Покупка квартиры через долевое участие

Содержание
  1. Покупка квартиры через долевое участие
  2. Покупка квартиры по дду
  3. Порядок действий при покупке квартиры по дду
  4. Нюансы покупки квартиры по договору долевого участия
  5. Виды договоров на приобретение квартир на стадии строительства
  6. Долевое участие или жск: выбираем лучшую схему покупки квартиры в новостройке
  7. Покупка квартиры долевое участие
  8. Покупка квартиры долевое строительство
  9. Квартиры по переуступке: лакомый кусочек или сыр в мышеловке
  10. Чем вы рискуете, покупая квартиру по переуступке
  11. Что же делать, чтобы приобрести квартиру, а не проблемы?
  12. Виды договоров на приобретение квартир на стадии строительства
  13. Законные и «полузаконные» формы приобретения недвижимости
  14. Договор долевого участия
  15. Преимущества ДДУ
  16. Недостатки ДДУ
  17. Жилищно-строительный кооператив
  18. Предварительный договор долевого участия
  19. Предварительный договор купли-продажи
  20. Договор займа или продажа векселя
  21. Договор переуступки прав требования
  22. Заключение
  23. Как купить квартиру в долевом строительстве?
  24. Правовое регулирование долевого строительства
  25. Как выбрать застройщика
  26. Порядок действий при покупке недвижимости по ДДУ
  27. Особенности заключения соглашения
  28. Государственная регистрация ДДУ
  29. Риски при покупке квартиры по ДДУ

Покупка квартиры через долевое участие

Покупка квартиры через долевое участие

Если это разные организации, то между ними заключается договор, где прописана конечная стоимость квартиры, которая не подлежит увеличению, но если застройщик и инвестор – одно лицо, то существует легальная возможность увеличить стоимость квартиры в процессе строительства.

Действие закона о защите прав потребителей на ЖСК также не распространяется, поэтому претензии о различных нарушениях в этой сфере судом не рассматриваются.

С другой стороны, договор паевого накопления, в отличие от ДДУ, не ограничивается окончанием строительства – пайщик может продолжать выплачивать взносы, уже проживая в новой квартире.

Покупка квартиры по дду

А если собственность совместная, то и продавцов в договоре переуступки должно быть несколько.Наличие всех этих документов обязательно, что обезопасит покупателя от признания сделки недействительной.

Договор переуступки прав (цессии) обязательно должен пройти регистрацию в уполномоченных органах! В ином случае доказать его действительность будет проблематично.

При решении о покупке квартиры по переуступке прав/требований необходимо внимательно изучить данные первоначального договора: объект недвижимости должен иметь точные характеристики, поэтажный план с его расположением и т.д.

Также в договоре необходимо указывать реальную цену квартиры. Наши юристы знают ответ на ваш вопрос Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн.

Порядок действий при покупке квартиры по дду

Согласно с указанными в нем Положениями, в последней редакции от декабря 2004 года застройщики имеют законное право привлекать финансовые средства граждан, которые приняли решение участвовать в строительстве при конкретных условиях.

Нюансы покупки квартиры по договору долевого участия

Важно помнить — инвестирование денежных средств в строительство осуществляется с периода подписания договора. Дольщики получаются права собственности на объект недвижимости после его сдачи в эксплуатацию, если при этом были выполнены все условия подписанного соглашения. Ключевым основанием для предоставления свидетельства о праве собственности принято считать:

  • факт ввода в эксплуатацию недвижимости;
  • формирование акта приема-передачи жилых помещений.

Исходя из этого, механизм заключается в следующем:

  1. Выбор застройщика.
  2. Проверка документации на предмет законности его деятельности.
  3. Подписание договора долевого участия.
  4. Сдача недвижимости в эксплуатацию.
  5. Оформление свидетельства о праве собственности.

Об этом необходимо помнить для минимизации рисков возникновения различного недопонимания.

Виды договоров на приобретение квартир на стадии строительства

Это связано с тем, что договор выступает основной доказательной базой, которая может быть использована в судебном органе во время разрешения возникших споров.

Пошаговая инструкция оформления сделки Граждане, которые приняли решение принять участие в долевом строительстве, должны подписать соответствующий договор.

Согласно нормам российского законодательства, в нем обязательно должны быть отображены:

  • подробные сведения относительно объекта недвижимости с указанием геометрических параметров дома и жилых помещений по отдельности согласно с принятой проектной документацией;
  • период сдачи объекта в эксплуатацию;
  • полная себестоимость объекта строительства, в том числе и правила погашения долговых обязательств по оставшейся сумме после первоначального взноса;
  • гарантийные обязательства по сдаче построенного многоквартирного дома в надлежащем виде.

Долевое участие или жск: выбираем лучшую схему покупки квартиры в новостройке

Данное обстоятельство не позволяет им купить жилье в собственность за наличные деньги, поэтому они вынуждены брать заем.

