Порядок расторжения договора долевого участия дольщиком

Содержание
  1. Фз 214 о расторжении договора долевого участия в одностороннем порядке или по соглашению сторон
  2. Основные аспекты аннулирования договора
  3. Инициатива дольщика прекратить сделку
  4. Инициатива застройщика о прекращении договора
  5. Аннулирование сделки через суд
  6. Обоюдное согласие на расторжение договора
  7. Возможные риски и нюансы
  8. Правила подачи документов в суд
  9. Процедура расторжения ДДУ: порядок, условия, оформление
  10. Способы расторжения
  11. Инициатива дольщика
  12. Порядок расторжения
  13. Судебный порядок
  14. Инструкция
  15. Инициатива застройщика
  16. Взаимная договоренность
  17. Неустойка
  18. Риски
  19. Нюансы
  20. Расторжение договора долевого участия (ДДУ)
  21. Можно ли расторгнуть договор долевого строительства?
  22. Расторжение ДДУ в одностороннем порядке
  23. Можно ли расторгнуть ДДУ по соглашению сторон
  24. Судебная практика расторжения ДДУ по инициативе дольщика
  25. Возврат денег при расторжении договора долевого участия

Фз 214 о расторжении договора долевого участия в одностороннем порядке или по соглашению сторон

Порядок расторжения договора долевого участия дольщиком

Расторжение ДДУ – это юридическая процедура, которая выполняется одной из сторон сделки или по обоюдному согласию под влиянием различных причин, факторов. Покупка жилья в долевом участии – возможность приобрести заветные квадратные метры по выгодной цене.

На рынке недвижимости всё чаще появляются мошеннические схемы, поэтому желание аннулировать договор должно иметь юридическое подспорье. Важно быть юридически грамотным в данном вопросе, чтобы не потерять свои средства и правильно выйти из сложившейся ситуации.

Основные аспекты аннулирования договора

Разорвать договор можно по разным причинам, которые предусмотрены законодательством. Ипотека, долевое строительство – это способы покупки недвижимости, которые имеют свои нюансы и особенности.

Подписывая договор о долевом строительстве, каждый участник приобретает права и обязательства, которые следует выполнять в рамках 214 ФЗ. Основной обязанностью является соблюдение всех пунктов сделки, если какой-либо пункт нарушается, то каждая из сторон может подать иск с требованием аннулировать сделку и вернуть деньги.

Договор может расторгаться по ряду причин как строительной компанией, так и дольщиком. Для правильного, корректного разрешения спора следует проконсультироваться у юриста.

Расторжение через суд договора долевого участия должно проходить в соответствии с действующим законодательством, все претензии учитываются, а порядок проведения соответствует правовым нормам.

Неисполнение или нарушение обязанностей – это невыполнение законодательства, что влечёт за собой штрафы и административные наказания.

В федеральном законодательстве выделяют такие способы расторжения договора о долевом строительстве:

  • инициатива выходит от участника строительства;
  • строительная компания желает аннулировать сделку;
  • решение суда;
  • обоюдное согласие всех сторон.

Каждый из способов имеет своё базовое подспорье в виде законов, которые выступают основой процесса.

Весь процесс регулируется 214 Федеральным законом, который был создан как единый правовой и нормативный акт в долевом строительстве.

После вступления в силу закона мошеннических схем стало меньше, появились гарантии, во время судебных разбирательств законодательство находится на стороне обманутых дольщиков всегда.

Договор долевого строительства может быть действительным только после регистрации в едином реестре, такой документ выступает залогом безопасности. Нельзя выплачивать указанную сумму в договоре без регистрации, такой манёвр может быть ложным, и участник потеряет деньги.

Недобросовестный застройщик может предложить подписать предварительную сделку, такой шаг незаконный, если условия такого договора не выполняются, то участник остаётся без средств и квартиры. Аннулировать зарегистрированный договор долевого строительства имеет право каждый дольщик, при этом законодательство находится на его стороне. Условия такого процесса приемлемые и выгодные.

Независимо от причины расторжения сделки строительная компания обязуется выплатить все вложенные средства дольщика, а также погасить штрафные санкции, моральный ущерб, который предусмотрен государством. О том, как расторгнуть договор долевого участия по разным причинам и вернуть деньги, можно ознакомиться в 214 ФЗ.

Инициатива дольщика прекратить сделку

Каждый участник совместного строительства имеет право обжаловать просрочку сдачи объекта и потребовать возместить ущерб. Для этого берутся во внимание все допущенные ошибки, что совершил застройщик. Обращают внимание на качество итогового результата: если какие-либо пункты не устраивают покупателя, то он может попросить исправить все недочёты в устной форме или через суд.

