Покупка новостройки через агентство недвижимости

Содержание
  1. Покупка новостройки через агентство недвижимости
  2. Покупаем квартиру в новостройке: напрямую или через риэлтора?
  3. Зачем покупать квартиру в новостройке через риэлтора
  4. Покупка квартиры через агентство недвижимости
  5. Застройщик или агентство недвижимости: у кого покупать квартиру в новостройке
  6. Застройщик или риэлтор — у кого лучше покупать новостройку?
  7. Покупка квартиры через агентство недвижимости — что нужно знать
  8. Зачем риэлтор при покупке новостройки
  9. У кого выгоднее покупать новостройку: у риэлтора или застройщика?
  10. Покупка новостройки через агентство недвижимости что нужно знать
  11. У кого выгоднее купить квартиру в новостройке: у застройщика или риелтора?
  12. Особенности взаимодействия риелторов и застройщиков
  13. Преимущества и недостатки покупки жилья с помощью риелтора
  14. Преимущества заключения сделки с застройщиком
  15. Застройщик или агентство недвижимости: у кого покупать квартиру в новостройке
  16. Зачем застройщику риелтор
  17. Сотрудничество с агентством недвижимости — ищем выгоды
  18. Требуем скидку от застройщика
  19. Что нужно знать при покупке квартиры: изучаем правовые вопросы
  20. Приобретение квартиры на вторичном рынке
  21. Правовые нюансы
  22. Покупка квартиры в новостройке
  23. Приобретение квартиры через агентство
  24. Какими же критериями руководствоваться?
  25. А теперь предлагаем рассмотреть вопрос, что нужно знать при покупке квартиры через агентство:
  26. Насколько необходимы услуги риэлтерского агентства при покупке квартиры
  27. Самостоятельная покупка жилья
  28. Покупка квартиры через агентство
  29. Юридическое сопровождение покупки
  30. Ответственность риэлтора
  31. Сотрудничество с риэлтором: плюсы
  32. Минусы привлечения риелторов
  33. Вопросы риэлтору

Покупка новостройки через агентство недвижимости

Покупка новостройки через агентство недвижимости

Сергей Слободянюкадвокат компании «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга: – Если вы решили приобрести квартиру в новостройке и обратились не в строительную компанию, а в агентство недвижимости – думаю, что это правильное решение. Специалист по новостройкам сможет вам предложить квартиры не одного застройщика, а большинства застройщиков Санкт-Петербурга и Ленобласти. Однако если вы не заказываете услугу по юридическому сопровождению сделки, рассчитывать на помощь агентства в юридических вопросах не следует. Если же вы заключите договор с агентством недвижимости на сопровождение сделки по приобретению квартиры в новостройке, то риэлторская компания будет заинтересована не только в том, чтобы подобрать вам вариант, но и в том, чтобы ваша сделка прошла юридически чисто, законно и безопасно.

Покупаем квартиру в новостройке: напрямую или через риэлтора?

Внимание Покупка за счет ипотеки✔ За материнский капитал✔ За наличный расчет ○ Расторжение договора с агентством. ✔ Основания для расторжения✔ Ответственность агентства перед клиентом.

○ Как избежать рисков при покупке через агентство? ○ Советы юриста: ✔ Приобретали квартиру через агентство и попали на мошенников.✔ Риэлтор потребовал дополнительную плату за услуги, не оговоренную в договоре. ○ . ○ Особенности покупки квартиры через агентство.

Намерены купить квартиру через агентство? Приготовьтесь к взаимодействию с профессионалом в сфере недвижимости и оплате его услуг.

Зачем покупать квартиру в новостройке через риэлтора

Важно Если мошенники присвоили крупную сумму денег, лучше всего обратиться в суд. Исковое заявление должно содержать требования по возврату взносов и перечень документов для доказательства, например, договор аванса, расписка и др.

Риэлтор потребовал дополнительную плату за услуги, не оговоренную в договоре Действия посредников закрепляются в соглашении на оказание риэлторских услуг. Следовательно, если в договоре нет никаких дополнительных пунктов, клиент не обязан оплачивать сомнительные услуги риэлтора.

В случае настаивания посредника целесообразно написать претензию в адрес руководства агентства. Крайней мерой считается обращение с исковым заявлением в суд по факту мошенничества.

Вернуться Специалист Юлия Горлова расскажет о преимуществах покупки квартиры через агентства недвижимости.

Покупка квартиры через агентство недвижимости

Особенно это касается разрыва договора в одностороннем порядке. Безусловно, можно разрешить спор в суде, но такой способ требует финансовых и временных затрат.
В этом смысле тяжбы с агентствами – большая редкость для современного общества.

Вернуться ○ Как избежать рисков при покупке через агентство? Гарантией безопасности предстоящей сделки является проверка агентства на предмет наличия лицензий и аккредитации. Второй вариант – удостовериться в грамотно составленном договоре на оказание риэлторских услуг.

Наконец, покупатель может обратиться в страховую компанию за полисом титульного страхования. Во всех случаях не помешает получить консультацию практикующего юриста. Вернуться ○ Советы юриста: ✔ Приобретали квартиру через агентство и попали на мошенников.

Первым делом пишется заявление в Роспотребнадзор с указанием суммы внесенного аванса или задатка.

