съёмное жильё значительно превышал предложение, а значит — жильё приносило стабильный доход. Сегодня доходные дома в странах ЕС имеют значительный удельный вес в общей структуре жилья.

Что представляет собой арендный дом?

Доходным называют дом, в котором все квартиры предназначены для сдачи в аренду. Уровень комфорта в них может быть разным: от скромного эконом-класса до весьма востребованного класса премиум.

В отличие от гостиниц, доходные дома рассчитываются на долгосрочную аренду (от 6 месяцев до десятков лет).

Обычно такой дом занимает весь земельный участок, иногда возле дома может располагаться внутренний дворик.

Проживающим предлагаются такие дополнительные услуги, как:

  • Консьерж.
  • Уборка помещений.
  • Парковка и мытье авто.

Доходные дома редко строят в популярных туристических районах, ведь рассчитаны они на местных жителей. В Европе такие дома считаются самым популярным видом многоквартирного жилья и одновременно самым эффективным.

Пользоваться ими могут различные категории населения: студенты, молодые семьи, пенсионеры.

Реально ли получать прибыль от арендного жилья?

Строят доходные в Европе, в основном, на средства инвесторов. Для них это неплохая возможность получить доход, а для иностранных инвесторов – ещё и вид на жительство.

Роль регулятора выполняет государство. Именно оно создаёт условия, при которых инвестору становится выгодно вкладывать деньги в строительство доходных домов. Среди таких условий – кредиты на строительство под низкую процентную ставку, гарантия бессрочной аренды всего дома.

Благодаря таким условиям, доходные дома окупаются лет через 10-15, после этого инвестор может получать весьма приличный доход.

Почему люди снимают жильё — все причины

Бесспорно, иметь собственное жильё престижно, а положение домовладельца подчёркивает его статус и считается большим успехом. А тот, кто снимает жильё, выглядит уже не настолько привлекательно.

Однако, если посмотреть на это с другой стороны, то личная собственность – это и большая ответственность за свою недвижимость.

Владельцу приходится прикладывать массу усилий, чтобы содержать её в надлежащем виде и сохранять стоимость. Недвижимость снижает мобильность человека, не позволяет ему свободно перемещаться.

Квартиросъёмщик в этом плане намного свободнее. Ему не нужно заботиться о сохранности недвижимости, чаще всего он не обременён мебелью и может легко переезжать с места на место, снимая жильё по своим доходам и потребностям.

Но главная причина, по которой жители европейских стран предпочитают аренду покупке – это отсутствие достаточных средств на приобретение недвижимости или на внесение залога для получения кредита.Поэтому почти 1/3 часть жителей Европы не имеют собственного жилья, а живёт в арендованных домах.

Наём квартиры в большинстве европейских стран является самым доступным (а иногда и единственным) способом приобрести крышу над головой.

Опыт Европы на рынке арендного жилья

Арендное жильё имеется в жилищном фонде почти всех стран.

Доля арендного жилья различна:

  • Швейцария – 71 %
  • Германия – 58 %
  • США – 51 %
  • Нидерланды – 47 %
  • Франция – 37,5 %
  • Япония – 34,4 %
  • Англия – 31 %
  • Чехия – 28 %
  • Италия – 21 %

Особенно большой процент доходных домов сосредоточен в крупных городах.

К примеру, в Берлине на его долю приходится 89%, в Женеве – 95%, в Амстердаме – 86%, в Вене – 76%, в Нью-Йорке – 71%.

В других европейских странах доля арендных распределилась следующим образом:

  • Брюссель – 58 %
  • Париж – 54 %
  • Копенгаген – 51 %
  • Хельсинки – 46 %
  • Стокгольм – 48 %
  • Лондон – 42 %

Отношение к арендодателям и квартиросъёмщикам в разных европейских странах неоднозначное. Во многих из них арендодатели считаются уважаемыми людьми, а наниматели – всего лишь обычная категория населения, зачастую отлично организованная. К примеру, в Дании, Швеции и Англии имеются даже союзы квартиросъёмщиков.

Но в некоторых странах идёт целое «гонение» на тех, кто арендует жильё. В Эстонии, например, даже существует лозунг, который гласит, что настоящий эстонец может быть лишь собственником. К нанимателям жилья закон весьма суров, их недвусмысленно называют «вторым сортом». Однако и здесь сегодня активно строят арендные дома.

Имеются и такие страны, где сдаваемое в аренду жильё скрывается (в определённой мере). К примеру, в Норвегии на долю арендного жилья приходится не больше 20% (это по официальным данным). 