Если дольщик недоволен объектом, он должен отправить письменное уведомление в строительную компанию с перечнем всех требований. Письмо может остаться без ответа, тогда дольщик обращается в суд с прошением разорвать сделку в одностороннем порядке.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика может совершаться:

  1. Строительная компания преднамеренно откладывает окончание работ, не сдаёт объект, спустя 60 рабочих дней, не составляет новое соглашение про изменения срока возведения объекта.
  2. Застройщик просрочил банковское поручительство, не составил новое соглашение с финансовым учреждением, на протяжении 14 рабочих дней.
  3. Могут быть и другие законные основания, которые можно доказать в суде.

Данные пункты являются основой для того, чтобы разорвать договор. Процедура может быть и без суда, для аннулирования сделки стоит отправить письменный документ, в котором указать желание расторгнуть договор.

Сделка считается аннулированной с момента отправки письменного прошения. Строительная компания обязуется выплатить неустойку на протяжении 20 дней, если за это время обязательства не выполняются, то подаётся исковое заявление в суд. Для этого создаётся письменное прошение о возврате суммы, дополнительные материальные расходы.

При несоблюдении прав и обязанностей, которые оговорены в договоре, дольщик может разорвать сделку. Участники интересуются: можно ли расторгнуть договор долевого участия без весомых причин и вернуть деньги.

Федеральным законодательством не предусмотрено беспричинное расторжение сделки о долевом строительстве.

Такая ситуация требует более тщательного изучения, дольщик может договориться со строительной компанией или передать права пользования другому физическому лицу.

Инициатива застройщика о прекращении договора

Участники стройки имеют обязательства перед строительной компанией, с которой заключили договор. Своевременная оплата – это важная графа в документах, которую участник обязуется выполнять в первую очередь. Каждый договор имеет свои особенности и заключается в соответствии с особенностями дольщика, оплаты могут быть разовыми, или выплата происходит частями.

Задолженность по договору не может превышать более двух месяцев, в таком случае застройщик отправляет письменное прошение дольщику. Участнику строительства даётся 1 месяц для погашения задолженности.

После неуплаты застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, отправив гражданину письмо с уведомлением о прекращении существования сделки.

Дата отправки является окончанием действия сделки, после этого числа строительная компания имеет 10 дней, чтобы вернуть деньги дольщика.

Если сделка считается расторгнутой, то дольщик имеет обязанности перед строительной компанией, ему необходимо выплатить убыток, неустойку.

Строительная компания обязана выплатить все деньги, застройщик не имеет права взимать неустойку с тех средств, что находятся на балансе участника строительства.

Основные нюансы такого расторжения выделяют пунктами:

  1. Застройщик в обязательном порядке должен отправить письмо с просьбой погасить задолженность.
  2. Письмо можно отправить заказным, чтобы сохранить квитанцию с датой получения дольщиком.
  3. Обязательства должны быть выполненными в строго указанный срок, по истечении которого сделка не является действительной.

Только задолженность по договору может являться причиной для расторжения соглашения. Других причин быть не может. Если договор включает какие-либо дополнительные пункты, а застройщик пытается расторгнуть сделку по надуманным пунктам, то участник строительства может обратиться в арбитражный суд для разбирательств.

Если участник строительства отказывается принимать письмо, то этот факт не является показателем, сделка после отказа выполнять пункты соглашения аннулируется. По истечении срока, что указан в письме, застройщик может прервать отношения без согласия дольщика.

Аннулирование сделки через суд

Мирное расторжение возможно, если обе стороны, даже после аннулирования соглашения, следуют законодательству и выполняют условия после прекращения действия сделки.

Застройщик обязан после одностороннего прекращения договора выплатить участнику строительства средства, которые тот выплатил строительной компании.

Дольщик может не являться за деньгами, в таком случае застройщик составляет договор с нотариусом и создаёт депозит. Дольщик также выплачивает неустойку по договору, которая является обязательной.

Расторжение договора через суд может быть по запросу дольщика, основным поводом для данной процедуры являются серьёзные нарушения, которые можно разрешить только таким способом.

Законодательством выделяются такие пункты, что рассматриваются только в суде:

  1. Застройщик полностью прекратил возведение объекта, факты указывают на то, что даже при возобновлении работ строительство не будет завершено.
  2. Были кардинально изменены проектные декларации, документы, что касаются площади квартиры, размещения, дополнительные характеристики.
  3. Все помещения, что должны быть в новостройке, изменили своё предназначение. Если квадратура по договору была предназначена для одних целей, по истечении времени застройщик самостоятельно внёс коррективы, такой процесс не может быть легальным, и нуждается в судебных разбирательствах.

