Покупка квартиры в новострое у ип по договору ду риски

Содержание
  1. Покупка квартиры в новострое у ип по договору ду риски
  2. Departamentsud.ru
  3. Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры у застройщика?
  4. Как купить квартиру от подрядчика? особенности и правила сделки
  5. Покупка квартиры в новостройке: инструкция, правила оформления сделки, риски
  6. Смотри не на цену квартиры, а на застройщика
  7. Покупка квартиры у подрядчика
  8. Переуступка квартиры в новостройке – что это? Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки
  9. Переуступка квартиры в новостройке: что это такое?
  10. Как продать квартиру в новостройке по переуступке: этапы
  11. Возможна ли переуступка по ипотеке
  12. Налоги
  13. Плюсы
  14. Минусы
  15. Банкротство строительной компании
  16. Аннулирование договора цессии
  17. Двойная продажа
  18. Продавец не уведомил застройщика
  19. Оспаривание договора в судебном порядке
  20. Единый центр переуступки
  21. Покупка квартиры в новострое у ип по договору ду риски
  22. Покупка квартиры в новостройке: инструкция, правила оформления сделки, риски
  23. Смотри не на цену квартиры, а на застройщика
  24. Покупка квартиры у подрядчика
  25. Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры у застройщика?
  26. Особенности договора долевого участия
  27. Особенности предварительного договора, заключаемого при покупке жилья
  28. Оплата квартиры по договору с застройщиком
  29. Выбор застройщика при покупке квартиры в новом доме
  30. Процесс передачи права собственности на квартиру застройщиком
  31. Опасно ли покупать новостройку, если застройщик – ООО, а продавец – ИП?
  32. Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
  33. Отвечает адвокат коллегии адвокатов «Кузнецова и Партнеры» Ирина Кузнецова:
  34. Отвечает юрист строительной компании «Неометрия» Валерия Ончул:
  35. Отвечает руководитель отдела продаж Prisma Group Денис Жуковский:
  36. Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:
  37. Отвечает юрисконсульт офиса «Марьино» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Шушанна Хачатрян:

Покупка квартиры в новострое у ип по договору ду риски

Покупка квартиры в новострое у ип по договору ду риски
Покупка квартиры в новострое у ип по договору ду риски

Меню

– Консультация юриста – Покупка квартиры в новострое у ип по договору ду риски

На вторичном рынке. Собираясь покупать квартиру на вторичном рынке у юридического лица, следует учитывать, что процедура проверки документов и оформления сделки может быть дольше, чем при участии физлица. Особенности подобной покупки:

  • Продавцом может выступать не фактический владелец, а посредник, который должен иметь соответствующую доверенность.
  • Возможно, что инвестиционная компания приобрела часть квартир в новостройке и хочет продать их по договору уступки права.Здесь важно, чтобы в договоре присутствовала ссылка на первоначальное соглашение.
  • Важно учитывать основание для продажи недвижимости юрлицом, если причиной реализации является банкротство организации, стоит дополнительно проверить наличие не только существующих обременений, но и возможных (например, если под залог квартиры была взята ссуда).

Вернуться ✔ В ипотеку.

Departamentsud.ru

Непосредственно для заключения договора какие-либо другие документы не нужны. Однако последующая регистрация перехода прав к покупателю, кроме уже указанных документов, потребует предоставления:

  • Заявления о госрегистрации.
  • Квитанции об оплате госпошлины.
  • Изначально заключенного между застройщиком и подрядчиком договора.
  • Договора цессии между подрядчиком и покупателем.
  • Справки о выполнении всех обязательств подрядчика или договора о переводе долга на покупателя.
  • Письменного согласия застройщика на переход прав (если это предусмотрено изначальным договором) или уведомления его о таком переходе.

Покупка квартиры от субподрядчиков Генеральные подрядчики и прочие крупные подрядные структуры, для выполнения некоторых задач могут привлекать более мелкие организации, которые выступают в процессе строительства дома как субподрядчики.

Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры у застройщика?

Внимание Сколько времени займет такой процесс зависит от платежеспособности подрядной компании.

Добавим, что этот риск лишнее дополнение к уже имеющимся, ведь дом могут не достроить из-за нехватки средств, девелопер может исчезнуть с деньгами либо стройка может быть законсервирована на длительный период времени. Преимущества: низкая цена на квартиры.

Недостатки: высокие риски потери прав на строящееся жилье.

Какие есть риски? Внимание! Основной риск покупки жилья у подрядчика заключается в том, что организация может быть признана банкротом до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Это означает, что обязательства перед заказчиком компания не успеет выполнить, а, следовательно, он может потребовать вернуть права на переданные квадратные метры. Возможен также риск невыполнения обязательств подрядчика перед застройщиком, о котором было сказано выше.

Как купить квартиру от подрядчика? особенности и правила сделки

Вопрос о покупке жилья рано или поздно возникает в каждой семье. Приобретение недвижимого имущества – процесс долгий, сложный, трудоемкий и требующий немалых материальных ресурсов. Халатный подход к проверке покупаемой квартиры и неправильное оформление сделки по купле-продаже жилья может лишить денежных средств и квадратных метров.

И чаще всего это касается покупки квартир в новостройках, на которые еще не получено свидетельство о собственности. Рисков, связанных с ней, достаточно много, и поэтому к процессу приобретения жилья в новостройке следует отнестись более чем внимательно. Сегодня мы разберем основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме.