Естественно, такого жилья намного больше, просто здесь очень многие сдают ту часть дома, у которого имеется отдельный вход. Государство в курсе такой аренды и даже предоставляет арендодателям льготы на налоги. Подобная ситуация наблюдается и в Канаде. Здесь строятся дома-«дуплексы», для аренды предназначается их второй этаж.

В некоторых странах скрытый наём жилья связан со стремлением собственников уйти от уплаты налогов.

Что такое социальная аренда?

Наряду с этим, в Европе существует ещё и социальная аренда. Стоимость её, как правило, на 20% ниже, чем рыночная. Жильё для неё возводится необязательно за счёт государства. Очень часто в роли собственников домов выступают частные инвесторы. Но государство компенсирует владельцам арендных домов разницу между социальной и рыночной стоимостью аренды.

Социальное жильё совсем не подразумевает, что условия проживания в таких домах плохие, а сами здания располагаются где-то в отдалённых и бедных районах. Конечно, дома не могут похвастаться дорогой отделкой и внешне выглядят просто, но условия в них достойные. Именно эти квартиры предпочитают снимать студенты и те, кто имеет средний доход.

Система найма социального жилья в странах ЕС весьма отлажена. Но далеко не все желающие могут получить такое жильё. В каждой стране существуют свои ограничения.

К примеру, в Дании, а также в Швеции установлена верхняя граница дохода для тех, кто хочет получить социальное жильё. В Нидерландах аренда дешёвого жилья доступна тем, чей доход не выходит за пределы 33000 евро в год.

При этом 10% таких квартир предназначены для более состоятельного населения.

В Германии, Австрии, а также Бельгии ограничения более жёсткие: жильё по социальной программе могут получить только те, чей доход ниже уровня, установленного законодательством.

В некоторых странах Европы существуют другие способы обеспечить граждан жильём. К примеру, правительство Франции регулирует стоимость всех, без исключения, квартир, сдающихся в аренду.

При этом ставки не могут повышаться больше одного раза за год. В Финляндии и Чехии стоимость аренды определённого количества квартир существенно ограничивается.

В других государствах стоимость найма может компенсироваться за счёт субсидий.

Источник: http://www.ZaMetrami.ru/evropa/arendnoe-zhilyo-uspeshnyj-opyt-evropy/

Об утверждении комплекса мер по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода, Распоряжение Правительства РФ от 29 августа 2012 года №1556-р

Рынок доступного арендного жилья что это

Утвердить прилагаемый перечень мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода.

Председатель ПравительстваРоссийской ФедерацииД.Медведев

Перечень мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода

УТВЕРЖДЕНраспоряжением ПравительстваРоссийской Федерацииот 29 августа 2012 годаN 1556-р

ОтветственныеисполнителиСрокисполнения
1. Внесение в Правительство Российской Федерации проекта федерального закона о развитии рынка арендного жилья, предусматривающего в том числе внесение в Гражданский кодекс Российской Федерации и Жилищный кодекс Российской Федерации изменений в части защиты прав наймодателя и нанимателя при долгосрочном найме жилого помещения, определения понятия “некоммерческий наем” и регулирования порядка предоставления жилья гражданам по договору некоммерческого наймаМинрегион России Минэкономразвития РоссииМинфин РоссииФАС РоссииIV квартал2012 г.
2. Внесение в Правительство Российской Федерации предложений о внесении в законодательство Российской Федерации изменений в целях создания специального налогового режима при строительстве и предоставлении жилых помещений по договору некоммерческого наймаМинфин России Минрегион России Минэкономразвития Россииоктябрь2012 г.
3. Внесение в Правительство Российской Федерации проекта постановления Правительства Российской Федерации о внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 2001 года N 628 в части распространения государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию” на займы этого акционерного общества, полученные на цели развития рынка арендного жильяМинфин России Минрегион России Минэкономразвития РоссииФАС Россиипри участии открытого акционерного общества “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию”IV квартал2012 г.
4. Внесение в Правительство Российской Федерации проекта федерального закона о внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и иные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка предоставления земельных участков для жилищного строительства организациям, осуществляющим строительство и предоставление жилых помещений на условиях некоммерческого наймаМинэкономразвития России Минрегион РоссииМинфин РоссииФАС РоссииIV квартал2012 г.
5. Организация статистического наблюдения за рынком арендного жильяМинрегион России РосстатIV квартал2012 г.
6. Внесение в устав открытого акционерного общества “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию” изменений, предусматривающих осуществление деятельности по развитию рынка арендного жилья, в том числе по рефинансированию ипотечных кредитов (займов) юридическим лицам на цели приобретения (строительства) жилья для сдачи его в наемМинэкономразвития России Минфин РоссииМинрегион Россиипри участии открытого акционерного общества “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию”сентябрь2012 г.
7. Проведение общероссийского совещания по вопросам развития рынка арендного жильяМинрегион России при участии открытого акционерного общества “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию” и Федерального фонда содействия развитию жилищного строительстваIV квартал2012 г.