Особое внимание необходимо уделить проверке при приёме своего нового жилья на несоответствие квадратных метров, перепланировке квартиры, это важные детали. При наличии несоответствия дольщик имеет право не принимать квартиру, подать заявление для разбирательств в судовом порядке.

Разорвать договор через суд – это юридически правильный процесс, во время которого физическое лицо может получить не только полную компенсацию потраченных средств, но также потребовать оплатить все расходы, что связаны с судебным процессом.

В федеральном законе о долевом строительстве указано, что допускаются изменения в пределах 5% в любую из сторон. При измерениях нового жилья допускаются колебания только в пределах этой процентной ставки, если обнаружились большие недочёты, то дольщик может отказаться от жилья, потребовать все деньги.

Обоюдное согласие на расторжение договора

Расторгнуть договор можно и мирным путём, обе стороны могут встретиться для переговоров, решить все недомолвки, разорвать сделку в соответствии с законом.

Преимущества такого способа:

  • быстрый и удобный процесс, который можно решить за один день;
  • все права и обязанности учитываются;
  • требования обеих сторон полностью удовлетворяются в мирном порядке.

Причинами могут выступать различные факторы как со стороны застройщика, так и участника стройки. Если повод аннулировать сделку существенный и приемлемый для обеих сторон, то составляется новое соглашение.

Чтобы прекратить все обязательства по договору не нужно выполнять условия, требования. Основное условие – это взаимное решение всех возможных нюансов.

Такой вариант максимально удобный для строительной компании и участника возведения объекта, экономия денег и времени.

Существуют и некоторые особенности, что касаются выплат по сделке. При мирном решении проблемы сумма выплат дольщику ниже, чем, если бы он подал иск в суд. Недобросовестный застройщик может включить в договор пункт, который не указывает на точный срок выплаты.

Нельзя подписывать документ, который имеет условия, временные рамки. После подписания нового соглашения дольщик не имеет права подать иск в суд до окончания срока по соглашению.

Расторжение ДДУ по инициативе застройщика осуществляется только по одной причине: невыплате предусмотренных сделкой средств. Строительная компания может лично переговорить с участником и решить вопрос по обоюдному согласию. Для того чтобы все интересы были учтены, необходимо проконсультироваться с юристом, правильно составить новое соглашение, чтобы были оплачены все расходы.

Возможные риски и нюансы

Основания для возврата денег за долевое строительство могут быть самыми различными. Изменение в законодательстве даёт право каждому дольщику отстаивать свои права в суде.

Процедура аннулирования сделки имеет следующие риски:

  1. Разрывая договор, покупатель отказывается от недвижимости, но этим самым он приобретает права требовать выплатить стоимость потраченных средств, страхование. В таком случае риск состоит в том, что покупатель может потерять и жильё и средства, если строительная компания обанкротилась. Для избегания таких последствий следует внимательно изучить рынок недвижимости.
  2. Разрывая договор, участник строительства теряет залоговую сумму, что была внесена за дом.
  3. Теряется выгода: сумма, которая оговаривается на начальном этапе стройки, гораздо ниже, чем при конечном результате. Аннулировав сделку на ранних этапах, утрачивается возможность продать квартиру и заработать деньги.
  4. Суд может уменьшить процентную ставку, если застройщик подаст встречное заявление.

Прекращение сделки имеет определённые риски, которые должны быть предусмотренными. Для грамотно составленного иска необходимо обратиться к юристу.

Анализ всей ситуации и консультация у специалиста сэкономит средства, время. Отказ от сделки может состояться юридически, только если сделка была зарегистрирована. Все сделки, что касаются долевого строительства, проходят через единый реестр. В данном документе можно найти все сведения об оплате, подписанных документах, взносах.

Правила подачи документов в суд

Разорвать соглашение можно только до момента подписания акта приёма жилья в собственность. Гражданско-процессуальное законодательство содержит все нюансы по правилам подачи документов в суд.

Основные моменты:

  1. Законом не регулируется досудебное разбирательство, но обратившись в суд, необходимо представить все возможные доказательства по конкретному делу.
  2. Первый шаг для судебного разбирательства – это исковое заявление, которое подаётся дольщиком.
  3. Подача заявления – это важная процедура, в прошении должны храниться все сведения, личные данные, доказательства правоты.
  4. Общие сведения, документы, которые касаются дела, прикрепляются к иску.