Покупка квартиры в новостройке: инструкция, правила оформления сделки, риски

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Практика заключения таких договоров перед самой сдачей дома распространена потому, что такие объекты приобретаются инвесторами на стадии рытья котлована, по более низкой цене, но регистрировать квартиру в собственность для них не имеет смысла. Они стараются реализовать ее до этого момента. К тому же, никому не хочется сталкиваться с тем временным промежутком, возможно длительным, когда происходит оформление жилья в собственность. В этот период продать объект невозможно, и получается такое непонятное состояние.

Какова суть договора переуступки прав (или цессии)? Он заключается на основе первоначального договора с застройщиком – договором «дольщика».

Смотри не на цену квартиры, а на застройщика

К примеру, компания еще не получила разрешение на строительство, не завершилась госэкспертиза, но требуются деньги для реализации проекта. Договор долевого участия заключить при таких условиях невозможно, поэтому применяются предварительные договоры.

Их можно отнести к одним из худших вариантов оформления сделки.
Обязательства продавца по подобным формам сводятся к заключению основного договора в будущем.

Если он откажется или станет уклоняться, то покупателю придется через суд принуждать к подписанию соглашения и только после этого требовать передачи права собственности.

При этом покупатель вносит деньги по предварительному соглашению, но приобретает право требовать не квартиру, а заключения основного договора.
Существенный минус всех предварительных соглашений – отсутствие обязательной государственной регистрации.

Покупка квартиры у подрядчика

Важно

Какому? Ключевые положения закона ФЗ-214. В чем выражается защита интересов дольщиков – смотри по ссылке в Глоссарии. Основной риск покупки квартиры в строящемся доме-новостройке – это риск его недостроя. От чего он зависит? Очевидно, от того, КТО строит. То есть – от Застройщика.

Юридические риски здесь Покупателю не грозят (если покупка происходит по Договору долевого участия), т.к. передача прав на построенную и оплаченную квартиру в новостройке – это строго регламентированный законом процесс, и оспаривание прав здесь – большая редкость. А вот если строительство приостановлено на неопределенный срок, или вовсе заморожено, то все остальное уже не имеет значения. Несостоятельность и банкротство Застройщика – вот главный риск покупки квартиры в новом строящемся доме. И как тут быть Покупателю квартиры? Не путай «право требования» в новостройке с «правом собственности».

Одними из самых выгодных вариантов покупки квартир в новостройках являются предложения от подрядчиков. Поскольку они ставят себе цель как можно быстрее продать жилье, то его цену они назначают значительно ниже, чем у застройщиков и инвесторов. Однако, такие сделки сопряжены с куда большими рисками, ведь каких-либо гарантий подрядные организации не предоставляют.

Чаще всего, продажа объекта подрядчиками оформляется договором цессии. В зависимости от обстоятельств, допустимы и другие законные схемы — например, договоры купли-продажи и даже соинвестирования. Когда в качестве продавца выступает субподрядчик или если сама подрядная организация приобрела права на квартиру по цессии, то продажа оформляется договором переуступки прав.

Застройщик может заключить с покупателем и ДДУ, но не зарегистрировать его в Росреестре, и тогда этот договор теряет силу. Поэтому зарегистрировать договор нужно обязательно! Наши юристы знают ответ на ваш вопрос Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно! или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Особенности предварительного договора, заключаемого при покупке жилья Этот вид договора заключается уже на этапе, когда новый дом сдан, но права собственности на него еще не оформлены. Здесь договор ДДУ заключить уже нельзя, поскольку строительство завершено. Но и простой договор купли-продажи тоже не подходит, поскольку нет сформированного объекта собственности.

  • при привлечении заемных средств, обеспеченных залогом недвижимости, – ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке»;
  • иные положения Гражданского кодекса, регулирующие отдельные ситуации (неисполнение обязательств, расторжение договора и другие).

Какие документы должны быть у застройщика Ст. 20 ФЗ № 214 определяет, какие нужны документы при покупке новостройки. Условно их можно разделить на две группы: те, что застройщик должен и может предоставить покупателю.

В первом случае их перечень составляют бумаги, которые необходимо иметь для привлечения средств частных лиц.
Обычно они находятся в свободном доступе и размещаются на сайтах компании.

Вторая группа предполагает возможность предоставления документов по требованию, их раскрытие не установлено законом. Таблица 1.

Поэтому к перечисленным выше рискам прибавляется вероятность двойных продаж. Четвертый вариант – переуступка права. Она применяется для договора купли-продажи или долевого участия в строительстве. Оба варианта приемлемы. Переуступка подлежит регистрации в Росреестре.

Но при подписании такого соглашения рекомендуется изучать условия основного договора и соблюдать процедуру, иначе оно может быть признано недействительным. Скачать образец договора переуступки. Рекомендуется выбирать для заключения такие формы, как договор долевого участия в строительстве, купли-продажи, переуступки.

Остальные варианты более рискованны. Также встречаются такие способы приобретения недвижимости, как паевые фонды, инвестиционная деятельность, кооператив.
По этому критерию можно оценить надежность потенциального контрагента.

Различные схемы, используемые застройщиками для ухода от налогов и других своих махинаций, веса в глазах покупателя не прибавляют.