При долевом строительстве допускается оформление ипотечного кредита, но первоначальный взнос в размере 20% для начала строительных работ граждане должны внести самостоятельно.

Возникающие риски Наряду с определенными преимуществами долевое строительство сопряжено с рядом недостатков.
Они способны вызвать неблагоприятное развитие событий, вследствие которых возникают риски.

В зависимости от конкретных обстоятельств виновником такого положения дел может быть как застройщик, так и дольщик. Его риски проявляются в том, что: Застройщик может умышленно не исполнять взятые на себя обязательства либо исполнять их ненадлежащим образом, совершать мошеннические действия.

Покупка квартиры долевое участие

Какой вид договора заключается с покупателем на квартиру в новом доме Договор, заключаемый при приобретении жилья в новостройке, может быть нескольких видов, и это зависит от стадии строительства, на которой он находится в конкретный момент.

  1. Договор долевого участия. Он заключается на любой стадии строительства дома, вплоть до сдачи объекта в непосредственную эксплуатацию, то есть до принятия его госкомиссией. Заключается непосредственно с застройщиком.
  2. Договор переуступки прав (требований).

    Этот договор, как и первый, может быть заключен в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию, но заключается он уже не с застройщиком, а с физическим/юридическим лицом, которое уже приобрело данный объект недвижимости у строительной фирмы по договору долевого участия. Или с лицом, которое купило квартиру также по переуступке прав у того, кто заключал ДДУ.

Покупка квартиры долевое строительство

Налоговый вычет Российские граждане могут претендовать на получение имущественного вычета, если покупают жилое помещение на основе договора ДУ. Право на него возникает со времени подписания дольщиком акта приема-передачи.

Норма предусмотрена в положениях акта: Налогоплательщик должен подать заявление в районное отделение ФНС, чтобы ему предоставили имущественный налоговый вычет со времени подписания передаточного акта.

Он должен представить: Договор долевого участия на строительство жилого дома или договор уступки права требования Акт приема-передачи жилого помещения Платежные поручения банковские выписки, удостоверяющие об осуществлении перечисления денег со счета дольщика на счет застройщика И в добавлении к вышесказанному следует отметить, что любой российский гражданин имеет право на покупку квартиры по договору долевого участия в сданном доме, если изъявит желание.

Таким образом, покупка жилья через ДДУ является удобным инструментом получения недвижимости. Главное учитывать все особенности процедуры и проявлять внимательность при заключении соглашения. Вернуться ○ Советы юриста: ✔ Как узнать информацию о застройщике? Для этого нужно провести небольшое исследование рынка и обратить внимание на:

  • Репутацию строительной фирмы (наличие положительных отзывов и их количество).
  • Опыт строительства (ознакомиться с результатами работы).
  • Финансовую устойчивость (возможность привлечения инвестиций в строительство, их объем и надежность.

Вернуться ✔ Можно ли заставить платить застройщика за просрочку сдачи объекта? Это возможно при помощи обсуждений или подачи искового заявления в суд.

Для того, чтобы впоследствии переуступка не была признана недействительной и в дальнейшем не возникло проблем, «приобретателю» прав следует внимательно ознакомиться с условиями договора долевого участия на предмет:

  • оплаты цены договора в полном размере предыдущим владельцем (подтверждается документов о зачете взаимных требований с застройщиком);
  • необходимости письменного согласия застройщика на переуступку. Если же такого условия в договоре не наблюдается, то все же необходимо письменно уведомить застройщика о совершении переуступки.
  • если квартира приобреталась по ипотечному кредиту, то потребуется разрешение банка.

Как и при желании приобрести квартиру по договору долевого участия, так и при переуступке прав возможен риск двойной продажи объекта недвижимости. Для его предотвращения не стоит заключать предварительный договор купли-продажи.

Для предотвращения такой ситуации в договоре должно присутствовать условие, что стоимость квадратного метра фиксированная, цена является окончательной и дополнительных платежей не потребуется. Двойная продажа квартиры Продажа квартиры нескольким дольщикам возможна в нескольких случаях:

  • застройщик и агентство недвижимости своевременно не предоставили друг другу информацию о проданных объектах;
  • при заключении договоров:
    • предварительного договора долевого участия;
    • переуступки;
  • при покупке квартиры у подрядчика;
  • из-за допущенной ошибки (к примеру, в связи с халатностью работника Росреестра).

Во избежание рисков покупателю, приобретая квартиру у подрядчика, необходимо потребовать у него акт о выполнении своих обязательств перед застройщиком.

Источник: http://departamentsud.ru/pokupka-kvartiry-cherez-dolevoe-uchastie/

Квартиры по переуступке: лакомый кусочек или сыр в мышеловке

Покупка квартиры через долевое участие

Квартиры по переуступке: лакомый кусочек или сыр в мышеловке

09.03.2016

Если проблема жилья стоит особенно остро, вам, наверняка, знакомы многие способы ее решения: аренда, покупка квартиры, приобретение в ипотеку. И даже такое страшное слово, как «лизинг» не в состоянии вас испугать.