Исковое прошение состоит из важных пунктов, дополнений, точного адреса судебного учреждения и личные данные обеих сторон процесса.

Возвращать деньги можно будет после судебного заключения, срок выплат устанавливают в индивидуальном порядке. Требования перенести сроки по разным причинам могут разбираться в судебном порядке.

Оповещение о результатах суда приходит застройщику и дольщику в письменном виде, последствия должны точно выполняться.

Источник: https://ZhiloePravo.com/ddu/rastorzhenie.html

Процедура расторжения ДДУ: порядок, условия, оформление

Порядок расторжения договора долевого участия дольщиком

Расторжение договора долевого участия возможно тремя способами: по инициативе одной из его сторон (дольщика или застройщика), через суд или по обоюдному согласию.

Застройщик должен вернуть деньги, полученные от покупателя и проценты за их пользование в течение 10 или 20 дней. Суд может взыскать с компании штраф за нарушение прав потребителей и расходы на юридические услуги.

Расторжение ДДУ регистрируется в Росреестре

К договору долевого участия в строительстве (ДДУ), как и любому гражданско-правовому соглашению, применяются все нормы обязательственного права. Поэтому расторжение ДДУ, к примеру, дольщиком, который мог передумать покупать квартиру, не является чем-то особенным.

Способы расторжения

В зависимости от сложившейся ситуации процедура происходит мирно либо в судебном порядке с дальнейшей работой по получению уплаченных денежных средств. Инициатором прекращения договорных отношений может выступать одна из сторон. Таким образом, все способы расторжения сводятся к 4 группам:

  • по инициативе дольщика;
  • по инициативе застройщика;
  • судебный;
  • договорный.

Судебное расторжение также происходит по воле одной из сторон, и, теоретически, его можно отнести к одной из обозначенных групп. Но в силу особенностей самого процесса оно выделено в качестве отдельного варианта.

Инициатива дольщика

Физическое лицо, участвующее в долевом строительстве дома, имеет ряд оснований для одностороннего отказа от подписанного соглашения:

  • Нарушение сроков сдачи дома больше, чем на 2 месяца.

Закон установил обязанность застройщика по своевременному вводу дома в эксплуатацию и передаче объекта соглашения. Изначально срок окончания строительства указывается в договоре.

По мере выполнения работ может оказаться, что в согласованный период они выполнены не будут, тогда не менее чем за 2 месяца до наступления обозначенного срока ответственная компания должна оформить с дольщиками дополнительные соглашения с новым сроком. Именно от него отсчитывается два месяца, поскольку новый документ вносит изменения в условия заключенного договора.

Они вступают в силу в момент подписания или дату, указанную в дополнительном соглашении. Неисполнение этого обязательства дает дольщику право отказаться от договора и произвести взыскание уплаченных денег.

Важно! Односторонний отказ не предполагает получение согласия застройщика на расторжение договора. В случае несогласия с односторонним отказом дольщика от договора, спор переносится в суд.

  • Отсутствие банковской гарантии или прекращение ее действия.

Банковская гарантия – один из вариантов поручительства как гарантии выполнения застройщиком обязательств по возведению дома. Когда соответствующий договор истекает, организация обязана предпринять меры по ее продлению или очередному получению.

На выполнение предоставляется 15 дней с момента истечения срока действия предыдущей гарантии. Аналогичные правила действуют и в случае отзыва лицензии у кредитной организации, в которой получена гарантия.

Застройщик обязан за 15 дней заключить договор с другим банком.

  • Существенное несоответствие квартир требованиям по качеству, установленным договором, произошедшее по вине застройщика.
  • Нарушение сроков устранения недостатков.

Требования по качеству жилья устанавливаются законом и договором долевого участия. За нарушения в части несоответствия заявленным требованиям покупатель квартиры вправе потребовать уменьшения цены, возмещения расходов или бесплатного устранения недостатков.

При существенных нарушениях дольщик вправе разорвать договор в одностороннем порядке. Во всех остальных случаях покупатель выбирает один из указанных вариантов. И только при невыполнении требований он может аннулировать соглашение.

  • Иные условия, предусмотренные договором.

Застройщик вправе устанавливать дополнительные гарантии, за нарушение которых дольщику предоставлено право расторгать договор в одностороннем порядке.

Внимание! Введение в договор штрафов, взимаемых застройщиком при расторжении соглашения по инициативе покупателя, невозможно. Такое требование является основанием для привлечения к административной ответственности.

