8(800)350-83-64

Нарушение прав дольщика в квартире

Содержание

Дольщики

Нарушение прав дольщика в квартире

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома (далее ДДУ) – это основной документ дольщика с момента его подписания до окончания гарантийного срока на новую квартиру. Поэтому он должен полностью соответствовать Закону № 214-ФЗ, Закону о защите прав потребителей и Гражданскому кодексу РФ.

Застройщики часто включают в договоры условия, ущемляющие права и интересы дольщиков, гарантированные федеральным законодательством. Подобные действия являются незаконными и влекут административную ответственность по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ – нарушение  прав потребителей.

При наличии знаний хотя бы трех указанных выше основных законов внимательно исследуйте каждый пункт проекта договора, а в случае недостаточной правовой осведомленности стоит привлечь к этому специалиста. Лучше своевременно обезопаситься от нарушений своих прав, чтобы потом не ввязываться в затяжные споры.

В части, не урегулированной законом, применяются положения договора. Поэтому от того, что именно Вы подписали, зависит реалистичность защиты прав в случае возможного нарушения.

Если нет возможности обратиться к юристу, следует знать наиболее распространенные нарушения застройщиками прав участников долевого строительства.

Перечислим распространенные злоупотреблениянедобросовестных застройщиков на этапе заключения договора:

Нарушение № 1: «Ориентировочный срок» в договоре

Указание в договоре срока передачи квартиры в качестве ориентировочного позволит застройщику ссылаться на неконкретность этого срока. И соответственно – на будто бы согласованный сторонами неопределенно длительный срок завершения строительства. Придется доказывать в суде недопустимость столь размытого условия о сроке, которое Вы же и подписали.

Кроме того, поскольку условие о сроке передачи квартиры является существенным (пункт 2 части 4 статьи 4), то есть основания считать такой договор незаключенным (статья 432 ГК РФ).

К слову сказать, нам встречались договоры, в которых вообще не было ни срока оплаты цены договора, ни срока передачи квартиры дольщику.

Нарушение № 2: Возможность одностороннего изменения застройщиком цены договора

Во многих договорах мы встречали условие о праве застройщика в одностороннем порядке изменить цену договора в случае изменения законодательства по ценообразованию и налогообложению, из-за роста инфляции, изменения рыночной стоимости жилья, а также в случае нарушения участником долевого строительства графика внесения платежей. Разумеется, все это незаконно.

Даже при наличии в договоре условия о возможности изменения его цены (а также случаев и условий ее изменения), на это требуется согласие дольщика и ее одностороннее изменение застройщиком незаконно (часть 2 статьи 5 Закона № 214-ФЗ). Поэтому смело исключайте из проекта договора возможность одностороннего изменения застройщиком его цены.

Нарушение № 3: Возможность изменения цены договора без ограничений

Предел отклонения площади квартиры в договоре и фактически построенной по закону не может превышать 5 %.

В случае строительства квартиры площадью большей, чем предусмотрено договором, застройщик потребует доплаты за разницу в метраже.

Вряд ли участник долевого строительства обрадуется слишком большой и гораздо более дорогой квартире.

И наоборот, в случае строительства квартиры площадью значительно меньшей, чем предусмотрено договором, дольщик может вернуть деньги за излишне оплаченные метры или расторгнуть договор.

Во избежание неожиданностей нужно отразить в договоре условие о праве дольщика на соразмерное уменьшение цены договора в случае отклонения фактической площади квартиры от проектной.

Нарушение № 4: Возможность существенного изменения проектной декларации застройщиком

Отклонения в площади квартиры или многоквартирного дома в более чем 5 % от указанных в договоре являются основанием для одностороннего расторжения договора участником долевого строительства как нарушающие права потребителя (пункт 2 части 1.1. статьи 9 Закона № 214-ФЗ). Вряд ли покупателю квартиры в уютной 3-этажке захочется жить в шумной 15-этажной высотке.

Поэтому при наличии в договоре условия о возможности изменения застройщиком проектной декларации дополните его ограничением в не более чем на 5 % от первоначально утвержденных характеристик возводимого объекта.