  • Изучение застройщика, его документов и других параметров.
  • Обратите внимание! Количество обманутых дольщиков в России за пять лет уменьшилось в два раза (по состоянию на 2016 год). Нормативная база Основной документ, который регламентирует отношения застройщика и покупателя – ФЗ № 214 от 30.12.2004. В этом законе содержатся нормы, регулирующие деятельность застройщика, порядок заключения договора долевого участия в строительстве, требования, предъявляемые к его содержанию. Также может пригодиться следующая информация:
  • для договора купли-продажи – глава 30 ГК РФ, регулирующая данную сферу деятельности;
  • предварительный договор – глава 27 ГК РФ (ст.

Источник: http://auditinter.ru/pokupka-kvartiry-v-novostroe-u-ip-po-dogovoru-du-riski/

Переуступка квартиры в новостройке – что это? Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

Покупка квартиры в новострое у ип по договору ду риски

Один из самых популярных методов инвестирования на рынке недвижимости – переуступка квартиры в новостройке. Что это – понимает далеко не каждый, и зачастую новичок просто не хочет с этим связываться. По статистике, почти пятая часть всех строящихся домов продается по этой схеме. Каковы основные преимущества и недостатки этих сделок? Какому риску подвергается покупатель?

Переуступка квартиры в новостройке: что это такое?

Переуступка – это договор по передаче прав на получение недвижимости третьему лицу. Сделка возможна до момента проведения государственной комиссии, когда правоустанавливающих документов на помещения в жилом доме еще не существует.

Инвестор, который приобрел жилье в новом доме у строительной компании, передает свои права на собственность другому физлицу за плату. Обычно инвестор получает от сделки от 10 до 90 % прибыли от вложенных в новостройку денег.

Новому участнику долевого строительства передаются также обязательства и права перед застройщиком.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке может быть осуществлена двумя способами:

  • По договору ДУ (продавец погашает долг перед застройщиком и средств покупателя, сделка может проводиться несколько раз с одним объектом недвижимости);
  • По предварительному договору (не подлежит обязательной государственной регистрации, закрепляет право продавца и покупателя на проведение сделки в будущем).

Выплата средств происходит по соглашению сторон.

Как продать квартиру в новостройке по переуступке: этапы

Договор переуступки проходит четыре стадии оформления:

1. Проверяется документация застройщика:

  • устав компании;
  • учредительный договор;
  • свидетельства о госрегистрации и учете в ФНС;
  • разрешительные документы на строительство;
  • проектная декларация;
  • документы, подтверждающие финансирование.

2. Продавец сообщает о намерении продать недвижимость застройщику, после чего должен получить согласие от него в письменной форме, а также документы, подтверждающие отсутствие денежных обязательств перед фирмой.

Также требуется получить нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости, разрешение из кредитной организации (если жилье приобреталось по ипотеке), выписку из реестра на жилплощадь.

Покупателю необходимо получить нотариальное согласие супруга и взять в банке закладную и договор о предоставлении жилищного кредита (при ипотеке).

3. Составляется сам договор цессии. Составить его можно у застройщика, в риэлторской конторе или у юриста.

4. Происходит государственная регистрация договора переуступки в подразделении Росреестра.

Возможна ли переуступка по ипотеке

Действующее российское законодательство гласит, что переуступка и ипотека квартиры в новостройке возможны.

Для этого продавцу нужно получить письменное согласие кредитной организации, поскольку он передает свои денежные обязательства покупателю в полной мере. Таким образом, покупатель обязуется выполнять все условия кредитного договора.

На этом этапе необходимо внимательно изучить договор жилищного кредитования, поскольку банк вправе внести изменения по своему усмотрению.

Налоги

Согласно Налоговому Кодексу, после того, как произошла переуступка квартиры в новостройке, налог в размере 13 % должен быть уплачен продавцом. Вычет производится из суммы прибыли – разницы между вырученными деньгами и первоначальной стоимостью жилья. Для этого продавец подает в отделение налоговой инспекции декларацию по форме 3НДФЛ.

К примеру, если квартира куплена за 1000000, а продана по договору переуступки за 2000000, сумма налогового вычета составит 130000.

Если покупатель хочет получить налоговый вычет за приобретение недвижимости, он должен потребовать у продавца расписку о уплате налогов.

Плюсы

И продавец, и покупатель получают выгоду после того, как оформляется переуступка квартиры в новостройке. Что это за выгода?

Продавец получает прибыль от продажи. При этом ее размер может быть в разы больше первоначально вложенной суммы.

Преимущества для покупателя:

  • Низкая стоимость по сравнению с готовым жильем.
  • Возможность индивидуальной планировки.
  • Приобретается юридически чистая квартира.

Минусы

Несмотря на то, что переуступка прав на квартиру в новостройке – одна из самых популярных сделок на рынке недвижимости, она по-прежнему остается рискованным предприятием. Среди основных рисков выделяют:

  • Банкротство строительной фирмы.
  • Аннулирование договора цессии.
  • Двойные продажи.
  • Продавец не уведомляет о переуступке застройщика.

Теперь разберем эти моменты более подробно.

Банкротство строительной компании

В период, отсчитываемый от момента государственной регистрации ДДУ и до подписания акта о передаче дома в эксплуатацию, дольщик вправе передать свои права на недвижимость.

Основной причиной переуступки является нарушение застройщиком стандартов качества и неоднократный перенос сроков строительства.