Порядок расторжения

Порядок расторжения ДДУ по инициативе самого дольщика предполагает направление уведомления. В нем подробно изложить причины решения (нарушения, допущенные застройщиком), подкрепленные нормативной базой.

Договор считается расторгнутым с момента направления уведомления второй стороне. Закон устанавливает обязательное требование – направление документа в письменной форме почтой заказным письмом с уведомлением.

В уведомлении застройщику предлагается вернуть уплаченные ему денежные средства и приложить реквизиты счета для перевода. Также подлежат уплате проценты за пользование деньгами, о них будет сказано ниже.

После направления уведомления дольщик обращается в Росреестр, где пишет заявление об осуществлении регистрационных действий. К нему он прикладывает копию документа, квитанций и описи об отправке.

Бланк уведомления можно скачать здесь.

Важно! Если застройщик выполняет свои обязанности, расторгнуть с ним договор в одностороннем порядке невозможно (ст. 9, п. 1.2).

Судебный порядок

В суд, помимо случаев, прямо указанных в ФЗ № 214 (ст. 9), осуществляется перенос всех неурегулированных споров:

  • приостановление на неопределенный срок или прекращение строительных работ по дому, в который входит объект долевого строительства. Обязательное условие – наличие обстоятельств, прямо указывающих на невозможность окончания стройки в срок, предусмотренный соглашением;
  • существенное изменение проектной документации, включая пересмотр общей площади или площади нежилых помещений в сторону увеличения;
  • внесение изменений в назначение общего имущества или нежилых помещений;
  • иные случаи, предусмотренные договором.

Инструкция

Для защиты своих прав и имущественных интересов дольщик составляет исковое заявление. К нему прикрепляется пакет документов и направляется в суд. Выбирать орган следует по месту нахождения организации.

Обратите внимание! Адрес офиса и адрес регистрации компании могут отличаться. Выбирать следует тот, который указан в выписке. Получить ее можно бесплатно на сайте ФНС.

В заявлении указываются сведения об органе, в который направляется документ, дольщике (истце), застройщике (ответчике), наименование. Далее подробно описывается сложившаяся ситуация. Тезисно предлагается осветить следующие темы:

  • заключение договора, включая дату подписания и регистрации, предмет, права и обязанности сторон (не все, а только те, что имеют отношение к делу);
  • факт исполнения дольщиком его обязанностей (к примеру, оплата в полном объеме), подтвержденный документами;
  • нарушения со стороны застройщика, в чем они выражаются, и какой пункт договора нарушают;
  • меры урегулирования конфликта (направление уведомлений), приложение иных доказательств, подтверждающих необходимость расторжения договора;
  • ссылки на нормы ФЗ № 214, дающие право разрывать соглашение в суде;
  • требования: расторгнуть договор, обязать вернуть деньги, выплатить проценты, возместить убыток;
  • список приложений;
  • дата и подпись.

К отношениям, возникающим между дольщиками и застройщиком, применяются положения о защите прав потребителей, поэтому госпошлина не уплачивается.

К числу приложений относятся следующие документы:

  • договор долевого участия;
  • документы, подтверждающие оплату квартиры;
  • досудебная переписка с застройщиком (если есть);
  • документы, подтверждающие нарушения со стороны застройщика;
  • расчет суммы процентов и штрафа (суд имеет право штрафовать за нарушение законодательства о правах потребителей).

Решение суда вступает в силу через месяц после его изготовления в полном объеме. Застройщик может возражать против сделанных выводов и подать жалобу. В этом случае судебный акт при его утверждении апелляционной инстанцией вступает в силу в день оглашения результатов рассмотрения жалобы.

В течение 10 дней после вступления в силу решения застройщик должен перечислить деньги дольщику. Если на 11 день возврат не произведен, истец вправе получить исполнительный лист и взыскать их принудительно через банк или приставов. Дополнительно можно возместить расходы на представителя, взыскать суммы морального ущерба и штраф в размере 50% от присужденной суммы.

Решение с отметкой о вступлении в законную силу прикладывается к заявлению и передается в Росреестр для осуществления регистрационных действий.

Образец искового заявления можно скачать здесь.

Инициатива застройщика

Инициативу в расторжении застройщик может проявить только в одном случае, если дольщик не исполняет свои финансовые обязательства.