Электронный текст документаподготовлен ЗАО “Кодекс” и сверен по:официальный электронный

текст НТЦ “Система”

Источник: http://docs.cntd.ru/document/902366747

Арендное жилье: инвесторы в благотворительность не играют

Рынок доступного арендного жилья что это

Первый «пилотный» проект по созданию арендного жилья и апартаментов в России должен быть сдан в эксплуатацию уже в октябре.

Для реализации приоритетной программы в 2017 году планируется привлечь 10 млрд руб. частных инвестиций и еще 55 млрд руб. — до 2020 года.

Государство намерено внедрить лучшие мировые практики и рассчитывает на серьезную помощь инвесторов. Но готов ли к этому российский рынок?

Спрос на аренду есть, а рынка нет

Спрос на наемное жилье в России тем выше, чем ниже доходы граждан. Если за рубежом драйвером развития рынка арендного жилья является высокая мобильность населения, порождающая внутреннюю миграцию, то в нашей стране ключевым стал финансовый фактор.

Несмотря на то что институт собственного жилья по-прежнему силен, большинство наших сограждан попросту не в состоянии позволить себе покупку квартиры или дома.

Студенты, молодые семьи, переехавшие в другой город в поисках лучшей работы специалисты и иногда даже пенсионеры — эти категории граждан формируют львиную долю арендаторов в стране.

Только по официальным данным, 4 млн российских семей арендуют жилье и еще 8 млн готовы переехать в наемные квартиры, чтобы улучшить свои жилищные условия.

Казалось бы, есть спрос — сформируется и цивилизованный рынок. Но на деле не все так просто. Сегодня «серая» аренда, по разным оценкам, составляет от 80% до 90% коммерческого наемного жилья. Практически все это — розница, частные квартиры, дома и даже отдельные комнаты, которые сдаются собственниками, а договоры заключаются на словах или в лучшем случае на первые 11 месяцев аренды.

Владельцы не хотят платить 13% налога от дохода за сдаваемые квадратные метры и еще реже решаются на оформление своей деятельности в качестве ИП (к слову, в этом случае налоговая ставка при упрощенной системе налогообложения составляет всего 6%). Мотивация простая: если доказать факт сдачи жилья практически невозможно, зачем делиться доходом?

Квартиросъемщики тоже не возражают, опасаясь, что налоговые расходы увеличат стоимость аренды. Однако и арендаторы, и владельцы квартир забывают не только о социальных гарантиях и защите от мошенничества, но и о том, что нарушителями закона в «серых» сделках являются обе стороны.

Чуть лучше ситуация лишь в секторе элитного наемного жилья: здесь ставки гораздо выше, и «белая» схема с юридически закрепленными гарантиями удобна для обеих сторон.

Арендное жилье: благотворительность инвесторов

В ближайшие несколько лет государство намерено вывести рынок арендного жилья из тени и вернуть практику строительства доходных домов. Созданием «пилотных» проектов займется Агентство ипотечного и жилищного кредитования (АИЖК). На примере первых домов планируется продемонстрировать потенциал и возможности этого сегмента.

— Мы должны показать, что арендное жилье, доходные дома могут развиваться и что они экономически привлекательны для инвесторов, — говорит управляющий директор АИЖК Ирина Балкарова.

— Все наши проекты мы реализуем через паевые инвестиционные фонды. Под управлением государственной управляющей компании будем предлагать инвесторам, в том числе частным лицам, финансовый продукт.

Это позволит получать доход уже сейчас и участвовать в росте стоимости недвижимости.

Агентство предложит паи рынку уже в этом году. Сейчас в портфеле АИЖК около 70 тыс. кв. м в Москве. По словам Ирины Балкаровой, готовящиеся арендные проекты актуальны и будут востребованы рынком.