Нарушение № 5: Право застройщика в одностороннем порядке изменять срок исполнения обязанности по передаче квартир

Не менее чем за месяц до наступления определенного договором срока передачи квартиры или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия квартиры, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления этого срока, застройщик обязан направить дольщику сообщение о завершении строительства дома и о готовности квартиры к передаче.

Это сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному дольщиком почтовому адресу или вручено ему лично под расписку. В этом случае дольщик обязан принять квартиру в предусмотренный договором срок, а если такой срок не установлен, то в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Застройщик не может изменить изложенные выше требования статьи 8 Закона № 214-ФЗ, и тем более – в одностороннем порядке.

Нарушение № 6: Уменьшение гарантийных сроков

Законом установлены гарантийные сроки на сам жилой дом и квартиру – не менее пяти лет, а на инженерное и технологическое оборудование – не менее трех лет со дня подписания акта приема-передачи дольщиком, если иное не предусмотрено договором.

Чтобы уменьшить этот срок в свою пользу и не устранять недоделки, некоторые застройщики указывают в ДДУ начало течения гарантийного срока со дня принятия дома в эксплуатацию.

При наличии такого нарушения в проекте договора надо изменить его на «…со дня подписания сторонами акта приема-передачи».

Нарушение № 7: Неполное перечисление прав и обязанностей сторон, как и возложение на дольщика не предусмотренных законом обязанностей

Неполное перечисление в договоре обязанностей застройщика и прав участника долевого строительства по сравнению с предусмотренными законом могут ошибочно трактоваться как основание ограничения обязанностей, возложенных законом на застройщика, и наоборот, их незаконного возложения на дольщика.

В договоре должны быть прописаны абсолютно все предусмотренные Законом № 214-ФЗ права и обязанности застройщика и участника долевого строительства.

Наиболее часто в договорах встречается обязанность дольщика по вступлению в члены ТСЖ как единственный способ управления многоквартирным домом. Закон такой обязанности не предусматривает, т.к. формы управления многоквартирным домом могут быть разными и право их выбора предоставлено собственникам, а не застройщику.

Нарушение № 8: Застройщик устраняет все дефекты за счет дольщика

Это условие тоже незаконно.

Часть 6 статьи 7 Закона № 214-ФЗ возлагает на застройщика обязанность самостоятельно и за свой счет устранить все выявленные в течение гарантийного срока на квартиру недостатки (дефекты). Срок этого ремонта согласуется с дольщиком.

Более того, условие договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства является ничтожным (часть 4 статьи 7).

Нужно обязательно настаивать на исключении этого пункта.

Нарушение № 9: Участник долевого строительства оплачивает услуги страховой компании

Страхование гражданской ответственности застройщика возложено на самого застройщика (статья 15.6. Закона № 214-ФЗ), и заказчик его не оплачивает.

Исключаем и этот пункт.

Нарушение № 10: Возложение на дольщика обязанности оплаты расходов на техническое обслуживание жилого дома до фактической передачи квартиры (т.е. с момента ввода дома в эксплуатацию до даты подписания акта приема-передачи)

Это условие незаконное, т.к. обязанность оплачивать жилье и коммунальные услуги возникает у участника долевого строительства лишь после принятия квартиры по акту приема-передачи (пункт 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ). До этого времени все расходы по содержанию дома, включая коммунальные услуги, оплачивает сам застройщик.

Нарушение № 11: Штрафные санкции за неисполнение дольщиком условий договора, в том числе при его расторжении

В зависимости от наглости застройщика размер такого штрафа может быть и 5, и даже 10 % от цены договора. Условия, которые дольщику якобы нельзя не исполнить, тоже бывают поистине издевательскими.

Так, в нескольких договорах мы встретили условие о возврате участнику долевого строительства оплаченной им за квартиру денежной суммы при расторжении договора долевого участия …только после ее последующей продажи застройщиком (?!!).

Таким же незаконным абсурдом является и безусловная обязанность заказчика принять у застройщика квартиру без права предъявить замечания по ее качеству.

Согласно статье 9 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры в срок свыше двух месяцев;

2) отступления от условий договора и установленных законодательством требований, приведшими к ухудшению качества дома или квартиры или к непригодности использования по планируемому в договоре назначению;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) в иных установленных законом или договором случаях.