Как правило, такие обстоятельства складываются из-за намечающегося банкротства застройщика.

После того, как первоначальный дольщик передаст права на жилье в новостройке, ответственность перед новым участником ДДУ будет нести исключительно застройщик. Если же застройщик нарушает ДДУ и не исполняет возложенные на него обязательства, расторжение договора переуступки является невозможным. Новому дольщику предстоят судебные тяжбы уже непосредственно с застройщиком.

Первоначальный участник строительства может нести ответственность за действия застройщика по договору, только когда он принимает на себя поручительство. Сделки с поручительством заключаются крайне редко.

Аннулирование договора цессии

Переуступка при покупке квартиры в новостройке не должна противоречить нормам действующего законодательства и договору об участии в долевом строительстве. Договор цессии может быть признан ничтожным в следующих ситуациях:

  • Первоначальный дольщик не выполнил денежные обязательства перед застройщиком и банком.
  • Не было получено письменного согласия от строительной фирмы.
  • Не получено письменное разрешение от банка, если жилье приобреталось с привлечением кредитных средств.

При наличии хотя бы одного из вышеперечисленных пунктов договор цессии является недействительным. Согласно 390 статье Гражданского Кодекса, ответственность за заключение недействительного договора полностью ложится на первоначального участника ДДУ. Он обязан полностью выплатить переданные ему деньги, а также выплатить проценты и возместить понесенные обманутым дольщиком убытки.

Двойная продажа

В 2011 году было принято постановление, согласно которому все ДДУ подлежат обязательной государственной регистрации. К сожалению, российское законодательство в сфере долевого строительства далеко не совершенно. В частности, не исключен риск двойных продаж при переуступке квартир в строящихся домах.

На практике нередко встречаются случаи, когда недобросовестные продавцы заключали договор переуступки с несколькими покупателями одновременно.

Происходит это потому, что заключаются предварительные договоры купли-продажи, регистрация которых в Росреестре не является обязательным условием.

Право собственности в судебном порядке признается за тем цессионарием, который первый заключил договор с продавцом. Передавать деньги продавцу следует только после государственной регистрации ДДУ.

Продавец не уведомил застройщика

Продавец должен получить от застройщика письменное согласие на продажу квартиры. В противном случае новый дольщик понесет потери, связанные с данным риском, включая отсутствие возможности взыскать с застройщика убытки вплоть до аннулирования ДДУ.

Например, если новый дольщик в судебном порядке хочет взыскать со строительной компании неустойку за просрочку сдачи объекта в эксплуатацию, ему будет отказано.

Оспаривание договора в судебном порядке

По решению суда физические и юридические лица могут быть признаны несостоятельными, или банкротами. В этом случае все сделки, касающиеся вопроса покупки и приобретения недвижимого имущества, признаются ничтожными в двух случаях:

  • Когда в договоре купли-продажи указывается заведомо заниженная цена.
  • Сделка совершалась меньше чем за 12 месяцев до начала судебного разбирательства по делу о банкротстве.

В судебной практике нередки случаи, когда одно и то же помещение продается по договору цессии несколько раз. Впоследствии новый участник строительства оплачивает приобретенную недвижимость.

Первоначальный дольщик запускает процесс банкротства, а сделка признается недействительной.

Таким образом, новый дольщик остается не только без заветной жилплощади, но и без денег, потраченных на квартиру.

Единый центр переуступки

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области существует специализированное агентство – Единый центр переуступки. Квартиры в новостройке более привлекательны для потенциальных покупателей, нежели вторичное жилье. К тому же переуступка – довольно сложный и трудоемкий процесс, требующий четкого знания законодательных норм.

Специалисты Центра имеют большой опыт в сделках по договорам цессии. Также агентство имеет собственную базу проверенных объектов недвижимости, что практически гарантирует юридическую чистоту сделок.

Один из самых рискованных, но самый доступный вид приобретения недвижимости – переуступка квартиры в новостройке. Что это за сделка? Под переуступкой понимается передача права регистрации собственности от участника долевого строительства третьему лицу.

У этого вида сделок есть неоспоримые преимущества, но и много существенных недостатков. Чтобы избежать проблем с недвижимостью в дальнейшем, следует доверить сопровождение сделок квалифицированным юристам.

В России есть только одно специализированное агентство, занимающееся такими делами – Единый Центр Переуступки.

Источник: http://fb.ru/article/236970/pereustupka-kvartiryi-v-novostroyke---chto-eto-plyusyi-i-minusyi-priobreteniya-novogo-jilya-po-dogovoru-pereustupki

Покупка квартиры в новострое у ип по договору ду риски

Покупка квартиры в новострое у ип по договору ду риски
Покупка квартиры в новострое у ип по договору ду риски

Какое бы соглашение не было избрано, в нем должна указываться исчерпывающая информация об объекте, сроках передачи, цене, порядке внесения денег, ответственность сторон за нарушение обязательств, особенно застройщика. Регистрация прав собственности Все договоры, за исключением предварительных, но включая ипотечный, подлежат регистрации в Росреестре.

Некоторые застройщики оказывают своим клиентам услуги по представлению их интересов в Росреестре. После подписания договоров долевого участия дольщик выдает сотрудникам доверенность, по которой они подают заявление на регистрацию сделки. Таким образом, покупателю не нужно являться в отделение регистрационной службы.