Порядок оплаты определяется договором. Она вносится единовременно или в рассрочку, оформленную у застройщика (ипотека в расчет не берется, поскольку действуют правоотношения банк-заемщик). За просрочку внесения платежей могут начисляться штрафы. Однако при отсутствии оплаты в течение двух календарных месяцев застройщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Перед отправкой уведомления о расторжении застройщик обязан предупредить покупателя о своих намерениях письменно, дав ему месяц на погашение задолженности. Если деньги не поступают, следующий шаг – оформление бумаги о расторжении соглашения.

Договор следует считать расторгнутым с момента отправки заказного письма с соответствующим уведомлением. В течение следующих десяти дней организация возвращает бывшему клиенту все уплаченные им средства, включая проценты за пользование ими. Вычет штрафных санкций из этой суммы невозможен.

Закон предусматривает только одно основание для одностороннего расторжения по инициативе застройщика. Таким образом, он защищает интересы физических лиц, вкладывающих деньги в проект.

Рис. 2. Мужчина, мнущий бумагу. Источник: сайт HardCoreCase

Взаимная договоренность

Один из самых редких способов расторжения договора. Когда стороны приходят к обоюдному согласию относительно условий, на которых расторгается договор, они подписывают дополнительное соглашение. Оно обязательно содержит указание на факт и дату расторжения договора долевого участия, перечисляет права и обязанности сторон.

Дополнительное соглашение подлежит регистрации в Росреестре. Государственная пошлина не уплачивается.

Обратите внимание! Расторгнуть уже исполненный договор ДДУ нельзя, так как стороны выполнили свои обязательства, установленные соглашением: покупатель выплатил сумму, застройщик построил дом и передал ему квартиру.

Неустойка

Правила об уплате неустойки предусмотрены ст. 9 ФЗ № 214. Они предполагают размеры и сроки выплаты, указанные в таблице.

Таблица 1. Размеры и сроки выплаты неустойки застройщиком

ОснованиеРазмерСрок выплаты, дни
По инициативе дольщика1/300 ставки рефинансирования за каждый день20
В судебном порядке10

Ставка определяется согласно значениям, установленным Центральным банком на день исполнения обязательства.

Для расчета принимается во внимание дата, когда дольщик внес деньги, вплоть до дня их возврата.

Для граждан ставка удваивается, это означает, что для частного лица размер процентов, перечисляемых застройщиков, увеличится в два раза (ставка равна 1/150).

Риски

Расторжение договора долевого участия, независимо от процедуры, несет риски для покупателя.

  1. Отказ от квартиры. Расторгая договор долевого участия, покупатель фактически отказывается от своего права требования на квартиру, но приобретает возможность требовать возврата уплаченных денег. Риск в данном случае заключается в возможности утраты и недвижимости, и финансов, если застройщик находится в плохом положении. Чтобы нивелировать этот риск, рекомендуется изучить финансовое состояние компании, определить, если ли вероятность возврата денег. Другой вариант – продать свои права по договору цессии (уступка права требования).
  2. При расторжении покупатель лишается залога. Схема такова, что права всех дольщиков обеспечены залогом на дом. Другими словами, застройщик не сможет распорядиться недостроенным домом самостоятельно. Теоретически, при возникновении финансовых проблем реализация объекта позволит рассчитаться с долгами. Это правило действует только в отношении дольщиков. Иные граждане и организации имеют денежные требования, не обеспеченные залогом, поэтому их положение более шатко.
  3. Потеря выгоды. Участие в проекте на первоначальном этапе стоит дешевле. По мере возведения дома стоимость квартир в нем будет повышаться. Отказавшись от договора на первых порах, дольщик потеряет разницу, которую он мог бы получить, продав квартиру несколько позже. Выплаты застройщика могут ее не покрыть (речь идет о процентах и, возможно, штрафе, по закону о правах потребителей).
  4. Размер процентов за пользование деньгами может быть уменьшен судом на основании заявления застройщика.

Внимательный анализ ситуации позволит нивелировать все риски и не остаться без денег и квартиры.

Нюансы

Вероятно, застройщик предложит заключить предварительный договор. Он не регистрируется, и его задачей является привлечение денег. Расторжение такого соглашения происходит по правилам, предусмотренным Гражданским кодексом. Уведомление, соглашение или решение, предусматривающее прекращение всех отношений, не регистрируется.

Отозвать можно только заключенный договор, то есть прошедший государственную регистрацию. Факт расторжения также подлежит регистрации в Росреестре.

по теме

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/rastorzhenie-ddu/

Расторжение договора долевого участия (ДДУ)

Порядок расторжения договора долевого участия дольщиком

В сложившейся практике выделяются 4 варианта прекращения договора долевого участия (ДДУ) в строительстве:

В независимости от того, по чьей инициативе расторгается договор — участника долевого строительства или застройщика — уплаченные дольщиком денежные средства (часть или полный размер) подлежат обязательному возврату, за что ответственным является застройщик.