По требованию жилищного дольщика ДДУ может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о неготовности к передачи квартиры в нем в предусмотренный договором срок;

2) существенного (более чем на 5 %) изменения проектной документации дома, в том числе превышения допустимого изменения общей площади квартиры;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав дома;

4) в иных установленных законом или договором случаях.

При этом застройщик обязан не только вернуть деньги, но и уплатить проценты на всю сумму в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день до дня возврата денежных средств.

Ни Закон № 214-ФЗ, ни другие законы не предусматривают никаких штрафов с участника долевого строительства.

Соответственно, условие о таком штрафе в договоре будет недействительным в силу ничтожности как нарушающее часть 1 статьи 16 Закона РФ о защите прав потребителей.

Следует иметь в виду, что в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед дольщиком и соответствует предусмотренным Законом № 214-ФЗ требованиям, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке (часть 1.2. статьи 9).

Нарушение № 12: Освобождение застройщика от ответственности за несвоевременное исполнение договорных обязательств либо ее ограничение

Это условие ничтожно как грубо нарушающее законодательство о защите прав потребителей. Исключаем.

Нарушение № 13: Запрет уступки прав требования на квартиру или обязательное получение на это согласия застройщика 

Регулирующая уступку прав требования по ДДУ статья 11 Закона № 214-ФЗ не предусматривает согласия застройщика на заключение дольщиком соглашения об уступке права на другое лицо. Важно лишь, чтобы цена договора была полностью оплачена и сам договор был зарегистрирован в Росреестре. Требуется лишь уведомление застройщика об уступке права.

Если в предлагаемом застройщиком проекте договора долевого участия есть какие-либо из перечисленных грубых нарушений, то следует задуматься, стоит ли с ним вообще заключать договор? Ведь оказавшись непрофессиональным (а вдруг – заведомо недобросовестным?) уже на этапе заключения договора, что еще можно от него ждать впоследствии?

Если же что-то из перечисленных нарушений выявлено в уже подписанном договоре, целесообразно обратиться к юристу, чтобы при необходимости вовремя отменить незаконные положения через суд, пока они не сработали против Вас. Или вообще расторгнуть такой договор

Источник: http://domsovet.su/analitika/dolshchiki

Что может дольщик и должен делать застройщик по ДДУ?

Нарушение прав дольщика в квартире

Распространенным способом создания жилья является долевое строительство. В процессе него, застройщики привлекают денежные средства дольщиков, на которые и осуществляется возведение многоквартирных домов.

Законодательные нормы, которые регулируют отношения сторон в таких сделках, содержатся в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Нормы, регламентирующие процедуру строительства, также закреплены в Градостроительном кодексе Российской Федерации и постановлениях Правительства РФ.

Права и обязанности застройщика при долевом строительстве

Основной обязанностью застройщика является осуществление строительства (собственными силами или с привлечением подрядчиков) многоквартирного дома в предусмотренный договором долевого участия (ДДУ) срок и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передача квартир в построенном объекте участникам долевого строительства.

Дополнительные обязательства застройщика перед участниками, чьи денежные средства он привлекает для реализации своих проектов, заключаются в следующем:

  • оформить все необходимые документы;
  • соблюдать сроки возведения многоквартирного жилья;
  • соблюдать качество работы;
  • размещать публично и предоставлять гражданам информацию о финансовых расходах, о долгах и доходах организации и пр.;
  • добросовестно расходовать денежные средства дольщиков в рамках строительства;
  • своевременно передать жилье участникам.

Данный перечень не является исчерпывающим.

Законодательством регламентируются и иные моменты долевого строительства. Например, в случаях задержки со сдачей жилья, застройщику необходимо осуществить мероприятия по уведомлению и согласованию с дольщиками новых сроков.

Права организации, привлекающей средства граждан для участия в долевом строительстве, заключаются в следующем:

  • заключение соглашений с подрядчиками, как на отдельные работы, так и на возведение жилья полностью;
  • расторжение договоров с теми участниками долевого строительства, которые нарушают условия сделки;
  • выдвижение требований к дольщикам об оплате неустойки за просрочку платежей;
  • обращение в судебные инстанции за защитой своих прав.

Помимо этого, застройщик имеет и иные права, установленные договором долевого строительства и законодательством. Ограничение законных прав и свобод недопустимо.