Застройщик или агентство недвижимости: у кого покупать квартиру в новостройке

Обращайте внимание на все пункты, так как на кону стоят большие финансы. ✔ Стоимость услуг агентства Размер комиссии риэлтерского агентства зависит от общей стоимости покупаемой квартиры. Расценки колеблются от 3 до 9% в зависимости от статуса фирмы и сложности работ.

Например, если требуется вначале приватизировать квартиру – цена услуг риэлтора будет выше. Иногда в договоре закрепляется фиксированная сумма. Обо всех нюансах лучше всего договариваться заранее.

Обезопасить себя от мошенников можно только при тщательном изучении пунктов соглашения на предмет скрытых платежей. ✔ Заключение договора с агентством Универсального образца договора с компанией не существует.

Покупателю придётся заключать соглашение по стандартному бланку, который предоставит агентство.
При этом за клиентом сохраняется право внесения изменений в положения договора.

Застройщик или риэлтор — у кого лучше покупать новостройку?

Агентство чаще всего выполняет роль «одного окна», решая намного быстрее оформительские вопросы – регистрация договора долевого участия (при покупке) и оформление свидетельства о праве собственности (когда дом построен). Для застройщиков регистрация ДДУ и оформление свидетельств о праве собственности – это непрофильная деятельность.

Многие из них вообще предпочитают не нагружать себя процедурными сложностями, поэтому не берут на себя обязательств по оформлению прав собственности, а только регистрируют ДДУ. Тогда как покупателю удобнее сразу заключить договор на обе услуги, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

Самостоятельное оформление свидетельства о праве собственности – крайне сложная процедура именно с бюрократической точки зрения. Кроме того, она может растянуться на длительное время – 2-3 года.

Покупка квартиры через агентство недвижимости — что нужно знать

Точка зрения закона подтверждается разрешением потребительских споров: На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей (п. 11 ПП ВС РФ №17 от 28.06.2012). Покупатель имеет право расторгнуть договор с агентством при соблюдении оснований для расторжения.

Зачем риэлтор при покупке новостройки

Довольно часто к услугам агентств недвижимости обращаются строительные компании, не имеющие репутации на рынке и застройщики, которые ввиду незначительных объемов строительства не проводят широкомасштабных рекламных компаний. Большинство покупателей квадратных метров при выборе застройщика ориентируются на узнаваемость бренда и частоту его появления в рекламе.

Шансы, что они выберут незнакомый бренд, практически равны нулю, а вот в агентстве недвижимости покупатели в первую очередь смотрят на месторасположение дома и характеристики квартиры, а уж потом на застройщика. Если все параметры подошли, незнакомое название компании их вряд ли испугает.

У кого выгоднее покупать новостройку: у риэлтора или застройщика?

Важно помнить, что при заключении договора необходимо обязательно оговорить пункт, касающийся погашению долгов по коммунальным платежам.При не выполнении, таких обязательств, остаток долга за квартиру не должен быть возвращен.

Что лучше: покупать квартиру через агентство или через нотариуса? Лучше всего заключать договора по покупке или продаже недвижимости через нотариальную контору – это позволит совершить сделку на законных основаниях и без каких-либо подводных камней.

Процедура оформления сделки через нотариуса:

  1. Во время оформления договора купли-продажи у нотариуса ни в коем случае не передавайте деньги третьим лицам.

Нередко покупателям требуются нестандартные условия, и это не обязательно скидка». «Самая распространённая ситуация, — когда их привлекают условия покупки квартиры, но в момент действия акции у них нет свободных денег. Например, все средства лежат на валютных депозитах. Или другая квартира, — основной актив для покупки новой, — выставлена на продажу и пока не нашла покупателя.

Если подобный клиент пришел в офис застройщика самостоятельно — далеко не факт, что он получит желанную скидку, рассрочку, потому что никто не может поручиться за его добросовестность. Если же его приводит агентство, то оно берет на себя всю ответственность за своего покупателя, и застройщик готов быть лояльным», — считает эксперт.

Это сделает сам собственник после приема пересчета денег, если он сочтет это необходимым,в этом случае важно присутствие свидетелей со стороны клиента.

  • Нотариус в обязательном порядке проверяет документы,о том, что приобретаемая собственность имеет запись в органах государственной регистрации.
  • Обязательно зачитывает договор вслух.
  • Удостоверяет подпись, поставленную под договором, тем лицом, который участвует в этом договоре.
  • Подтверждает, что участники сделки находятся в трезвом состоянии и понимают значение своих действий.
  • Проверяет действительность сделки, т.е. смотрит через реестр всех собственников недвижимого имущества.
  • Важно знать, что нотариус не занимается предпринимательской деятельностью и не может подбирать помещения, подыскивать продавцов или покупателей заключать сделки по передаче имущества – этим занимаются риелторы.

Покупка новостройки через агентство недвижимости что нужно знать

Но при этом договориться о скидках, если они возможны, можно как с застройщиком, так и с реализатором, разницы в этом нет». Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, отметила: «Риэлторская компания, продавая жильё в новостройке, имеет двух клиентов: один из них — покупатель, второй — застройщик.

Мы несём перед застройщиком ответственность, тщательно изучаем продаваемые проекты, участвуем в тендерах, проходя серьёзный отбор, поэтому и отношения с девелопером становятся лояльными и доверительными.