Но развитие арендного сектора при поддержке государства и проекты коммерческого наемного жилья, самостоятельно реализуемые игроками рынка недвижимости, — это две совершенно разные истории.

В текущей экономической ситуации, при существующей системе налогообложения, предоставляемых льготах и преференциях бизнесу эти проекты коммерчески невыгодны.

Для инвестора это будет едва ли не благотворительностью.

— АИЖК — это несколько другая схема, с массой льгот, — аргументирует свою мысль заместитель председателя правления Ассоциации инвесторов Москвы Елена Соловьева. — Если говорить о реальном развитии коммерческого рынка жилья, то оно в принципе возможно, но вопрос финансирования здесь очень важен.

По словам эксперта, если государство пойдет навстречу и даст определенные льготы, сравнимые с льготами для социального арендного жилья, тогда, возможно, у инвесторов появится заинтересованность делать коммерческое арендное жилье. А его окупаемость должна быть хотя бы на уровне 10—15%.

Но такой окупаемости просто нет в этом секторе, возражает генеральный директор управляющей компании «Велес Траст» Екатерина Чернова:

— Как инвестору, мне неинтересно арендное жилье, потому что очень низкая доходность, — объясняет топ-менеджер. — Нет денег с такой доходностью.

Как считает г-жа Чернова, при 5—6% годовых никто не готов инвестировать на 10—15 лет. Чтобы это стало интересно, должны либо снизиться ставки, либо возрасти доходность, но рынок физически не позволяет это сделать.

— Рынок арендного жилья в мире большей частью некоммерческий. Если вы посмотрите на европейские страны, такие как Швеция, то арендное жилье там принадлежит пенсионным фондам, — уверена эксперт. — У них есть средства, поэтому они могут себе позволить долгосрочные инвестиции с таким небольшим доходным капиталом. А в нашей стране просто нет таких долгосрочных инвестиций.

Более того, в текущей ситуации компании проще продавать объекты по себестоимости или вовсе ничего не строить, чем вкладываться в проекты наемного жилья, признаются эксперты.

— Фактически складывается ситуация, когда застройщику проще положить деньги на депозит и ничего не строить, чем решать множество сложностей, связанных с ведением арендного бизнеса, — комментирует управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Для социального арендного жилья предусматривается бесплатная выдача земли, налоговые льготы, длительное освобождение от налогов в принципе, государственные субсидии. Подобных условий для коммерческих проектов пока нет, а потому застройщики и инвесторы перспектив для себя здесь не видят.

Когда изменится ситуация на российском рынке и изменится ли вообще, предсказать сложно.

— Либо все это умрет на уровне АИЖК, они решат свою проблему с дотациями, льготами, и дальше эта тема не будет развиваться, — либо остальных игроков рынка все же услышат, — говорит Елена Соловьева.

Как строить будем?

В Европе большая часть жилищного фонда приходится на арендное жилье. В Берлине и Нью-Йорке наемный сегмент составляет порядка 80%, в Швеции — более 55%. В Чехии владельцы даже устраивают конкурсы среди арендаторов, а в Великобритании количество предложений о продаже жилья сегодня достигло исторического минимума, хотя арендные ставки растут значительно быстрее, чем цены на жилье.

В России же ситуация диаметрально противоположная: около 85% жилья находится в собственности. Помимо очевидного скептического настроя инвесторов, есть и другие барьеры, тормозящие развитие рынка.

Во-первых, у россиян нет чувства уверенности в завтрашнем дне, и кусочек собственного жилья дает им ощущение стабильности. Снимать квартиру граждане готовы до тех пор, пока не накопят на собственную жилплощадь.

Во-вторых, в нашей стране явно просматривается тренд на моноцентричность: миграция идет исключительно в сторону Москвы и еще пары мегаполисов. Таким образом, география доходных домов изначально ограничена. Но стимулировать строительство арендного жилья вполне реально, причем даже без прямого субсидирования, полагают эксперты.

По мнению Марии Литинецкой, застройщикам, берущимся за возведение арендного жилья, существенно помогли бы более прозрачные и менее затратные процедуры подключения к городским коммунальным сетям, снятие с девелоперов обязательств по строительству детских садов и школ, помощь государства в строительстве дорожной инфраструктуры, подъездных дорог к жилым комплексам. Привлекательность этого сегмента для инвестирования повысит и включение арендного жилья в объекты ГЧП.