Однако все чаще можно услышать о таком выгодном способе как переуступка жилья. Что же это такое? В чем выгода, а в чем недостатки, если они, конечно, есть?

Права на строящееся жилье, полученные первичным инвестором на основании заключенного с застройщиком договора инвестор может передать третьему лицу. Такая сделка называется переуступкой права требования, или цессией.

По ней передаются, как это часто бывает, не только права, но и обязанности, принятые инвестором на основании договора долевого участия и еще не выполненные.

Продавец, уступающий свои права, называется цедентом, а покупатель – цессионарием.

Происходит это обычно следующим образом: некто принимает решение вложить средства в строительство жилья на этапе котлована.

Он заключает с застройщиком договор долевого участия и по очень выгодной цене получает права на будущую квартиру. По мере возведения дома риски долгостроя уменьшаются, а недвижимость растет в цене.

У дольщика, который преследует иные цели и не собирается жить в квартире, есть два пути. Он может дождаться завершения строительства, оформить право собственности и очень выгодно продать квартиру на вторичном рынке – это неплохая, но довольно затратная по времени схема. Второй вариант – избавиться от недвижимости сразу, как только она существенно выросла в цене.

Однако перепродать недостроенный объект нельзя, зато можно переуступить другому лицу свое право на недвижимость. Таким образом, дольщик остается в плюсе, не дожидаясь, когда дом будет достроен и сдан, а тот, кто становится собственником квартиры по переуступке, значительно экономит.

Нужно отметить, что далеко не всегда продавцы так уж одержимы жаждой наживы. Разные жизненные обстоятельства, такие как, необходимость погашения кредитов могут также подтолкнуть к этому шагу. Обстоятельства действительно могут быть совершенно разными: развод, вступление в права наследования или просто переезд в другой город или страну.

Однако причиной продажи прав может быть недобросовестность застройщика. Естественно, в этом случае продавцы квартиры вряд ли скажут потенциальным покупателям о неутешительных перспективах строительства. Поэтому прежде чем заключить такой договор, нужно как можно лучше все разузнать о данном новострое, и постараться обезопасить себя от возможных рисков.

В каком-то смысле переуступка – даже более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный договор долевого участия.

Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны и очевидно, что дом будет сдан вовремя.

При этом купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как здание введут в эксплуатацию, и будет зарегистрировано право собственности.

Это-то и является главным плюсом покупки квартиры по переуступке: стоимость жилья на стадии строительства значительно ниже цены той же жилплощади после сдачи новостройки.

Чем вы рискуете, покупая квартиру по переуступке

Однако все мы знаем про бесплатный сыр. Значит, само собой разумеется, что должны быть и минусы.

Поэтому, покупая, квартиру по переуступке, вы рискуете:

  • столкнуться с застройщиком на грани банкротства;
  • купить квартиру в доме, который в итоге не будет соответствовать плану;
  • купить «долгострой»;
  • натолкнуться на двойную переуступку.

Кроме того, необходимо удостовериться, что застройщик уведомлен о совершении переуступки. В противном случае, вы, как новый участник долевого строительства рискуете потерять возможность взыскания убытков или неустойки. К сожалению, существует даже вероятность признания договора уступки недействительным.

Что же делать, чтобы приобрести квартиру, а не проблемы?

Существует вполне определенный и четкий порядок приобретения квартиры от застройщика, поскольку важно ни на секунду не забывать, что продавец (цедент), не отвечает ни за качество, ни за сроки строительства: в самом худшем случае вам придется обращаться со всеми своими претензиями к компании-застройщику. Из этого следует, что покупая недвижимость у дольщика, следует провести все действия, предписанные покупателю на первичном рынке:

  1. В первую очередь нужно выбрать надежную компанию-застройщика. Стоит отсеивать не только предложения с заоблачно высокими ценами, но и с подозрительно низкими, которые могут тянуть за собой как долгие сроки строительства, так и простое мошенничество. Не будет лишним почитать отзывы о застройщике, посетить предыдущие объекты, ознакомиться с документами, такими как:
  • учредительный документ строительной компании, а также ее устав;
  • дительный документ строительной компании, а также ее устав;
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор аренды земли;
  • бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • проект на строительство, в котором должны быть указаны цель проекта, этап строительства и предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
  1. Во-вторых, нужно осмотреть местность, на которой расположена новостройка, к этому этапу нужно подойти с толком и расстановкой. Существенным плюсом в данном вопросе станет развитая инфраструктура и хороший район. Если здание находится на ранней стадии строительства и квартиру осмотреть не получится, необходимо ознакомиться с макетом.
  2. Дальше нужно прийти в офис компании застройщика и уведомить их о продаже квартиры по переуступке права требования. Кроме того, для покупателя риск снижается до минимума, если третьей стороной в договоре переуступки права требования будет выступать застройщик. Во-первых, в этом случае полностью исключается риск получить имущество, находящееся в залоге. А во-вторых, участие в договоре переуступки компании-застройщика гарантирует, что права требования никому до вас не передавались.
  3. Необходимо получить письменное согласие от компании-застройщика на продажу квартиры. Следует быть готовым к тому, что разрешение это обычно застройщик дает не безвозмездно – в среднем, это комиссия в размере 1-5% от стоимости объекта. Эти расходы чаще всего ложатся на покупателя, или же стороны могут разделить их между собой.
  4. Раз уж вы на месте, не забудьте взять у компании-застройщика справку об отсутствии долга перед ними, в ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме. Если квартира была приобретена в рассрочку и еще до конца не оплачена, вам придется продолжать вносить платежи. Причем в размере и по графику, утвержденному ранее застройщиком с первым дольщиком.
  5. Далее можно и подписать договор долевого участия, в котором должны быть прописаны все важнейшие детали: сроки, стоимость, гарантии. Поэтому стоит воспользоваться еще одной рекомендацией — заверяйте договор переуступки права требования у нотариуса. Кстати, нотариус проверит, действительно ли человек, продающий квартиру в недостроенном доме, имеет на нее права, а не пытается торговать чужим имуществом. Заодно нотариус уточнит, не находятся ли имущественные права на строящуюся квартиру в залоге у банка, который кредитовал первого инвестора.
  6. После того, как дом достроен и сдан, вы, как покупатель должны принять квартиру. Если обнаруживаются какие-либо недоделки, то фирма обязана их устранить в течение двух месяцев. Если же недочеты не обнаружены, владелец получает ключи от квартиры и приступает к оформлению права собственности. 
  7. Договор долевого участия недействителен без государственной регистрации. Так что она является завершающим и главнейшим этапом. При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:

Договор долевого участия недействителен без государственной регистрации. Так что она является завершающим и главнейшим этапом. При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:

  • заявление на регистрацию
  • документы об оплате госпошлины
  • договор долевого участия
  • акт приема-передачи жилья.
  • кадастровый паспорт.

Если вы собрали и принесли сразу все документы, то примерно через месяц вы уже будете держать в руках свидетельство о собственности на эту квартиру.

После получения свидетельства дольщик автоматически становится владельцем квартиры и вправе распоряжаться ею без каких-либо ограничений. Будет лучше и безопаснее для всех, если окончательные денежные расчеты между цедентом и цессионарием произойдут после возвращения документа из регистрирующих органов.

Готовы Вы покупать квартиру по договору уступки или нет, решать вам. Но нужно помнить: прежде чем пойти на сделку, надо получить у застройщика полный пакет документов на объект, как если бы права на квартиру покупались напрямую у застройщика, выяснить состояние строительства и другие тонкости. Чем больше будет у вас информации, тем меньше рисков несет с собой договор уступки квартиры.

Покупая квартиру по переуступке, в том числе, когда права передавались несколько раз, важно убедиться в надежности компании-застройщика, надлежащей оплате всех уступок, а также в отсутствии нарушений норм законодательства, влекущих недействительность цессии.

Источник: https://sterium.com/blog/199-kvartiry-po-pereustupke-lakomyy-kusochek-ili-syr-v-myshelovke

Виды договоров на приобретение квартир на стадии строительства

Покупка квартиры через долевое участие

Приобретение квартиры в новостройке не является типичной операцией купли-продажи, поскольку предмета покупки, фактически, пока не существует.

Покупатель, выплатив запрошенную сумму, вынужден некоторое время томиться в ожидании, пока «право требования» (а именно это ему было предоставлено в обмен на деньги) превратится в осязаемое имущество. А затем еще некоторое время, пока это имущество перейдет в его собственность.

В этой статье будут рассмотрены различные формы приобретения строящейся недвижимости, в разной степени гарантирующие покупателю защиту его прав (денежных средств).

Законные и «полузаконные» формы приобретения недвижимости

Продажа квартир может сопровождаться различными формами договоров, предлагаемых застройщиком к подписанию.

В зависимости от вида договора может изменяться цена недвижимости, а также уровень защищенности покупателя со стороны государства (от рисков потери средств).

На данный момент всего две формы приобретения позволяют обеспечить защиту прав покупателя, поскольку права и обязанности застройщика достаточно четко регламентируются законодательством, это:

  • Покупка квартиры в строящемся доме через Договор Долевого Участия (ДДУ), заключаемый, согласно закону 214-ФЗ, между застройщиком и его контрагентом – дольщиком;
  • Приобретение недвижимости через Жилищно-Строительный Кооператив (ЖСК) или Жилищно-Накопительный Кооператив (ЖНК), порядок организации и нормы деятельности подобных кооперативов прописаны в законе 215-ФЗ.