Если заключается договор переуступки права между двумя физическими лицами, то посещать Росреестр придется.

Покупка квартиры в новостройке: инструкция, правила оформления сделки, риски

Таким образом, цепочка подобных договоров может быть практически бесконечной. В тот момент, когда дом считается сданным, т.е. принятым госкомиссией и введен в эксплуатацию, регистрацию договоров переуступки больше не проводят.

  • Договор предварительной купли-продажи. Этот вид может быть заключен в период, когда дом сдан, но документы о собственности на квартиру еще не получены. Этот временной период, когда дом уже полностью готов и непосредственно собственник квартиры (по договору ДУ или переуступки) оформляет свидетельство о собственности на недвижимость. Такое оформление в новостройках может тянуться достаточно долго – до 1 года, и иногда возникают ситуации, когда вступления в права собственности решаются по суду.
  • Договор купли-продажи.

Смотри не на цену квартиры, а на застройщика

Внимание Процедура приобретения квартиры у организации с использованием заемных средств имеет следующие особенности:

  • Необходимо открывать аккредитив в банке-займодателе, с которого будет осуществляться расчет.
  • Несмотря на то, что первоначальный взнос должен производиться после заключения сделки, на практике большинство организаций требуют задаток до подписания договора.
  • Статус юрлица, выступающего в роли продавца, как правило, проверяется банком, выдающим ссуду, что уменьшает риск мошенничества.

Вернуться ○ Оформление сделки. Несмотря на то, что процедура приобретения квартиры у юридического лица схожа с заключением сделки с физлицом, здесь имеются некоторые особенности. Большей частью они связаны с объемом документации, который требуется подготовить для сделки.

Вернуться ✔ Необходимые документы.

Покупка квартиры у подрядчика

Зная, что требуется проверять при покупке новостройки, покупатель не попадет в сложную ситуацию, а небольшие меры предосторожности позволят нивелировать риски:

  1. заключать договор с проверенным застройщиком, давно работающим на рынке недвижимости. Возможно, квартиры в таких домах стоят дороже, чем в остальных, но при покупке квартиры у неизвестной компании есть риск потерять все сбережения;
  2. изучать темп строительства, по возможности, не вкладывая средства в медленные стройки;
  3. желательно, чтобы дом был аккредитован в банке – этот показатель не гарантирует полной надежности, но под такой залог банк выдаст кредит охотнее;
  4. выбор оптимальной формы соглашения (договор долевого участия в строительстве).

Важно! Самый распространенный способ обмана покупателей квартир! Он заключается в неуказании или указании ориентировочного срока сдачи дома.
XI.

1 Федерального закона от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ «Об акционерных обществах»), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату;

  • предусматривающая обязанность общества передать имущество во временное владение и (или) пользование либо предоставить третьему лицу право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации на условиях лицензии, если их балансовая стоимость составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату (п. 1 ст. 46 №14-ФЗ)».

Вернуться ○ Особенности процедуры. Риск покупки квартиры в новостройке тем ниже, чем активнее растет в данный момент рынок. Почему? Дело в том, что на подъеме рынка (когда растет спрос, а за ним и цены) риск недостроя дома уменьшается. Ведь основа финансовой устойчивости девелоперского проекта – это его продажи, точнее, темп и объемы поступлений средств от продаж квартир в строящихся домах.

На растущем рынке продажи идут лучше, поэтому Девелопер не испытывает финансовых трудностей – вовремя расплачивается с подрядчиками, энергетиками, муниципальными службами, банками и т.д. Конечно, уменьшение риска для Покупателя компенсируется здесь повышением цен на квартиры в новостройках, но так устроен рынок, в нем все взаимосвязано. Как узнать, растет сейчас рынок или падает, или находится в состоянии стагнации? Можно почитать последние новости и аналитику рынка недвижимости, а можно просто посмотреть графики цен на квартиры.

По этому критерию можно оценить надежность потенциального контрагента. Различные схемы, используемые застройщиками для ухода от налогов и других своих махинаций, веса в глазах покупателя не прибавляют.

  • Изучение застройщика, его документов и других параметров.
  • Обратите внимание! Количество обманутых дольщиков в России за пять лет уменьшилось в два раза (по состоянию на 2016 год). Нормативная база Основной документ, который регламентирует отношения застройщика и покупателя – ФЗ № 214 от 30.12.2004. В этом законе содержатся нормы, регулирующие деятельность застройщика, порядок заключения договора долевого участия в строительстве, требования, предъявляемые к его содержанию. Также может пригодиться следующая информация:
  • для договора купли-продажи – глава 30 ГК РФ, регулирующая данную сферу деятельности;
  • предварительный договор – глава 27 ГК РФ (ст.

Какой вид договора заключается с покупателем на квартиру в новом доме Договор, заключаемый при приобретении жилья в новостройке, может быть нескольких видов, и это зависит от стадии строительства, на которой он находится в конкретный момент.

  1. Договор долевого участия. Он заключается на любой стадии строительства дома, вплоть до сдачи объекта в непосредственную эксплуатацию, то есть до принятия его госкомиссией. Заключается непосредственно с застройщиком.
  2. Договор переуступки прав (требований).

    Этот договор, как и первый, может быть заключен в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию, но заключается он уже не с застройщиком, а с физическим/юридическим лицом, которое уже приобрело данный объект недвижимости у строительной фирмы по договору долевого участия. Или с лицом, которое купило квартиру также по переуступке прав у того, кто заключал ДДУ.