К примеру, если у клиента возникают объективные причины, по которым он не может совершить покупку прямо сейчас, но очень хочет приобрести квартиру по текущей стоимости (например, заканчивается период действия акции), мы обращаемся к застройщику и просим сохранить условия для данного покупателя.

Источник: http://departamentsud.ru/pokupka-novostrojki-cherez-agentstvo-nedvizhimosti/

У кого выгоднее купить квартиру в новостройке: у застройщика или риелтора?

Покупка новостройки через агентство недвижимости

Купить квартиру у риелтора или застройщика? У кого выгоднее? Преимущества и недостатки.

Время чтения: 6 минут

Чтобы купить квартиру в строящемся доме, можно обратиться в агентство недвижимости или непосредственно к застройщику. У кого из продавцов выгоднее купить жилье в новостройке?

Особенности взаимодействия риелторов и застройщиков

В массовом порядке реализацию квартир через посредников застройщики начали после кризиса 2008 года. Многие строительные компании сегодня вообще не имеют отделов продаж. Поэтому в некоторых случаях обращение в агентство недвижимости — единственный вариант для покупателя приобрести квартиру в понравившемся новом доме.

Если речь идет о небольшой строительной компании, которая возводит 1-2 новых дома в год, то квартиры в новостройках будут реализовываться исключительно с помощью риелторов.

О мелких застройщиках, чье имя не мелькает постоянно в прессе, покупатель может просто не знать. Так называемая “сила бренда” не поможет строительной компании реализовать квартиры. На помощь ей приходят профессиональные продавцы из агентства недвижимости.

В Санкт-Петербурге не существует единых стандартов взаимодействия между застройщиками и риелторами. Одни строительные компании полностью передают агентствам недвижимости функции реализации жилья.

Другие открывают собственные отделы продаж и ищут частных соинвесторов своими силами (среди подобных строительных компаний – “Мавис” и “Строительный трест”).

В большинстве же своем застройщики предпочитают комбинировать методы реализации жилья в новостройках, подключая к этому делу как собственные отделы продаж, так и агентства недвижимости. Для них это возможность быстрее продать жилье, а также повысить узнаваемость собственного бренда.

Преимущества и недостатки покупки жилья с помощью риелтора

Риелтор поможет быстро выбрать из большого количества объектов несколько подходящих варинтов

По оценкам экспертов, до 30% сделок на первичном рынке сегодня осуществляется с помощью риелторов.

К посреднику стоит обращаться в тех случаях, когда предстоит некая многоступенчатая операция: например, вы хотите продать имеющееся жилье и купить квартиру в новостройке.

В агентстве недвижимости покупателю могут предложить ознакомиться с обширной базой объектов от разных застройщиков, тут же можно сравнить цены, условия оплаты и т. д.

Стоит заметить, что при покупке квартиры через агентство недвижимости и напрямую у застройщика, цена объекта окажется одинаковой. Дело в том, что риелтору оплачивает % от сделки не покупатель, а застройщик (обычно, цена услуг профессионального продавца оценивается в 2-5% от стоимости квартиры).

С агентством недвижимости покупатель заключает лишь договор на предоставление информационных услуг. Непосредственно же договор на приобретение жилья в строящемся доме имеет право подписывать только строительная компания.

То есть, в обязанности посредника входит лишь поиск подходящего покупателю объекта и юридически грамотное оформление договора.

Поскольку риелтор оказывает покупателю лишь информационные услуги, от рисков, с которыми связана покупка квартир в строящихся домах, он защитить не сможет.

Многие покупатели считают, что агентство недвижимости проверяет застройщика, прежде чем заключить с ним договор о сотрудничестве. Это справедливо лишь отчасти.

Крупные риелторские фирмы, конечно, не станут продавать объекты, вызывающие подозрение.

В большинстве своем агентства не занимаются сохранением денег клиента — это забота самого покупателя. Процент от сделки им платит застройщик, а потому во главу угла ставятся именно его интересы.

Кроме того, у покупателя, который заключает договор долевого участия с посредником, а не строительной компанией, практически нет возможностей для внесения в договор изменений.

Решать возникшие вопросы покупателю придется непосредственно с застройщиком.

Преимущества заключения сделки с застройщиком

Всегда есть возможность получить хорошую скидку от застройщика. Особенно в праздники!

Как известно, на рынке недвижимости торг уместен. Если процент риелторского агентства от продажи квартиры составляет от 2 до 5%, то это и есть пределы, в которых можно торговаться с посредником.

Все иначе с застройщиком. При хороших коммуникативных способностях сбить цену у непосредственного продавца можно куда серьезнее.

Эксперты рынка недвижимости рассказывают о случаях снижения стоимости жилья на 20-30%.

Застройщик лучше посредника может рассказать о нюансах объекта. Часто риелтор не владеет в полной мере информацией о технологии возведения здания, особенностях материалов, ходе строительства и т. д. Для клиента есть вероятность получения от посредника неверных сведений по интересующим его вопросам. Этого можно избежать, сразу обратившись к непосредственному продавцу.

Если покупатель намерен получить в банке ипотечный кредит на приобретение жилья, то обращение к застройщику тоже может оказаться полезным, с точки зрения экономии средств. Дело в том, что многие строительные компании сотрудничают с банками. Последние иногда предоставляют клиентам своих партнеров более выгодные условия кредитования.