Кроме того, есть и проблема с уже построенным жильем, которое не продается. Его также можно использовать как арендное. Оно возведено без льгот и имеет другую затратную часть, но все же это тоже вариант получения дохода для застройщика: не от продажи, а от сдачи. Доходные дома — это длинные деньги. Быстрого дохода они не принесут, но обеспечат регулярные финансовые поступления.

Собственникам, сдающим жилье, можно получить патент. Это обойдется дешевле, чем налоговые отчисления, и при этом юридически владельцы будут полностью защищены.

Кстати, и для арендатора наличие определенных социальных гарантий не будет лишним. В отличие от «серых» сделок с арендой вторички, при которых нередки случаи мошенничества и другие неприятные неожиданности, легальная аренда с адекватной ценой, безусловно, привлекательней.

Мария МИЛЮХИНА

Источник: http://rcmm.ru/svoy-dom-nedvizhimost/34222-arendnoe-zhile-investory-v-blagotvoritelnost-ne-igrayut.html

Рынок доступного арендного жилья что это

Рынок доступного арендного жилья что это

К примеру, аренда однокомнатной квартиры в Москве обойдется всего в 10 тысяч рублей плюс коммунальные расходы. Предположительно, воспользоваться такой возможностью в ближайшие годы смогут около 30% россиян.

Эксперты считают, что создание доступного некоммерческого жилья является необходимым и важным шагом в развитии данного сегмента.

Также отмечают, что в большинстве стран за счет некоммерческого найма решается большое количество демографических и социальных проблем, однако пока неясно, готовы ли инвесторы в России вкладывать средства в строительство доходных домов [8].

С принятием данного закона будет поставлена точка в жилищном вопросе миллионов молодых семей, военнослужащих и работников бюджетной сферы. Управляющие крупных компаний, которые нанимают работников из других городов, также заинтересованы в создании некоммерческого жилья.

Ипотека и арендное жилье

Российской Федерации или муниципальными образованиями для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наёмных домов социального использования.

Таким образом, регионам необходимо провести значительную работу по созданию условий для формирования рынка доступного наёмного жилья и развития жилищного фонда некоммерческого использования.

Помимо предоставления земельных участков на льготных условиях следует обратить внимание на осуществление государственного контроля за использованием жилищного фонда социального найма, а также на субсидирование строительства подобного жилья, что позволит привлечь частные инвестиции.
Также в целях дополнительного стимулирования спроса, при условии длительного срока аренды, рассмотреть возможность последующего выкупа арендуемого жилья арендатором у арендодателя.

Некоммерческий наем жилья: главные моменты

Такой договор действует в отношении определенных категорий граждан, а именно: для временного поселения вынужденных переселенцев, для временного поселения беженцев.

Последний тип аренды очень схож с коммерческим и социальным наймом, например, в случае, когда наймодатель стремится не только получить доход от сдачи помещения в аренду, а решает социальные задачи, в частности, предоставляет собственное помещение своему сотруднику [2].

Чтобы сделать это законно, нужно заплатить подоходный налог 13%, что повышает плату за жилье и соответственно снижает доступность такого жилья для арендатора. В конечном счете, это становится не очень выгодно для обеих сторон.

По договору социального найма арендовать квартиру имеют право только граждане из малоимущих, многодетных семей, или имеющие группу по инвалидности и т.д.

В россии нужно срочно развивать рынок арендного жилья

  • сокращение временных издержек с помощью внедрения ипотечной системы в электронном виде;
  • внедрение возможности использования электронной закладной.

Развитие рынка арендного жилья В рамках развития рынка арендного жилья основными результатами является:

  • создание Единого института развития для управления паевыми инвестиционными фондами в целях реализации инструмента коллективных инвестиций;
  • внедрение лучших мировых практик в указанной области, в том числе в сфере налогового стимулирования;
  • реализация пилотных проектов по созданию арендного жилья.

Заключение Признание неэффективной и, как следствие, отмена программы «Жилье для российской семьи» потребовала продолжения начатого в рамках другого проекта, в том числе и устранение «ошибок» предыдущей программы и дальнейшую реализацию строительства доступного жилья для населения страны.

Перспективы развития рынка арендного жилья в россии

Так называемые доходные дома стали строить в XVIII веке, а пик их развития пришёлся на конец XIX — начало XX века. Подобные дома строились различного класса от элитного до эконом, а квартиры были рассчитаны на самые разные сословия.

Богатый опыт аренды жилья имеется и в ряде зарубежных стран, таких как: США, Канада, Великобритания, Аргентина, где в различных формах аренды находится в среднем треть жилищного фонда.