Существует еще целый перечень видов договоров, которыми оперируют застройщики, но ни один из них не регистрируется в государственных органах и не может являться прямым свидетельством мошенничества в суде.

Поскольку, помимо ДДУ и  порядка приобретения жилья через кооператив, остальные формы приобретения жилья в новостройке не рассматриваются в Жилищном Кодексе.

Вот перечень «альтернативных» форм приобретения новостройки:

  • Предварительный договор долевого участия;
  • Предварительный договор купли-продажи;
  • Договор займа;
  • Вексель;
  • Договор переуступки прав требований.

Сложно сказать, насколько законны договора, которые не регистрируются и не обеспечивают защитой со стороны государства.

Запретить гражданам вступать в различные правовые отношения и устанавливать договоренности нельзя, поэтому признавать подобные сделки незаконными нет возможности.

Однако на рынке первичной недвижимости есть и откровенно мошеннические схемы, только напоминающие официальные договора, но не являющиеся таковыми.

Подобные схемы никак не страхуют покупателя от риска многократной продажи одной и той же квартиры застройщиков, как, впрочем, и не могут защитить покупателя от банального исчезновения застройщика вместе с деньгами доверчивых граждан.

Договор долевого участия

В момент вступления в силу закона 214-ФЗ задумывалось, что ДДУ станет единственной формой приобретения недвижимости. Это, на сегодняшний день, максимально защищенный способ покупки квартиры в строящемся доме.

С самого начала потенциальный дольщик находится под защитой государства, поскольку еще до того, как застройщик получит возможность заключать ДДУ (привлекать средства), он должен собрать пакет необходимых документов.

Перечень документов подтверждает серьезность намерений застройщика относительно будущего строительства и включает свидетельство собственности (долгосрочной аренды на землю), разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации и другие документы. Пока этих документов нет – собирать деньги с дольщиков нельзя.

Преимущества ДДУ

  • Текст Договора долевого участия строго регламентирован, ДДУ содержит все обязательства сторон друг перед другом – сроки, суммы, метраж, в договоре четко определена не только площадь, но и номер квартиры. Согласно 214-ФЗ, в момент подписания ДДУ дольщик автоматически становится залогодержателем, при этом залоговым имуществом со стороны застройщика выступает земля, на которой строится жилое здание. То есть – в случае возникновения у застройщика непреодолимых сложностей в процессе строительства дольщику может быть компенсирована некоторая часть его средств.
  • После подписания ДДУ проходит проверку и регистрируется в органах кадастра и картографии. Тем самым исключается возможность двойной продажи квартиры по этому договору. В принципе, квартира, все-же, может быть продана нескольким покупателям, но по одному ДДУ одну и ту же квартиру второй раз продать нельзя, такой договор не будет зарегистрирован. Это означает, что в тот момент, когда в суде соберутся все, кто купил квартиру, право собственности будет признано за тем единственным покупателем, который имеет на руках зарегистрированный договор долевого участия.
  • За несоблюдение сроков сдачи объекта, указанных в ДДУ, застройщик несет финансовую ответственность, в случае нарушения сроков через суд застройщика можно заставить выплатить компенсацию.
  • Кроме того, 214-ФЗ вынуждает застройщика выполнять работы качественно, на каждый объект распространяется пятилетняя гарантия, обязательства по которой покрываются застройщиком.

Недостатки ДДУ

К сожалению, совершенных законов не существует, не является исключением 214-ФЗ, и приобретение недвижимости на этапе строительства через ДДУ имеет свои недостатки:

  • Даже ДДУ не может гарантировать, что здание будет достроено, и дольщик получит обещанную ему квартиру. У застройщика могут возникнуть не зависящие от него обстоятельства, не позволяющие завершить строительство. В этом случае дольщик не сможет вернуть всю сумму вложенных средств, поскольку при банкротстве застройщика дольщик (согласно 214-ФЗ) становится кредитором третьей очереди – сначала удовлетворяются зарплатные требования рабочих на стройке, пр.;
  • Цены квартир, предлагаемых по договору долевого участия, несколько выше, чем по другим видам договоров, в частности по договору с ЖСК. Закон ФЗ-214 не признает строительство жилого дома в качестве инвестиционного проекта, а поэтому застройщик вынужден закладывать в стоимость квартиры 18% НДС;
  • Сроки сдачи объекта на самом деле могут отодвигаться на произвольный срок, причем, это может происходить неоднократно. Закон лишь обязывает застройщика правильно сформулировать причину задержки и вовремя сообщить ее дольщикам.

Жилищно-строительный кооператив

Приобретение строящегося жилья через жилищно-строительный кооператив является довольно распространенной формой покупки на первичном рынке. Собственно, из-за ЖСК (ЖНК) договор долевого участия так и не стал единственной формой приобретения жилья у застройщиков.