Права и обязанности дольщика

Закон об участии в долевом строительстве, прежде всего, защищает права и интересы граждан, участвующих в таком строительстве.

Самым важным является право на расторжение договора с застройщиком в одностороннем порядке. Такая возможность предоставляется дольщику только в определенных случаях:

  • если жилье не было передано в установленный срок (нарушение сроков составляет более 2-х месяцев);
  • если организация не исполняет обязанности, предусмотренные договором долевого участия;
  • если возведение многоквартирного дома приостановлено;
  • если работы по строительству выполнены некачественно;
  • если площадь квартиры и иные параметры существенно отличаются от установленных норм в договоре.

Неисполнение или нарушение застройщиком требований законодательства и условий ДДУ позволяет дольщику требовать от застройщика:

  • устранения недостатков работ;
  • выплаты неустойки;
  • уменьшения стоимости квартиры;
  • возмещения расходов на устранение недостатков.

Помимо этого, граждане вправе знакомиться с документаций (разрешениями, заключениями, проектной декларацией, финансовыми результатами и т.п.), а также требовать ее представления на любом этапе строительства.

В обязанности граждан, участвующих в долевой застройке многоквартирного жилья, входит своевременное внесение денежных средств в установленных размерах и принятие квартиры после ввода объекта в эксплуатацию.

Закон разрешает привлекать денежные средства дольщиков для строительства многоквартирного жилья тремя способами:

  • на основании ДДУ между сторонами об участии в долевом строительстве;
  • посредством выпуска эмитентом жилищных сертификатов;
  • жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.

Также, застройщику необходимо обеспечить свои обязательства по застройке либо поручительством банка, либо страхованием гражданской ответственности.

Привлекать средства участников на строительство с нарушением законодательства запрещено. В противном случае такие действия должностных лиц и организаций влекут наложение штрафа, а сделки могут быть признаны недействительными.

Пример

Гражданин «В» (истец) обратился с исковым заявлением в суд к Организации «Н» (ответчику) с требованием расторгнуть договор долевого участия в строящемся многоквартирном доме, взыскать с ответчика денежные средства, перечисленные в уплату за квартиру, а также взыскать с ответчика убытки. Истец обосновал свои требования тем, что в декабре 2014 года гражданин «В» заключил с Организацией «Н» договор, в то время как данная организация не имела соответствующих на то разрешительных документов.

Суд, проверяя материалы дела, установил, что Организация «Н» не являясь застройщиком, и в нарушении требований законодательства осуществляла мероприятия по привлечению денежных средств дольщиков путем заключения договоров, не имея какого-либо обеспечения (банковского поручительства или страховки).

Разрешая спор, суд удовлетворяет требования истца — гражданина «В» о расторжении договора на основании ст. 170 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и взыскании денежных средств полностью в соответствии со ст. 167 ГК РФ.

Особенности договора долевого строительства

По договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилья дольщик приобретает не квартиру, а только право на ее получение, которое возникнет после того, как застройщик закончит строительство многоквартирного дома и введет его в эксплуатацию.

Объект принимается по акту приема-передачи. После чего, участнику долевого строительства необходимо оформить право собственности на данное помещение.

Законодательство предусматривает регистрацию прав собственности на квартиры в возведенном объекте сразу на имя дольщика.

Основанием для этого служат документы, подтверждающие окончание строительства (разрешение на ввод в эксплуатацию) и передаточный акт.

Уполномоченный орган регистрирует права на основании представленных документов и заявления от участника. Данная процедура является платной. Размер государственной пошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ.

Специалисты Росреестра проверяют документы на соответствие требованиям нормам законодательства, вносят необходимые сведения в Единый государственный реестр прав, и производят записи на правоустанавливающих документах.

После всех процедур собственнику выдаются оригиналы документов и при необходимости выписка из ЕГРП.