Ну и, наконец, строительные компании предоставляют клиентам такую услугу, как бронирование понравившейся квартиры. Если покупатель намерен приобрести определенное жилье, но пока не может за него заплатить, он может “зарезервировать” за собой квартиру и выкупить ее чуть позже по старой цене, в то время, как остальное жилье в новостройке уже подорожает.

Таким образом, обращение к непосредственному продавцу или посреднику при покупке квартиры на первичном рынке будет зависеть от того, какие цели для покупателя являются приоритетными.

Если человека интересует экономия средств, то для заключения договора долевого участия ему лучше обратиться в строительную компанию.

Если деньги не так важны, как отличный сервис, широта выбора и юридические гарантии, то агентство недвижимости — именно то, что нужно.

Источник: https://spbguru.ru/advice/214-u-kogo-vygodnee-kupit-kvartiru-v-novostrojke-u-zastrojschika-ili-rieltora

Застройщик или агентство недвижимости: у кого покупать квартиру в новостройке

Покупка новостройки через агентство недвижимости

Купить квартиру сложно. Здесь важно не ошибиться в выборе продавца. К кому лучше обратиться: напрямую к застройщику или риелтору? Обсудим это в статье.

Время чтения: 7 минут

Застройщик или риелтор: кого выбрать?

Процесс приобретения квадратных метров непрост. И даже не из-за того, что собрать необходимую сумму достаточно тяжело. Просто покупателя ожидает немало других трудностей и неприятных сюрпризов.

Поиск оптимального объекта, проверка документов и владельцев квартиры, составление договора купли-продажи, учитывающего интересы обоих сторон, оформление права собственности в государственном реестре — на любом этапе можно остаться и без квартиры, и без накопленных сбережений. От правильного выбора продавца зависит немало.

Зачем застройщику риелтор

Новостройки в Московском регионе можно приобрести: непосредственно у компании, которая осуществляет строительство объекта, обратившись в агентство недвижимости или к частным инвесторам.

Если с перекупщиками все понятно, то, казалось бы, зачем застройщику лишнее звено в цепи — агентство недвижимости.

За его услуги необходимо будет заплатить гонорар в размере 2-4% от суммы сделки, а это немало.

Однако обоюдная выгода все-таки есть. Договора о сотрудничестве заключают строительные компании, которые не имеют в собственном штате специалистов по продажам, другими словами, отдела продаж. Их может не быть по разным причинам — небольшие объемы строительства и отсутствие непрерывного потока клиентов.

Довольно логично, ведь вне зависимости от количества заключенных договоров купли-продажи, сотрудникам необходимо платить заработную плату, больничные и отпускные, начислять все предусмотренные действующим законодательством налоги и обязательные сборы.

Работая с агентством, необходимость в собственных сотрудниках отпадает.

Довольно часто к услугам агентств недвижимости обращаются строительные компании, не имеющие репутации на рынке и застройщики, которые ввиду незначительных объемов строительства не проводят широкомасштабных рекламных компаний.

Большинство покупателей квадратных метров при выборе застройщика ориентируются на узнаваемость бренда и частоту его появления в рекламе.

Шансы, что они выберут незнакомый бренд, практически равны нулю, а вот в агентстве недвижимости покупатели в первую очередь смотрят на месторасположение дома и характеристики квартиры, а уж потом на застройщика.

Если все параметры подошли, незнакомое название компании их вряд ли испугает.

Сотрудничество с агентством недвижимости — ищем выгоды

Риелтор подберет варианты, проконсультирует, проверит документы

Мы привыкли, что посредник в отношениях купли-продажи приводит к удорожанию товара, однако на рынке недвижимости данное правило срабатывает не всегда.

В большинстве случаев сотрудники агентства получают свой процент от сделки за счет застройщика, а не физического лица-покупателя. Гонорар колеблется в диапазоне 2-4%.

Схема работы через риелторов на отечественном рынке недвижимости популярна. Приблизительно 30% всех договоров купли-продажи заключается с их участием.

Основные преимущества работы с риелтором:

  • поможет выполнить многоходовые операции с недвижимостью (когда необходимо продать старую квартиру и взамен купить новую, прочие подобные варианты);
  • предоставит покупателю на выбор несколько объектов от разных застройщиков (можно сравнить условия и стоимость квадратных метров, выбрать оптимальный вариант);
  • проконсультирует по всем вопросам, касающимся местонахождения объекта, его особенностей, планировки квартиры, количества квадратных метров, степени готовности;
  • проверит надлежащее оформление документов, подтверждающих право собственности;
  • оформит все документы, необходимые для купли-продажи, и зарегистрирует право собственности в государственных реестрах.

Простыми словами, если вам важен прекрасный сервис, большой выбор квартир и юридические гарантии, отправляйтесь в агентство недвижимости. Это именно то, что вам необходимо.

Все вышеуказанное верно лишь в одном случае — агентство работает на рынке недвижимости давно, имеет кристальную репутацию и дорожит ею, в штате компании есть квалифицированные специалисты и юристы.

Если посредник работает на рынке один месяц, в штате у него три сотрудника — директор, бухгалтер, риелтор, а офис занимает 5 кв. м., о юридической “чистоте” документов на квартиру не может быть и речи.

В таком случае, агентство предоставляет лишь информационные услуги и ответственность за недействительность сделки или банкротство застройщика не несет.