  Порядок функционирования кооперативов, подписания договора паевого накопления  регламентируется 215-ФЗ, иными словами, подобная форма покупки недвижимости является вполне законной, граждане защищены государством (хотя и в меньшей степени, нежели при подписании ДДУ).

Застройщики отдают предпочтение схеме заключения договора паевого накопления, поскольку эта форма позволяет предложить конкурентную цену – паевые взносы граждан освобождены от налогообложения. Кроме того, отсутствует ряд жестких ограничений, которые накладывает 214-ФЗ при подписании ДДУ.

К сожалению, закон 215-ФЗ не предполагает детального рассмотрения, а права пайщика прописаны в уставе ЖСК, который формируется до момента вступления членов в кооператив.

В уставе прописаны виды взносов (вступительный, членский, паевой, прочие виды взносов), размеры и периодичность этих взносов. Указаны правила выхода из кооператива и суммы, которые в этом случае обязаны вернуть.

Следует учесть, что действие закона 214-ФЗ не распространяется на договор паевого накопления, а поэтому срок сдачи объекта в эксплуатацию может неоднократно переноситься, это же относится и к конечной стоимости квартиры.

Кооперативом-инвестором, собирающим деньги, и застройщиком может являться одно лицо либо это могут быть две, независимые друг от друга, организации.

Если это разные организации, то между ними заключается договор, где прописана конечная стоимость квартиры, которая не подлежит увеличению, но если застройщик и инвестор – одно лицо, то существует легальная возможность увеличить стоимость квартиры в процессе строительства.

Действие закона о защите прав потребителей на ЖСК также не распространяется, поэтому претензии о различных нарушениях в этой сфере судом не рассматриваются.

С другой стороны, договор паевого накопления, в отличие от ДДУ, не ограничивается окончанием строительства – пайщик может продолжать выплачивать взносы, уже проживая в новой квартире.

Преимущества договора паевого накопления заключаются в следующем:

  • Более низкая стоимость квартиры, обусловленная отсутствием НДС;
  • Возможность привлечения банковского ипотечного капитала;
  • Возможность застраховать риски в страховой компании;
  • Более продолжительный период расчетов (сравнительно с ДДУ)

Недостатки членства в жилищно-строительном кооперативе:

  • Договор паевого накопления не регистрируется, что предполагает возможность неоднократной продажи квартиры;
  • Руководство кооператива прописывает устав без ограничений 214-ФЗ, что может повлиять на удорожание конечной стоимости квартиры и затягивание сроков сдачи объекта.

Впрочем, в 2011 году в Жилищном Кодексе появилась статья, которая обязывает застройщика оформить все документы, необходимые для начала строительства, по правилам 214-ФЗ. Таким образом, пайщики получили больше гарантий относительно намерений застройщика.

Предварительный договор долевого участия

Документ, маскирующийся под регламентируемый 214-ФЗ договор долевого участия, но фактически, никакого отношения к нему не имеющий. Смысл договора сводится к тому, что стороны в будущем намерены заключить ДДУ, хотя этот смысл вполне может выражаться неявно, и текст будет практически полностью повторять стандартную форму ДДУ.

Предварительный договор нигде не зарегистрирован (да и не может быть зарегистрирован), однако провести оплату потенциальным покупателям предлагается уже в момент подписания документа. Договор не дает никаких прав требования на строящееся жилье, но, впрочем, документ не является незаконным или мошенническим в том случае, если предоплата носит символический характер.

Застройщик может предлагать подобный договор в том случае, если все документы на строительство еще не собраны, а значит – нет законных оснований заключать ДДУ и получать от покупателя оплату. В некоторых случаях предварительный договор долевого участия предлагается как временный документ, и после оформления соответствующих документов застройщик может пообещать переоформить договор.

Но этого может и не произойти никогда, и тогда отстоять оплаченную квартиру не получится даже через суд. Подписывая такой договор, покупатель не имеет никаких гарантий, государственная поддержка на подобные случаи не распространяется. Поскольку договор нигде не регистрируется – квартира может быть продана произвольное количество раз.

Предварительный договор купли-продажи

Документ, как и предыдущий, никого и ни к чему не обязывает, это простое обязательство сторон в будущем заключить договор купли-продажи, являющийся основным, а в предварительном договоре просто прописаны условия, по которым этот основной договор будет заключен.

Фактически, соглашение о покупке отсутствует, поэтому, отдавая деньги, покупатель не получает даже право требования.

Застройщик не обязан закончить строительство вовремя, собственно, не обязан вообще его заканчивать в обозримом будущем.

Речи о каких-либо неустойках идти не может, ибо все нюансы, описанные в предварительном договоре, будут иметь место только после заключения договора купли-продажи.