  • Доверенность (если сделка заключается не самим покупателем, а его представителем).

Перечь документов, который должна представить организация существенно шире:

  • Учредительные документы.
  • Выписка из ЕГРН с указанием наличия права собственности.
  • Протокол собрания учредителей, с принятием решения о продаже.
  • Письменное согласие всех учредителей на проведение сделки (оформляется в свободной форме.
  • Договор уступки права требования (если продавец приобрел квартиру по ДДУ).
  • Доверенность, подписанная руководителем организации.
  • Банковские реквизиты, на которые следует перевести средства.

Если речь идет о покупке квартир в новостройке, следует дополнительно проверить наличие разрешения на строительство и оформление прав посредника на сделки с недвижимостью.

Важно Независимо от того, каким договором оформляется покупка квартиры у подрядчика, если жилье еще не достроено — уступка прав по нему подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 17 ФЗ № 214). Согласно пп. 30 п. 1 ст. 333.

33 Налогового кодекса РФ, госпошлина за госрегистрацию уступки прав требования по ДДУ составляет 350 рублей. Рассмотрим самые распространенные варианты оформления сделок по приобретению жилья с подрядными организациями:

Договор уступки прав требования (ст. 388 ГК РФ) в пользу покупателя будет действителен, если основной договор (например, ДДУ) не запрещает такой уступки. Он оформляется в письменной форме, и должен содержать указание на изначально заключенную с застройщиком сделку и условия, определенные по ней.

Вернуться ○ Советы юриста: ✔ Оплатили стоимость квартиры, но документы так и не оформили. Если есть подписанный договор, можно обратиться в суд с иском о признании прав собственности.

Вернуться ✔ Возможно ли вернуть деньги, если стал жертвой мошенников? Такой вопрос может быть решен только путем обращения в суд, который признает недействительность сделки и привлечет продавца к ответственности за нарушение условий соглашения.

Вернуться Какие могут быть подводные камни при покупке квартиры у юридического лица? Об этом расскажет Иванова Ксения Львовна, партнер Санкт-Петербургской коллегии адвокатов «Ивановы и Партнеры», кандидат юридических наук. Вернуться Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ Нашли ответ? Если нет, то задайте его нашим юристам: 17 юристов готовых сейчас ответить.

Источник: http://departamentsud.ru/pokupka-kvartiry-v-novostroe-u-ip-po-dogovoru-du-riski-2/

Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры у застройщика?

Покупка квартиры в новострое у ип по договору ду риски

​Рынок недвижимости представлен как вторичным, так и первичным жильем. Последние – это так называемые новостройки, которые с завидной регулярностью вырастают на городских окраинах и не только.

Их популярность растет по множеству вполне объективных причин: это жилье в новом доме, который по определению пока не имеет негативной ауры, является чистым в прямом смысле слова, и самое главное – квадратные метры реализуются по вполне приемлемой цене.

Стоимость квартиры в новостройке может быть намного дешевле среднерыночной, особенно на этапе начального строительства. Но не все так гладко, как кажется на первый взгляд.

Покупая квартиру в новостройке можно наткнуться на подводные камни, о существовании которых можно узнать слишком поздно. Заключая договор с застройщиком, следует быть предельно внимательным и обратить внимание на все нюансы такого приобретения.

Разнообразие договоров, заключаемых с застройщиком, имеют самые разные виды. Единственно надежными (насколько это возможно), являются:

  • договор долевого участия (ДДУ);
  • предварительный договор купли-продажи;

Все остальные несут большие риски.

Особенности договора долевого участия

Именно договор ДДУ застройщики обязаны заключать по законодательству. По такому договору квартиру можно купить на любом этапе строительства, будь то котлован или последний этаж. Смысл его состоит в том, что покупатель приобретает определенную, обозначенную квартиру, которая после того, как дом возведен и должным образом зарегистрирован, передается в собственность покупателя.

Такой договор имеет гарантии, поскольку означает, что застройщик работает по ФЗ-214, который регламентирует порядок возведения и регистрацию дома. К тому же такой договор обязательно регистрируется в Росреестре, и только после регистрации он обладает всеми правами договора долевого участия.

Перед подписанием ДДУ следует тщательно изучить пункты:

  1. Точные данные квартиры, с поэтажным планом и расположением объекта.
  2. Окончательная стоимость объекта.
  3. Сроки сдачи объекта в эксплуатацию.
  4. Сроки передачи дольщику квартиры.

Если же застройщик не работает с этим законом, то квартирные риски покупателя взлетают в тысячу раз, поскольку тогда подписывается не договор ДУ, а договор другого характера, где покупатель выступает инвестором, партнером и т.д.

А инвестор и партнер – это не покупатель конкретной квартиры, это всего лишь вложение средств в строительство, которое непонятно чем закончится. В этом случае доказать, что была приобретена определенная квартира, будет фактически невозможно.

Застройщик может заключить с покупателем и ДДУ, но не зарегистрировать его в Росреестре, и тогда этот договор теряет силу. Поэтому зарегистрировать договор нужно обязательно!

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Особенности предварительного договора, заключаемого при покупке жилья

Этот вид договора заключается уже на этапе, когда новый дом сдан, но права собственности на него еще не оформлены. Здесь договор ДДУ заключить уже нельзя, поскольку строительство завершено.