В отличие от фирм-однодневок, агентства “с именем” не принимают на продажу сомнительные объекты. Им дешевле отказаться от такого проекта, чем потом отбиваться от разъяренных клиентов, адвокатов и СМИ. Так что, перед тем, как обратиться к посреднику, обязательно проверьте его репутацию и почитайте отзывы.

Требуем скидку от застройщика

Лови момент. Многие застройщики в честь праздников дарят квадратные метры

Несмотря на прекрасный сервис агентств недвижимости, подписывать договор купли-продажи напрямую с застройщиком не менее выгодно. Помните, обратившись в отдел продаж строительной компании, вы имеете право на скидку минимум в размере 1-2%. Как раз такая сумма является гонораром риелтора.

Потеряв ее, застройщик не обанкротится, а вы сэкономите деньги на ремонт квартиры или покупку домашней техники. Получив небольшую скидку, не сдавайтесь. Если застройщик имеет достаточно гибкую ценовую политику, можно рассчитывать и на больший процент, особенно если вы планируете купить помещение, не пользующееся повышенным спросом.

На рынке известны случаи предоставления скидок в размере 15-20% от первоначальной цены.

Покупая квартиру напрямую, можно рассчитывать на особые условия финансирования. Многие застройщики предлагают своим клиентам рассрочку на несколько лет, сотрудничают с банковскими учреждениями в части льготного кредитования своих клиентов.

Выбрав квартиру в доме, вам останется лишь собрать документы для оформления рассрочки или получения банковского кредита. Процедура одобрения вашей заявки на кредитование будет более простой, чем для клиентов “с улицы”.

Несколько дней ожидания и квадратные метра станут вашими.

Обобщая все сказанное, если у вас на руках нет всей суммы для покупки квартиры или вы не прочь немного сэкономить, обращайтесь к застройщику. Там вам могут сделать более выгодное предложение, чем в офисе риелтора.

Источник: https://MskGuru.ru/advice/650-zastrojschik-ili-agentstvo-nedvizhimosti-u-kogo-pokupat-kvartiru-v-novostrojke

Что нужно знать при покупке квартиры: изучаем правовые вопросы

Покупка новостройки через агентство недвижимости

Покупка квартиры требует изучения не только технических характеристик жилья и инфраструктуры района, но и юридической стороны вопроса.

В первую очередь, следует определиться, займетесь вы покупкой жилья самостоятельно или же доверите это специалистам. Безусловно, обращение в агентство недвижимости далеко не бесплатное, но зато вам не придется самостоятельно выбирать жилье из тысячи вариантов. Кроме того, специалисты полностью возьмут на себя проверку документов и оформление сделки.

Если вы все-таки хотите действовать самостоятельно, знайте, что на это у вас уйдет гораздо больше времени. Причем сначала нужно будет изучить все правовые нюансы. Что же нужно знать о покупке квартиры? Давайте рассмотрим самые важные моменты.

Приобретение квартиры на вторичном рынке

Чем выгодна покупка жилья на вторичке? Во-первых, вы видите, что покупаете, в отличие от новостройки, где вам по сути предлагается кот в мешке. А во-вторых, вы можете отмечать новоселье сразу же после покупки, не дожидаясь сдачи дома в эксплуатацию. Впрочем, есть тут и свои особенности. Поэтому вопрос, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке жилья, праздным не будет.

Прежде всего, необходимо удостовериться, что в приобретаемой квартире нет лиц, сохранивших право на проживание. Они могут быть не зарегистрированы, но право проживания сохраняется за ними даже при смене собственника.

Обязательно проверьте, не обременена ли приобретаемая квартира правами третьих лиц. Жилье не должно быть передано в аренду, находиться под арестом, являться предметом залога или судебного спора и т.д.

Правовые нюансы

Как показывает опыт, стопроцентно убедиться в юридической чистоте покупаемой квартиры не представляется возможным. И все-таки кое-что можно и нужно проверить, а именно:

  • сведения из БТИ;
  • перечень лиц, прописанных в квартире;
  • выписку из домовой книги;
  • отсутствие задолженности по телефонным переговорам;
  • список всех бывших собственников жилья;
  • правильность составления договора купли-продажи квартиры;
  • список лиц, временно выписанных из квартиры в связи с нахождением в домах престарелых, психиатрических учреждениях и т.д.;
  • отсутствие ареста или запрета на квартиру;
  • финансово-лицевой счет, подтверждающий наличие либо отсутствие финансовой задолженности.

С целью минимизации рисков можно обратиться в страховую компанию, но стоить такая гарантия будет достаточно дорого.

Перед оформлением договора купли-продажи продавец и покупатель должны выяснить, кто понесет затраты на оформление сделки, кто и как проверит наличие задолженности по коммунальным счетам, за какое время выпишут всех лиц, прописанных в квартире.

Кроме того, сторонам нужно обсудить сумму, которая будет указана в договоре купли-продажи, а также ответственность, которую понесет продавец, если не сможет вовремя освободить квартиру или вовсе откажется от ее продажи.

Вопрос о цене квартиры особенно важен, поскольку продавцу выгоднее указать цену ниже реальной стоимости, ведь это повлияет на размер налогов, которые ему придется выплатить. Тогда как покупатель, напротив, заинтересован в указании полной стоимости квартиры – это потребуется для получения налогового вычета.

Разумеется, с особой тщательностью стоит подойти к процессу оформления сделки, а также к вопросу передачи денег.