В качестве арендодателей в основном выступают: государственные структуры, муниципалитеты и региональные образования, кооперативы, работодатели, общественные фонды и ассоциации, физические лица (собственники жилья).

Вместе с тем начало реализации проекта арендного жилья невозможно без дальнейшего развития законодательной базы, как на федеральном, так и на региональном уровне.

Развитие строительства арендного сектора жилья в России // Управление городом и городским хозяйством: сб. научных трудов. СПб.: Изд-во СПбГЭУ. 2014. с. 85-89.

  • Бугров О.Б. Жилищная политика и инновационное развитие жилищно-строительной сферы // Экономика и менеджмент инновационных технологий. 2014. № 8.
  • Селютина Л.Г. Анализ основных социально-экономических показателей потребности в жилье // Экономические проблемы развития строительства в регионе в современных условиях: сб. научных трудов. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ. 2002. С. 57-66.
  • Селютина Л.Г., Булгакова К.О.

Выявление рисковых зон и систематизация рисков, возникающих при реализации инвестиционных программ при строительстве социального жилья // Научное обозрение. 2015. № 22. С. 366-369.

  • Шипилов Е.Ю.
  • Развитие рынка аренды жилья в россии

    Канада, провинция Онтарио со столицей Торонто – крупнейший финансовый центр страны. Здесь действует компания, которая полностью принадлежит местным властям. Она имеет в собственности около 30 тыс. квартир. Квартиры разные, их сдают семьям, чей доход ниже определенного уровня.

    Именно от него зависит размер арендной платы. И с ростом доходов она тоже растет. Капитал компании складывается из трех источников. Первый – поступления от аренды квартир. Второй источник – финансирование со стороны провинции.

    Внимание Третий – прибыль от участия в различных коммерческих проектах, связанных со строительством жилья. В планах компании в ближайшие пять лет дополнительно построить 35-40 тыс. квартир. Но и этого мало. По мнению руководства компании, если к этому количеству добавить еще 25-30 тыс.

    квартир, то потребность в таком жилье будет полностью удовлетворена.

    Развитие рынка арендного жилья в россии: проблемы и перспективы

    Так, указанное АО осуществляет вовлечение в строительство федеральные, региональные и местные земли, осуществляет деятельность по привлечению инвесторов (в том числе с помощью выпуска ипотечных ценных бумаг).

    В рамках осуществления строительства арендного жилья АИЖК будет выступать в качестве основного инвестора, использовать инструмент коллективных инвестиций.

    Средства АИЖК указаны как один из источников внебюджетного финансирования рассматриваемого проекта.

    В дальнейшем возможна корректировка и обновление задач и направлений деятельности АО. Таким образом, по сути АИЖК выступает в качестве исполнителя всего проекта. Перед агентством поставлен ряд задач и определены инструменты, с помощью которых цель проекта должна быть достигнута.

    Российской Федерации или муниципальными образованиями для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наёмных домов социального использования.

    Таким образом, регионам необходимо провести значительную работу по созданию условий для формирования рынка доступного наёмного жилья и развития жилищного фонда некоммерческого использования.

    Помимо предоставления земельных участков на льготных условиях следует обратить внимание на осуществление государственного контроля за использованием жилищного фонда социального найма, а также на субсидирование строительства подобного жилья, что позволит привлечь частные инвестиции.
    Также в целях дополнительного стимулирования спроса, при условии длительного срока аренды, рассмотреть возможность последующего выкупа арендуемого жилья арендатором у арендодателя.

    Рынок доступного арендного жилья что это такое

    Так, например, по направлению развития рынка арендного жилья предусмотрена сдача в эксплуатацию первого пилотного проекта арендного жилья (01.10.2017), завершение пилотных проектов и принятие решение о реализации аналогичных проектов в городах-миллионниках (15.11.2020). В паспорте проекта также утвержден бюджет на 2017-2020 года. Всего за указанный период планируется затратить:

    • 80 000 миллионов рублей — федеральный бюджет;
    • 34 400 миллионов рублей — бюджет субъектов РФ;
    • 15 819 400 миллионов рублей — внебюджетные источники (средства АИЖК, банков, инвесторов, населения).

    По каждому из вышеуказанных источников финансирования паспортом устанавливается «разбивка» по годам. Паспортом приоритетного проекта не предусматривается использование средств местных бюджетов.

    Перейти к загрузке файла С переходом от централизованной, плановой к рыночной экономике начал развиваться новый сектор экономики России — рынок недвижимости. Отправной точкой его развития следует считать 1990 г.