При расторжении ДДУ необходимо направить уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке.

Во избежание двойной продажи одного и того же объекта долевого строительства расторжение ДДУ регистрируется в Росреестре и данные сведения вносятся в ЕГРП.

Можно ли расторгнуть договор долевого строительства?

Договор долевого участия в строительстве, в силу своей специфичности, подлежит расторжению только по основаниям, предусмотренным ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

В случае, если участник долевого строительства передумал приобретать жилье у застройщика, с которым у него уже оформлен договор долевого участия, он вправе расторгнуть его на любом этапе строительства, даже если застройщик надлежаще исполняет свои обязательства.

Штрафные санкции к таким отказникам застройщиком применяться не могут, так как данное требование не соответствует нормам ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Также существует вариант переуступки прав на квартиру третьему лицу, что является наиболее выгодным для участника долевого строительства в материальном плане — деньги «возвращаются» сразу по заключению сделки.

При расторжении возможно затягивание возврата денег застройщиком, что может привести к судебному разбирательству.

Существует такой нюанс: расторгнуть договор долевого участия можно только до подписания передаточного акта на квартиру, иначе обязательства сторон считаются исполненными, и квартира переходит к участнику долевого строительства, за чем следует оформление его права собственности на переданное жилое помещение.

Расторжение ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре:

  • при соглашении сторон — размер госпошлины составляет 350 рублей (п. 30 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • в одностороннем или судебном порядке — госпошлина не взимается.

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке

В отличие от множества оснований расторжения договора дольщиком, для застройщика законодательством предусмотрено лишь одно основание — нарушение внесения платежей участником долевого строительства.

Так, застройщик вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения обязательств по договору в случае:

  • дольщиком просрочено внесение платежа в течение более чем 2 месяца, если по условиям заключенного договора его цена уплачивается путем единовременного внесения платежа (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ);
  • участник долевого строительства систематически нарушает установленный договором срок внесения платежей, если уплата цены должна производиться в рассрочку (п. 5 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ). Систематическое нарушение заключается в следующем:
    • в течение 12 месяцев срок внесения платежей пропущен более чем 3 раза;
    • внесение платежа просрочено в течение более чем 2 месяца.

Следует учесть, что застройщик многоквартирного дома после предупреждения вполне может предоставить участнику долевого строительства возможность погасить задолженность.

П. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок расторжения договора застройщиком:

  1. При наличии вышеназванных оснований застройщик направляет дольщику письменное уведомление (предупреждение) о необходимости погасить задолженность, а также указывает в нем последствия в случае неисполнения требования.
  2. По истечении 30 дней после отправки уведомления застройщик вправе расторгнуть ДДУ в строительстве.

Договор считается расторгнутым со стороны застройщика со дня направления уведомления в случаях:

  • дольщиком не исполнено направленное ему требование;
  • у застройщика имеются сведения о получении дольщиком предупреждения;
  • заказное письмо возвращено почтовой службой с отказом дольщика его получать, или если дольщик отсутствует по указанному почтовому адресу (п. 4 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ).

Можно ли расторгнуть ДДУ по соглашению сторон

Расторжение договора долевого участия в строительстве может быть произведено по соглашению сторон, что обычно не вызывает затруднений.

Так, при данных обстоятельствах можно составить следующий алгоритм действий:

  1. Сторона, желающая расторгнуть договор, письменно уведомляет другую сторону о причине расторжения.
  2. При удовлетворительном ответе сторонами определяется место и время составления соглашения.
  3. Составление соглашения сторон о расторжении ДДУ.
  4. Стороны определяют порядок и сроки возврата денежных средств.
  5. Регистрация соглашения в Росреестре (в противном случае оно не будет иметь юридической силы).

Чаще всего документы на государственную регистрацию расторжения ДДУ подает дольщик. В их число входит:

  • соглашение сторон;
  • паспорт участника долевого строительства;
  • документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
  • другие необходимые документы (предусмотренные в частных ситуациях).

Если документы для регистрации соглашения переданы застройщику, то участнику долевого строительства следует оставить себе их копии, а также доказательства того, что им исполнены обязательства перед застройщиком, указанные в соглашении.

Договор долевого участия в строительстве может быть расторгнут во внесудебном порядке при направлении застройщику соответствующего уведомления.

П. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрены следующие основания, согласно которым застройщик:

  • не передал объект долевого строительства в течение 2 месяцев после того, как истек срок передачи, установленный договором;
  • не выполнил одно из следующих требований:
    • безвозмездное устранение выявленных при осмотре квартиры недостатков в разумный срок;
    • соразмерное уменьшение цены договора;
    • возмещение затрат дольщика на устранение недостатков.
  • существенно нарушил требования к качеству объекта долевого строительства (п. 3 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ);
  • заблаговременно не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и заключении нового (п. 3 ст. 15.1 ФЗ № 214-ФЗ)
  • иные предусмотренные законодательством или договором случаи.

Так, расторжение считается юридически исполненным не с момента его государственной регистрации, а при направлении застройщику указанного уведомления заказным письмом с описью вложения.

Законодательством о долевом строительстве строго определено в каких случаях участник долевого строительства вправе потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке (п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ):

  • строительство многоквартирного дома приостановлено или прекращено, причем имеются обстоятельства, свидетельствующие о возможном нарушении установленного договором срока, в течение которого объект долевого строительства должен быть введен в эксплуатацию и передан участнику;
  • существенное изменение проектной документации объекта строительства (планировка), а также увеличение/уменьшение размера квартиры (площадь);
  • у общего имущества дома и входящих в его состав нежилых помещений изменено назначение.

В указанных случаях не требуется направлять застройщику уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке — следует напрямую обращаться в суд.

Поданное в суд исковое заявление должно содержать следующие требования:

  • о возврате уплаченных в счет цены договора денежных средств;
  • о взыскании процентов за пользование денежными средствами;
  • о компенсации понесенных убытков участником ДДУ.

Помимо иска в суд предоставляются следующие документы:

  • копия ДДУ;
  • доказательства выдвигаемых требований (документы, подтверждающие нарушение обязательств или неисполнение требований);
  • при наличии — копия уведомления об отказе исполнения договора в одностороннем порядке;
  • расчет неустойки, понесенных убытков, размер морального вреда;
  • квитанция уплаченной госпошлины, размер которой устанавливается п. 1 ч.1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ и п. 3 ст. 333.36 НК РФ.

Иск предъявляется в суд по месту нахождения застройщика (ст. 28 ГПК РФ) и обязательно подписывается истцом, иначе он не подлежит рассмотрению.

Судебная практика расторжения ДДУ по инициативе дольщика

До предъявления иска участнику долевого строительства необходимо детально проанализировать условия договора для того, чтобы удостовериться в собственной правоте и полноте доказательств.

Застройщики, в большинстве случаев, не настроены на возврат уплаченных денежных средств, так как это может повлечь для него неблагоприятные последствия, например:

  • остановку строительства, что может вызвать «волну» отказов участников от договора;
  • банкротство (при множестве исков).

Для определения существенности нарушений по качеству построенного объекта судом может быть назначена экспертиза.

Обнаружив недостатки объекта в течение гарантийного срока, застройщику могут быть предъявлены требования по ненадлежащему качеству, исковая давность которых начинается со дня заявления о недостатках.

Застройщик не может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае, когда дольщиком нарушен срок внесения доплаты при увеличении площади объекта.

Неустойка, предусмотренная за просрочку передачи объекта строительства (ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ), при расторжении договора долевого участия не взыскивается.

Судом может быть уменьшен размер процентов за пользование денежными средствами дольщика в силу ст. 333 ГК РФ.

Возврат денег при расторжении договора долевого участия

П. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок и сроки возврата уплаченных денежных средств:

  • при одностороннем порядке — в течение 20 рабочих дней со дня расторжения ДДУ;
  • в случае судебного порядка — в течение 10 рабочих дней со дня вступления судебного решения в законную силу.

Помимо этого, застройщиком выплачиваются проценты за пользованием денежными средствами, равные 1/300 ставке рефинансирования Центрального Банка РФ, если другой стороной ДДУ является гражданин — в размере 1/150 ставки.

Начало их начисления происходит со дня уплаты средств дольщиком по цене договора и заканчивается до дня их фактического возврата.

Если участник долевого строительства не обратился за получением своих средств и процентов в течение 20 рабочих дней, они зачисляются застройщиком в депозит нотариуса по месту его нахождения не позднее дня, следующего за рабочим днем по истечении указанного срока, о чем сообщается дольщику.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ сторона, отказавшаяся от исполнения обязательств, помимо неустойки возмещаетубытки, причиненные другой стороне.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/rastorzhenie-ddu/

Juristics
Добавить комментарий