Проблемы долевого строительства

Идеальных случаев долевого участия в строительстве многоквартирного жилья практически не существует. Проблемы могут появиться в любой момент осуществления застройки. К основным, из наиболее распространенных неприятностей, относятся:

  • Привлечение денежных средств на строительство жилья лицом, не имеющим на это право. Такие ситуации возникают, если организации осуществляют привлечение денежных средств граждан незаконными способами и в нарушение требований закона;
  • Нарушение сроков сдачи квартир. Часто строительство затягивается на длительный период, и дольщики не могут получить свое жилье годами;
  • Нарушение качества объекта строительства. Недобросовестные застройщики могут использовать низкосортные строительные материалы в целях экономии затрат или при производстве работ в помещении имеются дефекты;
  • Банкротство организации-застройщика;
  • Отчуждение права собственности на имущество общей долевой собственности многоквартирного дома. Когда имущество (подсобные помещения, чердачные помещения и т.п.) передано застройщиком посторонним лицам, не являющимися участниками долевого строительства.

Зачастую, такие проблемы можно разрешить только в судебном порядке. Однако, в случае банкротства организации, дольщики не всегда имеют возможность вернуть свои деньги.

При заключении договора долевого участия в строительстве жилья, обе стороны такой сделки наделяются определенными правами и обязанностями.

Так как застройщик является экономически сильной стороной сделки, то и обязанностей у него намного больше.

Обязанности организации, осуществляющей привлечение денежных средств граждан в строительство, определяются не только договором, но и законодательными актами.

В процессе долевого строительства могут возникнуть нежелательные обстоятельства, влияющие на результат сделки. Обычно они заключаются в нарушении застройщиком своих обязанностей или недобросовестности исполнения сделки (нарушение сроков сдачи и качества работ и т.п.).

Любые незаконные действия застройщика или нарушение прав дольщика могут стать предметом судебного разбирательства. Административные нарушения чреваты наказанием в виде наложения штрафа, как на руководителя организации, так и на юридическое лицо. Размер штрафа зависит от вида нарушения и лица его совершившего.

Права дольщиков при изменении площади квартир

После ввода дома в эксплуатацию, выяснилось, что большинство квартир не соответствуют по размерам площадей, установленных договорами. Какие права в этом случае у дольщиков?

Если условия договора в отношении характеристик жилого помещения существенно отличаются, участники долевого строительства вправе:

  • отказаться от таких помещений, расторгнуть договор долевого участия и вернуть денежные средства;
  • требовать уменьшения стоимости квартиры.

Вам необходимо направить претензию организации с указанием Ваших требований. В случае отказа удовлетворить претензию добровольно, обращайтесь в суд.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/kvartiry-ot-zastrojshhika-po-ddu/

Долевая собственность на недвижимость. Как можно законно лишить собственника доли в квартире? | Юрист по жилищным вопросам Белякова Инна г. Москва

Нарушение прав дольщика в квартире

Эта запись была сделана в Споры по недвижимости в Март 13, 2014 admin

Долевая собственность на недвижимость может быть серьезным источником конфликтов.

Часто у дольщиков не получается договориться о комфортном для всех пользовании совместным имуществом — из-за нежелания жить с кем-то под одной крышей, отказов платить коммунальные платежи и т.д.

Но еще чаще камнем преткновения становится то, что жить вместе под одной крышей все дольщики не собираются, но и продавать свои доли в чью-то пользу — тоже.

Возникает проблемная ситуация: Есть доля в квартире. Что можно сделать, если договориться с остальными собственниками долей договориться не получается?

Что такое долевая собственность?

Долевая собственность — это право собственности на имущество, находящееся в собственности нескольких лиц с определением долей каждого из них.

Пути появления долевой собственности могут быть разными:

  1. Наследование несколькими наследниками имущества умершего.
  2. Раздел совместно нажитого имущества после развода.
  3. Продажа частей своей доли под прописку (такие сделки оформляются, как правило, договором дарения, чтоб обойти право преимущественной покупки других собственников).

Но в каждом из них право собственности каждого дольщика неоспоримо. И по закону лишить кого-то этого права крайне сложно.

Нужна помощь юриста по вопросам долевой собственности?

Позвоните нам и получите консультацию специалиста прямо сейчас: +7 (495) 760-30-56

Как можно законно лишить собственника доли в квартире?

Важно понимать, что один долевой собственник не имеет никакого документального права изъять долю у другого. Пытаться выжить неугодного соседа с жилплощади или использовать иные методы давления — незаконно!

Как можно лишить собственника доли в квартире? Какие есть для этого основания?