    , когда «Закон о собственности в СССР» признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 года, Гражданский кодекс РФ 1994 года, Градостроительный кодекс РФ 1998 года) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений, и их обособленных частей — помещений. Таким образом, рынок недвижимости — молодой рынок, во многом отстающий от своих зарубежных конкурентов. Российский рынок жилой недвижимости обладает своей спецификой. За 25 лет существования многие процессы были упорядочены, но работа по устранению основных проблем продолжается.

    Источник: http://departamentsud.ru/rynok-dostupnogo-arendnogo-zhilya-chto-eto/

    Будет ли в России арендное жилье? Аргументы за и против

    Рынок доступного арендного жилья что это

    Публикации

    18.02.2015

    Всякий раз во время очередных потрясений сложившегося рынка жилой недвижимости обязательно появляется тема строительства арендного жилья или так называемых доходных домов. ЕСТП Блог уже высказывался по данному вопросу – здесь и здесь.

    Тем не менее, обратимся к арендному жилью еще раз. На этот раз в режиме своеобразного диалога “застройщик – потребитель”. У каждой из сторон есть весомые аргументы “за” и “против” строительства такого жилья.

    Арбитром в споре как всегда выступит время.

    Но для начала позволим высказаться профессионалам – экономистам и градостроителям – чтобы определиться на профессиональном уровне с тем, что происходит на рынке жилищного строительства в целом.

    Взгляд экспертов

    По мнению ряда экспертов, кризис – это возможность сломать сформировавшиеся негативные тенденции в строительстве, давно ставшие тормозом на пути развития, и перейти к чему-то более гибкому и разнообразному.

    Что характеризует российский рынок жилья? Во-первых, это переизбыток построенных квартир, многие из которых – особенно в крупных городах – приобретались сугубо с инвестиционными целыми, грубо говоря, чтобы вложить деньги. В этих квартирах никто и не планировал жить, они стоят без отделки и потому не могут быть сданы в аренду.

    По некоторым оценкам, доля таких квартир превысила 20-25% от общего числа построенного в последнее время жилья. Причем, именно спрос на эти квартиры поддерживает общий высокий (иногда прибавляют, неоправданно высокий) уровень цен на жилье.

    И особенно заинтересованы в том, чтобы жилье покупали с инвестиционными целями сами девелоперы, иначе их доходы рухнут вслед за спросом.

    Рис. 1 Проект типичного жилого массива высокоэтажного многоквартирного жилья, ставшего нормой

    Во-вторых, спрос на жилье, несмотря на перенасыщение рынка жилой недвижимости, в стране огромный.

    Но этот спрос формируется теми, кто, в силу малых финансовых возможностей, не может себе позволить купить квартиру.

    Такие люди вынуждены либо жить в одной квартире со своими родственниками, либо снимать жилье у частных лиц (коммерческий наем). При этом рынок такого арендного жилья является стихийным, со всеми вытекающими последствиями.

    В-третьих, с наступлением кризиса количество желающих и имеющих при этом возможность приобрести квартиру закономерно снизилось. А риски девелоперов, возводящих многоквартирные жилые дома, соответственно возросли.

    В-четвертых, значительное количество “инвестиционных квартир” в настоящее время просто выведены из оборота.

    Они не приносят доход своему владельцу (в них никто не живет), не используется по назначению – стоят пустыми, а продажа такого “богатства” по рыночным ценам становится все более проблематичной.

    Фактически, мы подходим к ситуации, которая уже сложилась на рынке жилья в развитых странах, где количество желающих инвестировать в жилую недвижимость в разы меньше, чем в России. Потому что продать жилье на вторичном рынке очень сложно ввиду малости спроса, а содержать – дорого.

    Кстати, уже внесены изменения в Градостроительный кодекс РФ, направленные на устранение правового вакуума вокруг создания доходных домов.

    Все эти факторы заставляют целый ряд экспертов утверждать, что в стране сложилась ситуация, когда строительство арендного жилья сможет составить значительную долю всей возводимой жилой недвижимости. Министр строительства М.

    Мень прогнозирует, что уже в 2016 году доходные дома возьмут планку в 7 процентов от всего объема построенного жилья.

    Рис. 2 Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень

    Взгляд потребителей

    Теперь слово за потребителями, для многих из которых доступное арендное жилье – едва ли не единственная возможность проживать в городе в отдельной квартире одним домохозяйством.