Покупка квартиры в новостройке

Приобретая квартиру на первичном рынке, вы получаете юридически чистое жилье по более низкой цене, чем аналогичная квартира на вторичке. Помимо этого, вы сможете расплачиваться с застройщиком по частям и делать такой ремонт, какой душа пожелает.

Впрочем, имеется и ряд нюансов. Во-первых, оформлять такую недвижимость гораздо дольше. Обычный договор купли-продажи можно оформить за день-два, тогда как на оформление договора передачи квартиры уйдет от полутора до двух месяцев. Во-вторых, покупая жилье в новостройке, вы идете на определенный риск. Известно немало случаев, когда застройщик, собрав денежки, испарялся, а строительные работы прекращались.

Чтобы не оказаться в таком положении, нужно с особой тщательностью проверять застройщика и всю сопутствующую документацию. Итак, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке:

  1. Соберите максимум информации о застройщике. Учитывайте продолжительность работы компании на рынке, наличие у нее собственного сайта. Не поленитесь съездить и на сам строящийся объект.
  2. Проведите анализ цен на квартиры. Сильно заниженная цена свидетельствует о ненадежности организации.
  3. У застройщика должны быть все необходимые учредительные документы: устав, свидетельства ИНН и ОГРН и т.п.
  4. Изучите лицензию, предоставляющую право на застройку.
  5. Просмотрите разрешение на строительство. Случается, что организация застраивает сразу несколько объектов, а разрешение как раз на тот дом, где продаются квартиры, у нее отсутствует. Немалое значение имеют и конечные сроки разрешения.
  6. Изучите проектную документацию.
  7. Внимательно читайте условия договора. Если вы далеки от юриспруденции, правильнее будет обратиться к специалисту.
  8. Имеется ли у организации право на земельный участок, где ведется строительство? Не противоречит ли возведение жилого дома целевому назначению этого участка? Совпадает ли адрес?

К вопросу о том, что нужно знать при покупке жилья в строящемся доме, стоит добавить, что при купле-продаже квартир в новостройках, как правило, используются договоры трех видов:

  • долевого участия;
  • купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа;
  • участия в жилищно-кооперативном строительстве.

Приобретение квартиры через агентство

Решили обратиться в агентство недвижимости? Разумно! Вот только и здесь нужно проявить бдительность. Современный рынок перенасыщен предложениями от различных риелторских контор, поэтому так важно сделать правильный выбор.

Какими же критериями руководствоваться?

  • Известность компании. Если агентство стабильно рекламирует свои услуги, значит, оно присутствует на рынке постоянно. Обратите внимание и на качество подачи материала – успешная фирма не будет экономить на рекламе.
  • Имидж. Если офис находится в подвале, мебель и техника морально устарели, а сотрудники одеты кто во что горазд – бегите из этой шарашкиной конторы немедленно!
  • Опыт работы. Имеет значение не только срок существования компании на рынке, но и профессиональный опыт конкретных сотрудников. Такого понятия, как текучка кадров, еще никто не отменял. И если за ваше дело возьмется новичок, нет никаких гарантий, что оно увенчается успехом.
  • Сертификаты и дипломы. Вам обязательно должны представить документы, подтверждающие качество работы компании.
  • Стоимость услуг. Вас должны насторожить как явно завышенные, так и, напротив, слишком низкие цены.
  • Рекомендации третьих лиц. Возможно, кто-то из ваших знакомых уже воспользовался услугами той или иной компании и остался доволен. Почему бы не прислушаться к отзывам? Рекомендации вы также можете найти в интернете, у юристов или в специализированных общественных организациях.

А теперь предлагаем рассмотреть вопрос, что нужно знать при покупке квартиры через агентство:

  1. Понятно, что при покупке жилья придется перестраховываться и иметь дело с кипой бумаг, и все же старайтесь не подписывать ненужные документы. К таковым относится, например, гарантийное обязательство о фиксировании цены.

    Этот документ как будто бы гарантирует покупателю то, что продавец не повысит цену на объект. Но по сути никакой юридической силы у данного документа нет, так как его подписывают только покупатель и агентство. Продавец же там вообще никак не фигурирует, хотя именно на него возлагаются обязательства.

  2. В процессе ведения сделки вас попросят выдать одну либо несколько доверенностей на право представления. Этот документ обычно заверяется нотариально, в нем описывается, кому и от кого он выдан, право передоверия, объем полномочий.

    Не вздумайте делегировать права на распоряжение собственностью, получение денег и другие действия, которые могут серьезно вам навредить.

  3. Вам предлагают подписать документ, который вызывает сомнения? Возьмите тайм-аут, проконсультируйтесь со сторонним юристом.

    Всегда читайте то, что подписываете, сколько бы времени на это ни ушло.

Помните о том, что грамотно построенное сотрудничество с агентством позволит вам не только быстро и безопасно приобрести квартиру, но даже сэкономить при этом.

Источник: https://domananeve.ru/info/poleznoe/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartiry-v-novostroyke-i-na-vtorichnom-rynke.html

Насколько необходимы услуги риэлтерского агентства при покупке квартиры

Покупка новостройки через агентство недвижимости

Приобретение недвижимости — процесс, который может оказаться связанным со значительными затратами времени и сил.

Дело не ограничивается только поиском подходящей квартиры. Необходимо согласовать цену, проверить историю жилплощади, собрать документы, грамотно составить договор, произвести взаиморасчёты. Сделать всё это без помощи профессионала иногда бывает непросто. Однако в этом нет чего-либо невозможного.