Кроме того, согласно законодательству, по договору купли-продажи может быть реализовано только то жилье, которое уже достроено и оформлено в собственность. Поэтому, до окончания строительства застройщик имеет полное право вообще не заключать основной договор.

Предварительный договор не регистрируется, есть очень большой риск продажи квартиры нескольким покупателям, отсутствует всякая возможность контролировать застройщика или вообще как-либо на него влиять.

Договор займа или продажа векселя

Предлагая покупателю подписать договор займа, предполагающий возврат средств в виде квартиры, заемщик пытается перевести отношения с покупателем в плоскость хозяйственных отношений.

Подобный договор нельзя назвать незаконным, это вполне законная операция – компания берет у частного лица (или у компании) средства с намерением их вернуть, разновидностью подобного договора выступает продажа векселя.

При этом все, на что может рассчитывать «заимодавец» – это получение средств в сумме, указанной в договоре, а в случае с векселем – на его погашение в положенный срок. Ни о каких квартирах в договоре речь идти не может, тем более о конкретной квартире в  строящемся доме, ибо в противном случае этот договор будет нарушать закон.

Покупателю фактически никто не гарантирует сроки передачи новой квартиры, качество работ, а также того, что компания застройщика не обанкротится. В последнем случае получить с застройщика деньги будет практически невозможно.

Договор переуступки прав требования

Это вполне законный способ приобретения недвижимости, согласно этому договору документы переоформляются с дольщика на другое лицо, и в конце с застройщиком подписывается новый ДДУ на имя нового покупателя (и регистрируется в органах кадастра и картографии).  После того, как договор зарегистрирован, новый дольщик обладает правами требования на определенную квартиру в строящемся доме (все, как описано в соответствующем пункте данной статьи).

Заключение

Выбирая форму приобретения строящейся недвижимости, потенциальный покупатель действительно защищен от риска потери денег только в случае использования законных схем, а именно – подписания договора долевого участия или договора паевого накопления. В остальных случаях покупатель действует на свой страх и риск, а стремление сэкономить может обернуться серьезными неприятностями.

Realtypress.ru

Источник: http://www.RealtyPress.ru/article/article_10139.html

Как купить квартиру в долевом строительстве?

Покупка квартиры через долевое участие

Покупка квартиры в долевом строительстве является одним из самых популярных способов приобретения недвижимости. Это объясняется такими преимуществами, как возможность платить в рассрочку, стоимость жилья при такой схеме покупки, как правило, меньше, чем у сданных в эксплуатацию квартир.

При этом приобретение жилья по долевому строительству достаточно жестко регулируется законодательством, что при правильном оформлении всех документов существенно снижает риски при покупке квартиры в новостройке.

Тем не менее, существует достаточное количество нюансов, которые следует учитывать, чтобы не потерять денежные средства, переданные застройщику за недвижимость.

Правовое регулирование долевого строительства

Основным нормативно-правовым документом, положения которого обязаны соблюдать, как застройщики, так и инвесторы (покупатели помещения по договору долевого участия), является Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», принятый в 2005 году.

Главной задачей данного закона является защита прав участников долевого строительства. Она решается за счет определения набора гарантий для дольщика, которые должна обеспечить строительная компания, а именно:

  • Заключать договор долевого участия при приобретении квартиры застройщик имеет право лишь при наличии прав собственности или аренды на земельный участок.
  • У строительной компании должно быть корректно оформленное и действующее разрешение на постройку здания.
  • Проектная декларация публикуется до начала строительных работ, что позволяет инвесторы быть уверенным, что дом будет возведен, а также оценить качество планируемого строительства (узнать материалы, планировки и так далее).

Если застройщик не выполняет указанных условий, он не имеет права заключать ДДУ, а при их заключении у него наступает ответственность вплоть до уголовной.

Как выбрать застройщика

Основным источником информации о строительной компании является, конечно, Интернет. Прежде всего, необходимо проанализировать официальный сайт застройщика, у которого планируется покупка квартиры договору долевого участия. На нем должно быть выложена информация о регистрации и постановке на учет в ИФНС.

На основании ИНН возможно узнать, имеются ли исполнительные производства в отношении строительной компании, перечень учредителей, срок работы на рынке (из бесплатного сервиса на официальном сайте ФНС РФ). Крупные компании обязаны публиковать свою отчетность в Интернет, что тоже является источником информации о финансовом состоянии застройщика.

Прежде чем заключать с компанией договор долевого участия при покупке квартиры, следует обязательно прочитать отзывы о ней.

Это позволит сформировать более квалифицированное мнение об исполнении застройщиком своих обязательств, соблюдении сроков возведения домов и так далее.

В целом отзывы создадут представление о репутации строительной компании и позволят сделать вывод о целесообразности подписания с ней ДДУ.