Но и простой договор купли-продажи тоже не подходит, поскольку нет сформированного объекта собственности. В предварительном договоре должны быть обозначены точные реквизиты квартиры, ее характеристики и окончательная стоимость.

Лучше всего, если будет указан период, в который стороны должны оформить основной договор. Но если этого нет, то застройщику дается один год. За это время он получает все кадастровые номера и адреса, оформляет квартиру как объект недвижимости.

Если по истечении года такого не происходит, то свидетельство о собственности необходимо будет требовать через суд.

Оплата квартиры по договору с застройщиком

Этому вопросу при покупке квартиры также необходимо уделить большое внимание. Просто так, без подтверждающих документов или с предоставлением сомнительных документов, типа письма или акта от должностного лица о приеме денежных средств, совершать оплату не стоит. Такая передача может уйти в никуда, вернуть деньги будет нереально, а в суде этот факт будет считаться спорным.

Гарантированной оплатой могут считаться:

  1. Безналичный расчет через банк.
  2. Наличная оплата в офисе застройщика, с выдачей кассового чека и квитанции к приходно-кассовому ордеру.

Иные способы оплаты будут являться сомнительными.

Выбор застройщика при покупке квартиры в новом доме

Это очень важный момент при приобретении объекта недвижимости.

Мошенников везде хоть отбавляй, поэтому лучше всего выбирать строительную фирму, которая уже давно работает на рынке, ее директора и менеджеры выступают на телевидении и в газетах, ее кредиторами, страховщиками и партнерами являются известные крупные банки и фирмы.

К тому же, компания-застройщик обязана по просьбе потенциального покупателя предоставить ему копии всех учредительных документов для подтверждения ее деятельности. Финансовая состоятельность играет здесь не последнюю роль.

Приобретая квартиру у фирмы-застройщика на определенном этапе возведения дома, важно оценить динамику этого строительства. Соответствует ли оно стадии, которая была закреплена в плане, и если нет, то понять, насколько запаздывают сроки и т.п.

И еще один момент: застройщик должен обладать правами на объект, который передает покупателю.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-938-54-25
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
  • Федеральный: +7-800-350-84-02

Процесс передачи права собственности на квартиру застройщиком

Окончательное оформление квартиры в собственность – самый проблемный вопрос, который поднимается тогда, когда дом уже введен в эксплуатацию, но собственники не могут годами получить свидетельства о собственности, и вынуждены обращаться в судебные инстанции.

Это происходит потому, что процесс оформления собственности в новостройках проходит множество этапов и зависит от других компаний, которые участвовали в данном инвестиционном проекте.

Между ними может возникнуть спор по поводу взаиморасчетов, долгов и обязательств, который чаще всего приводит к судебному разбирательству.

В итоге, дом не может быть оформлен в собственность, пока споры не буду урегулированы.

Свои вопросы юристу по поводу покупки квартиры у застройщика вы можете бесплатно задать в форме ниже.

Источник: http://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-u-zastrojshhika-podvodnye-kamni

Опасно ли покупать новостройку, если застройщик – ООО, а продавец – ИП?

Покупка квартиры в новострое у ип по договору ду риски

Если ООО и ИП работают вместе, то при этом взаимодействии OOO теряет 18% налога (НДС), потому что у ИП другая система налогообложения. Поэтому обычно застройщик для реализации квартир заключает контракт с агентством ООО, у которого общая система налогообложения, и делает его официальным представителем.

В таком варианте сотрудничества никто не теряет на налогах.

Если застройщик – ООО, а продажей занимается отдельное ИП, то клиент, совершивший с ними сделку, ничем не защищен, потому что сделки как таковой попросту нет.

В этом случае ИП ни за что не отвечает и клиента могут с легкостью обмануть, не прилагая особых усилий.

С чего начать покупку квартиры в новостройке?

Главные риски при покупке квартиры в новостройке

На каком основании продажами занимается ИП, если собственником является ООО? Скорее всего, это обычный агентский договор на комиссионные проценты. При заключении договора на ипотеку клиент платит 3% задатка — это и есть агентское вознаграждение для ИП.

Нормальная схема покупки квартиры выглядит так: потенциальный покупатель заключает договор с собственником, то есть застройщиком (ООО). Если же клиенту предлагают другие варианты, не стоит иметь никаких дел с этим агентством и застройщиком.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Из текста вопроса непонятно, какой вид договора Вам предлагают заключить.

Если дом строящийся, и помещение, которое Вы хотите приобрести, жилое, то с Вами, в соответствии с условиями действующего законодательства, должны заключить договор долевого участия в строительстве, или ДДУ (которой к тому же обязаны зарегистрировать вне зависимости от наличия или отсутствия ипотеки). Если же форма договора иная, я бы рекомендовала воздержаться от заключения договоров с данными лицами (ООО и ИП), поскольку шансы остаться и без денег, и без жилья у Вас велики, а продажа жилья по иным форматам договора, кроме кооператива и специальных жилищных сертификатов, прямо запрещена законом. Кроме того, смущает 3% задатка. В случае, если кредит не будет одобрен, какова его судьба? И где гарантии возврата этого задатка от ИП или от ООО?

В существующих условиях и требованиях, установленных законом о долевом участии, я убеждена, Вам удастся найти более надежного застройщика и комфортный для Вас договор.