Самостоятельная покупка жилья

Этапы покупки жилых квадратных метров можно условно подразделить на 8 пунктов. Разложим «по полочкам» процедуру покупки без посредников.

  1. Поиск подходящего жилья. В российских городах не ведётся единых баз недвижимости, выставленной на продажу, поэтому поиск обычно оказывается делом достаточно хлопотным.
    Среди основных источников информации можно выделить печатные СМИ и интернет-сайты. Правда, важно иметь в виду, что значительная часть объявлений в этих источниках окажутся недостоверными (устаревшими либо размещёнными агентствами недвижимости с информацией, не соответствующей действительности).
  2. Анализ рынка. Чтобы избежать переплаты при покупке квартиры, следует провести тщательный анализ рынка недвижимости. Особенно сложно правильно определить цену при покупке квартиры на вторичном рынке.
    В сфере новостроек нужно уделить пристальное внимание надёжности заёмщика и возможным рискам, вытекающим из договора. Во всех случаях рекомендуется консультация со специалистом.
  3. Осмотр квартир. Необходимо внимательно осмотреть приглянувшиеся объекты. Следует оценить множество различных факторов:
    • материалы, используемые для строительства здания;
    • его местоположение;
    • ориентацию жилья по сторонам света;
    • доступность объектов инфраструктуры;
    • состояние квартиры;
    • основания возникновения прав продавца на это жильё;
    • полный список собственников и т.д.
  4. Предварительный договор. Следующим этапом после выбора квартиры являются переговоры с собственником. Задачей покупателя при этом является аргументированное снижение цены, а также конкретизация условий договора.
    На этой же стадии может потребоваться внесение залога, который может выражаться в одной из двух форм предоплаты: оформление задатка или аванса. Различие между этими понятиями состоит в том, что если сделка будет отменена по инициативе покупателя, в первом случае, деньги возвращаются обратно, во втором – остаются у продавца.
    Если купля-продажа сорвётся по вине собственника квартиры, то задаток возвращается покупателю в двукратном размере, а аванс – в одинарном. При покупке недвижимости без риелтора важно самостоятельно следить за надлежащим документальным оформлением передачи средств.
  5. «Юридическая чистота» жилья. После заключения предварительной договорённости о покупке жилья непременно должна быть произведена проверка его «юридической чистоты». Данный этап является наиболее сложным. Пройти его самостоятельно можно только обладая специальными знаниями и опытом. В частности, производится проверка:
    • оснований, по которым у продавца квартиры возникло право собственности;
    • информации о тех, кто имеет регистрацию в квартире;
    • характеристик квартиры;
    • возможности появления претендентов на квартиру;
    • отсутствия обременений;
    • отсутствия задолженности по «коммуналке»;
    • дееспособности продавца;
    • сохранение первоначальной планировки и т.д.
  6. Пакет документов. Перечень бумаг, которые продавец и покупатель должны собрать для совершения сделки, во многом зависит от конкретных обстоятельств. От покупателя требуется либо согласие супруга (если он не будет являться собственником), либо заявление об отсутствии брачных отношений. Документы должны быть заверены нотариально.
    Набор документов, которые требуются от продавца, варьируется в зависимости от способа расчётов, количества собственников и т.д.
  7. Основной договор. Важнейшим документом, на основании которого будет совершаться сделка, является договор. Чтобы избежать неприятных неожиданностей и недопонимания между сторонами, в нём, помимо прочих, необходимо предусмотреть следующие моменты:
    • цена квартиры, а также порядок возмещения убытков покупателя в случае, если сделка будет признана недействительной либо расторгнута по иным обстоятельствам, возникших не по его вине;
    • срок освобождения жилья предыдущим владельцем и перехода прав к новому собственнику;
    • сроки и порядок производства взаиморасчётов. Определитесь как удобнее оплатить покупку квартиры: наличными, переводом на счёт, передачей через банковскую ячейку.

Для большей уверенности можно обратиться с договором в нотариальную контору. Там проверят личность участников, разъяснят им смысл условий договора, удостоверят подписи.

Однако следует учитывать, что нотариальное заверение не гарантирует полное избавление от рисков. Такой договор тоже может быть оспорен в суде. При этом за участие нотариуса придётся заплатить немалую сумму.

Чтобы окончательно обезопасить свои вложения и избежать «подводных камней», можно воспользоваться услугой по страхованию титула собственности. Она позволит вернуть уплаченные деньги, если по каким-то причинам покупатель против своей воли перестанет быть собственником жилья.

Особенно внимательным нужно быть в тех случаях, когда продажа осуществляется третьим лицом по доверенности от собственника.

Даже личное знакомство с хозяином квартиры и подтверждение им достоверности выданной доверенности не является гарантией того, что сделка через некоторое время не будет оспорена. Такое возможно, например, в случае, если собственник будет признан недееспособным. Тогда и доверенность будет считаться недействительной.

Заключительным и самым важным этапом сделки является её регистрация в ФРС. Только после совершения этой процедуры переход права считается завершённым. Здесь, помимо копии договора и заявлений сторон, потребуются документы, подтверждающие:

  • личность участников;
  • уплату госпошлины;
  • право собственности продавца.