    Во-первых, сегодня молодые люди (до 30 лет), создающие семьи, вынуждены или жить с родителями, или снимать квартиру частным образом, или – самый желанный вариант – взять ипотечный кредит и приобрести квартиру в собственность.

    Чаще всего – в новостройке в пригороде, в жилмассиве, где о комфортной городской среде можно лишь мечтать, зато очень велика плотность населения и есть проблемы с транспортной доступностью.

    Но ипотека имеет по меньшей мере два огромных минуса: она заставляет людей лишаться огромных сумм денег, выплачиваемых за очень дорогое и не очень комфортное жилье. Денег, что могли быть потрачены молодой семьей на другие, более важные цели: образование, создание малого бизнеса, т.д.

    Второй – она привязывает людей к купленной квартире, лишая их мобильности, возможности найти более интересную работу, но в другом городе. Между тем, именно в молодом возрасте переезд в другой город не представляет слишком большой трудности и легче переживается человеком. А проблему моногородов с нашей стране еще никто не отменял.

    При наличии доступного и легального арендного жилья молодые семьи получают больше возможностей для самореализации. Опыт соседних стран это доказывает.

    Во-вторых, сегодня цены на арендное жилье, которое представлено лишь одним сегментом рынка – так называемым коммерческим наймом, когда квартиры или комнаты сдаются частными лицами – неоправданно высоки. Если появятся доходные дома, то цены собственникам таких квартир придется снижать, что делает данный вид найма более доступным для населения.

    В-третьих, сегодня о качестве городской среды застройщикам не надо и задумываться. Раз у людей нет альтернативы, они вынуждены покупать любое жилье, чтобы обеспечить себе право на жизнь.

    В этой ситуации спрос на квартиры в собственности будет только возрастать, т.к. они становятся выгодным способом вложения денег – что разгоняет спрос еще больше.

    А это в свою очередь приводит к тому, что качество городской среды закономерно падает, раз на него нет спроса. Купят все, что построено.

    Рис. 3 Пример высокоплотной многоэтажной застройки, где о качестве среды можно лишь мечтать

    Взгляд девелоперов

    А что же застройщики? У них свои аргументы, которыми нельзя пренебречь.

    Во-первых, любой представитель бизнеса – в данном случае девелопер – ориентирован прежде всего на извлечение прибыли. Без этого он просто не может существовать.

    Но на сегодняшний день, как показывают расчеты, строительство доходных домов даже в Москве – дело слишком рискованное и малодоходное по сравнению с другими способами денежных инвестиций.

    Иначе говоря, рынок недвижимости сегодня таков, что девелопер, который хочет заняться возведением доходных домов и их последующей эксплуатацией, с большой долей вероятности прогорит.

    Причин тому несколько. Первое и главное – строить квартиры для последующей аренды просто невыгодно застройщику, он не сможет составить конкуренцию другим участникам рынка, которые строят квартиры на продажу, из-за слишком большого срока окупаемости своих инвестиций.

    Единственный способ – это использовать кредитные средства пенсионных фондов и банков, которые могут и подождать. Ведь арендная недвижимость хоть и не приносит “быстрой прибыли” – достаточно надежное вложение.

    Но в кризис даже эти средства слишком дороги, а соответствующие институты не желают рисковать.

    Во-вторых, на первых порах инвесторам в арендное жилье будет интересно создавать небольшие проекты: например, часть многоквартирного дома (один подъезд) или возможность строить “микро-квартиры”. Чтобы вписаться в экономику проекта.

    В-третьих, управляющей построенным арендным жильем компании нужна уверенность, что она держит ситуацию под контролем. Например, что этот доходный дом не будет у нее отнят. К примеру, в силу изменившегося жилищного законодательства, что происходит у нас довольно часто.

    Далее, сдавать недвижимость в аренду в нашей стране очень рискованно – жильцы могут не платить за квартиру, а рычагов, действующих в правовом поле для их выселения за это, пока что практически нет.

      Так же, как и действенных инструментов, чтобы взыскать с жильца за причиненный им дому/квартире ущерб.

    Рис. 4 Доходный дом в Кузбассе

    Вместо послесловия

    В общем, приходится в очередной раз констатировать, что без масштабных и вдумчивых изменений, одним “министерским повелением”, ситуацию с арендным жильем с места не сдвинуть. Даже необходимыми поправками в законодательство. Даже в кризис. Хотя все предпосылки для этого имеются.

    Источник: http://estp-blog.ru/rubrics/rid-9154/

    Juristics
    Добавить комментарий