5 методов глубокой проверки застройщика

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

Отвечает адвокат коллегии адвокатов «Кузнецова и Партнеры» Ирина Кузнецова:

Согласно 214-ФЗ, единственной допустимой схемой привлечения денежных средств от частных инвесторов является приобретение квартиры по договору участия в строительстве многоквартирного дома (ДДУ). Такой договор заключается непосредственно между застройщиком и физическим лицом.

На практике распространена схема, при которой сам застройщик не занимается реализацией своих объектов, а привлекает специализирующиеся на продажах недвижимости агентствах. По отдельному договору с таким агентством может быть установлена комиссия за услуги по оформлению ДДУ.

Отвечает юрист строительной компании «Неометрия» Валерия Ончул:

Индивидуальный предприниматель вправе продавать объекты застройщика (ООО) при условии наличия между ними заключенного агентского либо риелторского договора.

В этом случае продажа в интересах застройщика (ООО) не будет противоречить законодательству РФ.

Однако договор долевого участия в любом случае должен заключаться исключительно с застройщиком, и оплату по нему должна производиться также на его расчетный счет.

Отвечает руководитель отдела продаж Prisma Group Денис Жуковский:

Такая практика на рынке имеет место быть. Ничего экстраординарного в данной схеме нет.

Конечно, лучше, когда Вас обслуживают непосредственно в компании застройщика, где менеджеры обладают всеми необходимыми компетенциями и могут сами, не обращаясь к ипотечному брокеру, решить проблему клиента.

То есть собрать полный пакет документов, подать в банк, получить решение и спокойно вывести клиента на сделку.

Второй вариант когда за данным ИП скрывается менеджер по продажам объекта, которого оформили в виде ИП для упрощения налогообложения. То есть штатные менеджеры по продажам выведены на эту схему, чтобы оптимизировать налоговые отчисления. В этом случае они платят не 13%, а 6%.

Наконец, это может быть банальный случай, когда данное ИП является ипотечным брокером, который за свои услуги (одобрение человека на ипотечный кредит в ряде банков) берет 3% комиссии. Такое практикуется, когда собственные менеджеры застройщика не обладают должной квалификацией. По этой причине может привлекаться ИП для выполнения необходимых функций.

Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ

Как отказаться от страхования, оформляя ипотеку?

Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

При приобретении недвижимости в строящемся доме следует внимательно изучить правоустанавливающие документы.

Среди них обязательными являются: разрешение на строительство, договор аренды земельного участка либо свидетельство о праве собственности на него, проектная декларация и заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям действующего законодательства. Только при наличии полного перечня названных документов застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков, то есть продавать квартиры.

Поскольку продажей занимается не сам застройщик, а отдельное ИП, необходимо запросить документ, на основании которого осуществляется продажа. Скорее всего, это агентский договор, заключенный между застройщиком и ИП, предметом которого является заключение ИП от имени застройщика договоров долевого участия. Реализация на таком основании законна.

Необходимо понимать, на основании какого договора ИП требует уплаты 3% задатка и какова процедура возврата в случае, если одобрение кредита не будет получено. Также нужно обратить внимание, на чей расчетный счет будут перечислены денежные средства дольщика и ипотечные средства.

Отвечает юрисконсульт офиса «Марьино» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Шушанна Хачатрян:

Для ответа на вопрос о том, является ли такая схема нормальной, необходимо установить правовое основание реализации индивидуальным предпринимателем (далее – ИП) квартир в строящемся доме.

А именно продает ли ИП квартиры в новостройке от своего имени или от имени и по поручению застройщика на основании подписанного между ними договора.

Или же индивидуальный предприниматель является правообладателем квартир в строящемся доме на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного между ИП и застройщиком и зарегистрированного в органе, осуществляющем государственную регистрацию недвижимости.

Если Вы приобретаете квартиру в строящемся доме с привлечением ипотечных средств банка, то, выбирая квартиру в жилом комплексе, необходимо убедиться, что данный жилой комплекс аккредитован выбранным Вами банком.

Если жилой комплекс не прошел аккредитацию, то Вы не сможете приобрести там квартиру с помощью ипотечных средств данного банка.

Если же аккредитацию жилой комплекс прошел успешно и данный банк готов выдавать ипотечные кредиты на приобретение гражданами квартир в строящемся ЖК, то схема взаиморасчетов между банком и застройщиком либо лицами, действующими от имени застройщика, должна быть заранее согласована и одобрена обеими сторонами.

Таким образом, требования ИП об оплате задатка до получения банковского одобрения и перечислении суммы первоначального взноса после одобрения кредита могут быть «нормальными» только в том случае, если такие условия одобрены и заранее согласованы в договорах, заключенных между ИП, застройщиком и банком, кредитующим граждан, которые приобретают квартиры в данном жилом комплексе.

При этом необходимо учитывать, что одобрение банком выдачи кредитных средств на приобретение квартиры в строящемся жилом комплексе еще не является сделкой по покупке квартиры в новостройке, и произведение взаиморасчетов по такой сделке до регистрации договора участия в долевом строительстве в органе, осуществляющем государственную регистрацию недвижимости, сопряжено с различными рисками.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/opasno_li_pokupat_novostroyku_esli_zastroyschik__ooo_a_prodavets__ip/6531

Juristics
Добавить комментарий