Пакет может быть расширен при участии в сделке банковский организаций, иностранцев или юридических лиц, несовершеннолетних и т.д.

Страхование титула избавит от возможных рисков при покупке жилья.

Покупка квартиры через агентство

Участие профессионального агента на каждой из стадий приобретения жилья существенно облегчает задачи покупателя. Деятельность риэлтора на первом этапе сводится к следующему:

  1. Консультации относительно ситуации, сложившейся на рынке, и примерный обзор цен;
  2. Поиск вариантов жилья, соответствующих бюджету и пожеланиям покупателя;
  3. Поиск подходящих ипотечных или иных кредитных программ, при необходимости, работа с банками;
  4. Организация встречи с продавцом, помощь при осмотре жилья;
  5. Участие в переговорах с продавцом на стороне покупателя, определение цены и условий сделки;
  6. Проверка жилья на предмет «юридической чистоты», выявление возможных рисков.

Юридическое сопровождение покупки

Для удачного совершения сделки необходимо чёткое соблюдение всех формальностей. В этом отношении помощь в покупке профессионала может оказаться незаменимой. Юридическое сопровождение выражается в следующих действиях риэлтора:

  • Подготовка необходимых документов (агент определяет их перечень и оценивает их достоверность);
  • Составление и заключение договора (следит за его формой, содержанием, договаривается с продавцом о конкретных условиях и т.д.);
  • Совершение регистрации сделки (взаимодействие с органами ФРС, устранение возможных нарушений и препятствий).

Также при участии агента заключается авансовое соглашение, нотариальное удостоверение сделки. В обязанности риелтора входит выяснение количества зарегистрированных жильцов, помощь в осуществлении взаиморасчётов, оформлении страховки, составлении акта о приёме-передачи жилья и т.д.

Ответственность риэлтора

Закона, который регулировал бы непосредственно деятельность риэлторов, пока не существует. Поэтому в данной сфере применяется законодательство о правах потребителей. Согласно его нормам, клиент может рассчитывать на полноразмерное возмещение агентством убытков в случае, если соглашение будет расторгнуто.

Однако на практике взыскать что-либо с нерадивого риэлтора удаётся крайне редко. Не помогает даже включение в договор условий о штрафах и неустойках: поскольку деятельность агентств обычно расценивается как возмездное оказание услуг, взыскать с агента что-либо, кроме уплаченных ему комиссионных, практически невозможно.

Сотрудничество с риэлтором: плюсы

Услуги риэлтерского агентства могут существенно упростить процедуру покупки жилья.

  1. Экономия времени, нервов, а в некоторых случаях – денег. Поиск подходящих вариантов, их просмотр, ведение переговоров с владельцем, сбор документов, посещение различных госучреждений может занять несколько месяцев. Не у каждого есть время для этого.
    В итоге покупатели, устав от длительных поисков, нередко выбирают далеко не оптимальные варианты жилья — квартира может оказаться не только не совсем удобной, но и не самой дешёвой.
  2. Некоторые этапы покупки жилья представляют для неподготовленного человека определённые затруднения. Это, в частности, относится к проверке документов и «юридической чистоты», организации взаиморасчётов, регистрации сделки, работы с госучреждениями и т. д.

Минусы привлечения риелторов

Сотрудничество с агентством недвижимости может повлечь и некоторые неприятные последствия.

  1. Сотрудничество с риэлтором не даёт полную гарантию надёжности сделки. При этом ответственность агента практически отсутствует, а отстаивать свои права в судебном процессе, в случае предъявления третьими лицами претензий на приобретённую жилплощадь, покупателю придётся самостоятельно.
  2. Есть вероятность нарваться на недобросовестного агента, который не станет искать самую подходящую квартиру, а постарается убедить клиента купить объект, наиболее выгодный для самого риэлтора.
  3. Услуги агентств стоят достаточно дорого. Минимальный размер комиссии риелтора составляет порядка 3-4% от стоимости квартиры, однако он вполне может достигать и 8%.
    Таким образом, за сделку с однокомнатной квартирой, которая стоит 5 млн. руб., риэлтор получит не менее 150 тыс. рублей. При этом некоторые услуги, без которых не обойтись при приобретении жилья, могут предоставляться только за дополнительную оплату. Поэтому всегда необходимо интересоваться, какие именно действия агентов входят в оплаченный «пакет».

Комиссия риелтора в среднем составляет 3-4 процента от сделки.

Вопросы риэлтору

Для успешного совершения сделки нужно правильно выбрать риэлтора. Прежде всего, необходимо оценить агентство, в котором он работает. Однако это не является определяющим фактором: плохой сотрудник может работать и в хорошей компании.

Основное внимание следует уделить личности самого риэлтора. Рекомендуется выяснить у него следующие обстоятельства:

  • его стаж;
  • количество совершённых сделок;
  • типы сделок, с которыми работал агент;
  • имеются ли рекомендации.

Эти сведения позволят составить определённое мнение о его профессионализме.

Поиск квартиры собственными силами, а также последующее оформление покупки не является чем-то невыполнимым.

Однако этот процесс требует значительного количества времени (которое необходимо, в том числе, для ознакомления со всеми деталями, без которых не получится совершить успешную покупку).

Поэтому совершение хотя бы некоторых этапов рекомендуется доверять проверенным профессионалам – юристам или риэлторам.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/pokupka/uslugi-rieltora.html

Juristics
Добавить комментарий