  1. Добровольное согласие дольщика. За столом переговоров можно постараться найти компромиссное решение, которое устроит всех долевых собственников.
  2. Лишение права собственности на основания решения суда.

    В исключительных случаях возможно судебное решение о прекращении права собственности либо о выставлении доли на публичные торги (такое может произойти, если, например, дольщик имеет огромную сумму задолженности по коммунальным платежам, сравнимую со стоимостью доли). Этот пункт, так или иначе, предполагает, что долевой собственник должен вести себя противозаконно.

  3. Принудительный выкуп малозначительной доли. Один из наиболее реальных вариантов для реализации на практике при невозможности мирно договориться с другим дольщиком.

Итак, вы — собственник доли в праве собственности на квартиру. Имеются другие сособственники долей, с которыми у вас по различным причинам отношения не сложились.

Уговорить их расстаться с долей не удалось, оснований для прекращения права собственности нет, остается только вариант принудительного выкупа малозначительной доли.

Не можете договориться с другими дольщиками и хотите лишить их права собственности?

Позвоните нам сейчас и получите консультацию юриста по своей проблеме: +7 (495) 760-30-56

Принудительный выкуп малозначительной доли

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Крайне важно то, что понятие малозначительности доли действующим гражданским законодательством не разъясняется. На практике судья в каждом конкретном случае определяет, является ли доля малозначительной или нет.

Каких-то железных правил по данному вопросу нет, а прецеденты весьма противоречивы: есть вступившие в законную силу решения, прошедшие через все стадии обжалования, согласно которым и 1/12 долю не признавали малозначительной и, напротив, 1/4 долю признавали малозначительной.

На что суд обязательно обращает внимание, рассматривая споры о признании доли в имуществе незначительной и ее принудительном выкупе?

  1. Что представляет собой спорное помещение и сколько квадратных метров жилой площади приходится на долю участникаСуд учитывает, имеется ли в квартире такая комната, которая примерно соответствует количеству квадратных метров, приходящихся на долю собственника.

    Если подходящее помещение присутствует, то шансов на признание доли малозначительной практически нет.Некоторые судьи, при рассмотрении таких споров, также учитывают соответствие социальной нормы представления жилых помещений, устанавливаемой органами субъекта РФ (например, Законом города Москвы от 14.06.2006г.

    ) размеру общей площади, приходящейся на долю собственника.

  2. Основания приобретения доли в праве на квартируЕсли доля приобреталась по договору купли-продажи и с соблюдением преимущественного права на покупку остальных собственников, суды, как правило, соглашаются на вселение в квартиру нового собственника и не признают его долю малозначительной.

    Если же доля приобреталась по договору дарения, суды учитывают осведомленность получающего в дар долю лица о проживающих в квартире лицах, невозможность фактического совместного проживания с уже имеющимися собственниками, и нередко именно это закладывают в решение об удовлетворении требований о принудительном выкупе доли.

  3. Нуждаемость в использовании квартирыСуды обязательно учитывают, имеется ли в собственности у того лица, чью долю признают малозначительной, иное недвижимое имущество. Если есть в собственности хоть какие-то жилые помещения, даже находящиеся в других субъектах РФ, шансы на принудительный выкуп доли значительно увеличиваются.

Помните: Лишить собственника доли в праве собственности на имущество, не предоставляя ему компенсации, нельзя. И только после получения компенсации собственник малозначительной доли утрачивает право собственности на нее.

Вы должны иметь фактическую возможность выплатить денежную компенсацию в необходимом размере.

Подавая иск о принудительном выкупе малозначительной доли в праве собственности, нужно сразу приложить к нему оценку рыночной стоимости доли, произведенную профессиональным оценщиком, а также доказать, что в случае удовлетворения ваших требований у вас есть достаточное количество денежных средств для выкупа этой доли. Для доказательства платежеспособности можно положить деньги, достаточные для выкупа доли, на депозит нотариуса или же просто предоставить выписку из своего банковского счета, на котором присутствует необходимая сумма.

Таким образом, существуют действенные способы, как можно законно лишить собственника доли в квартире. Но на практике реализация каждого из них представляет серьезные трудности: от трудностей общения с другими дольщиками до юридических.