При наличии возможности, желательно встретиться и узнать информацию о застройщике у тех, кто уже приобретал у него квартиру. Они могут подсказать определенные нюансы, на которые следует обратить внимание при заключении договора долевого участия с выбранной компанией.

Порядок действий при покупке недвижимости по ДДУ

После того, как выбрана строительная компания и подписан соответствующий договор, рекомендуется совершать следующие действия:

  • Осуществить регистрацию договора в государственных органах. Данная процедура предусмотрена законом и является обязательной. Без ее проведения договор будет считаться недействительным, а значит, фактически незаключенным, что создает для обеих сторон соглашения существенные риски.
  • После регистрации в Росреестре, следует вносить денежные средства в соответствии с установленным графиком. Нарушение сроков оплаты помимо штрафных санкций может повлечь за собой расторжение договора со всеми вытекающими последствиями.
  • Обязательно рекомендуется периодически посещать место строительства, чтобы контролировать процесс возведения дома. При нарушении сроков строительных работ покупатель может потребовать неустойку, также обратиться в суд за расторжением договора и получить назад внесенные денежные средства. Кроме того, регулярное посещение строительной площадки позволяет контролировать и качество работ, ведь исправлять недостатки после окончания возведения постройки будет гораздо сложнее.

Особенности заключения соглашения

Оформляя покупку квартиры ДДУ, следует обратить внимание на следующие пункты в тексте договора:

  • Срок окончания строительства. Данный пункт является одним из самых важных, поскольку основным источником средств при покупке квартиры является ипотека, а процентная ставка зависит от того сдан дом или нет. Поэтому в ДДУ желательно четко определить дату или период передачи объекта в собственность инвестору.
  • Стоимость объекта и порядок совершения платежей. В зависимости от выбранного варианта, покупатель будет либо вносить сразу всю сумму (что позволит снизить цену, но увеличит риски), либо платить частями в соответствии с графиком.
  • Порядок приемки квартиры. Это позволяет инвестору соблюсти гарантии застройщика в части качества выполненных работ. В данном разделе должен быть определен перечень действий в случае нарушения строительной компанией требований нормативных документов (ГОСТов, СНИПов и так далее).
  • Порядок сдачи объекта в эксплуатацию. В данном пункте описываются процедуры, после совершения которых, происходит оформление права собственности на квартиру у инвестора.
  • Ответственность сторон по ДДУ. Просрочка платежа или сдачи дома в эксплуатацию должна приводить к штрафным санкциям или другому виду ответственности в рамках законодательства РФ.

Государственная регистрация ДДУ

После подписания соглашение должно быть обязательно зарегистрировано в государственном органе. Для этого потребуются следующие документы:

  • Заявление установленной формы. Образец можно скачать с официального сайта Росреестра или получить в МФЦ или территориальном органе Росреестра.
  • Подписанный договор между застройщиком и инвестором в количестве трех экземпляров. Он должен полностью соответствовать требованиям федерального законодательства, в противном случае, будет отказано в его регистрации. В такой ситуации, если покупатель уже передал деньги строительной компании, у него возникнут значительные риски.
  • У инвестора при себе должен быть паспорт. Если он состоит в браке, то обязательно также потребуется согласие супруга или супруги (в зависимости от того, на кого оформляется недвижимость).
  • Застройщик предоставляет в Росреестр проектную декларацию, разрешение на постройку дома, договор страхования своей ответственности, детальное описание передаваемого помещения.
  • Квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины за регистрационные действия.

Риски при покупке квартиры по ДДУ

При вложении средств в долевое строительство, покупка квартиры может быть сопряжена со следующими рисками:

  • Нарушение застройщиком сроков сдачи дома, что приведет к более высоким издержкам у покупателя (необходимо арендовать квартиру, а при использовании ипотеки будет продолжать действовать повышенная процентная ставка, что также требует дополнительных расходов).
  • Строительство объекта без соответствующих разрешений и проектной документации. В такой ситуации могут возникнуть проблемы с качеством передаваемых помещений, а также при оформлении собственности на квартиру. Кроме того, по решению контролирующих органов возведение дома без соответствующих документов может быть приостановлено, что приведет к затягиванию сроков строительства.
  • Некорректное оформление договоров. Недобросовестные компании могут предлагать оформить вместо ДДУ договор займа. В таком случае необходимо помнить, что защищает права дольщиков только ДДУ, его положения прописаны в законодательства, и он подлежит государственной регистрации.

Таким образом, основным моментом при принятии решения, как купить квартиру – по ДДУ или договору купли-продажи, является соотношение рисков и выгод. В первом случае риски выше, но зато стоимость ниже. Во втором случае придется заплатить более высокую цену, но зато получить квартиру с уже оформленными документами на собственность.

Как купить квартиру в долевом строительстве? Ссылка на основную публикацию

Источник: https://metr.guru/dolevoe-stroitelstvo/kak-bez-riskov-kupit-kvartiru

Juristics
Добавить комментарий