Поэтому, если вы хотите судиться с владельцами других долей, лучше еще на этапе идеи заручиться поддержкой квалифицированного юриста по недвижимости.

Только профессионал сможет грамотно оценить, насколько реальны ваши шансы на победу, и помочь подготовиться к судебному процессу.

Источник: http://advokat-belyakova.ru/spory-po-nedvizhimosti/dolevaya-sobstvennost-na-nedvizhimost-kak-mozhno-zakonno-lishit-sobstvennika-doli-v-kvartire/

Как законодательство защищает права дольщиков при долевом строительстве

Нарушение прав дольщика в квартире

Покупка жилья в строящемся доме привлекает граждан низкой стоимостью и удобными условиями выплаты. Однако нередки случаи, когда права участников долевого строительства нарушаются. Расскажем в статье, как осуществляется защита прав дольщиков в российском законодательстве.

Рекламный блок:

Основной закон, регламентирующий права дольщиков – ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года. Так как граждане платят внушительные суммы за объект, который по факту еще не достроен, государство предусматривает систему гарантий для защиты их прав и снижения рисков.

ФЗ № 214 определяет порядок взаимодействия сторон по договору долевого участия и их правовой статус. Согласно этому нормативному акту, застройщик обязан передать дольщику квартиру в достроенном многоквартирном доме в установленный срок и надлежащего качества.

Покупатель такого жилья несет существенные риски:

  • вносит полную или частичную предоплату, но не может получить приобретенную жилплощадь незамедлительно;
  • условия договора могут быть нарушены по различным обстоятельствам;
  • застройщик может прекратить строительство, что станет препятствием для использования приобретенной квартиры.

Права участника ДДУ находятся под угрозой весь период действия соглашения. Однако он всегда может отстоять свои интересы в судебном порядке.

Если у вас есть вопрос, касающийся участия в долевом строительстве, вы всегда можете получить бесплатную юридическую консультацию на нашем сайте. Опишите проблему юристу, воспользовавшись функционалом сайта.

Права дольщиков и ДДУ

Договор долевого участия (ДДУ) – это официальный документ, зарегистрированный в Росреестре. Согласно этому акту, застройщик ответственен за своевременность сдачи здания в эксплуатацию и его передачу в пользование дольщиков.

Существенными условиями ДДУ, без которых он признается недействительным, являются:

  • наличие информации о строящемся объекте (адрес, проект и т.д);
  • четко установленный срок сдачи объекта в эксплуатацию дольщиков;
  • наличие сведений о порядке внесения платежей и их размере;
  • гарантии эксплуатации объекта.

Если договор признается недействительным, то никаких прав, исходя из его положений, у дольщика не возникает.

Также следует учитывать следующие нюансы, гарантированные ФЗ № 214:

  1. В случае смерти участника ДДУ его права переходят к наследникам.
  2. Если объект будет поврежден или разрушен до передачи дольщику всю ответственность несет застройщик.
  3. Если дольщик участвует в строительстве не планируя использовать квартиру для предпринимательской деятельности, его отношения со строительной компанией регулируются, в том числе, и Законом РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Довольно часто встречаются ситуации, когда застройщик включает в текст ДДУ условия, которые противоречат ФЗ № 214, но действуют в защиту его прав и интересов. Рекомендуем перед подписанием показать договор юристу, потому что человек без соответствующего образования, скорее всего не увидит этих пунктов. При выявлении подобных условий гражданин вправе требовать корректировки текста документа.

Застройщик может предложить дольщику подписать предварительный договор долевого участия. Вероятнее всего строительная компания не стремится заключить ДДУ, так как у нее не все в порядке с разрешительными документами.

Помните, что предварительный договор не является основанием для возникновения прав и обязанностей. Этот документ выступает лишь закреплением договоренности в будущем заключении основного договора.

Если застройщик просит перечислить ему первый платеж на основании предварительного соглашения – это прямое нарушение ФЗ № 214.

Способы защиты прав дольщиков

Оформление ДДУ и прохождение регистрации в Росреестре, к сожалению, не гарантирует, что застройщик выполнит свои обязательства. Если права дольщика оказались нарушенными, он вправе воспользоваться законными способами защиты. Расскажем о каждом подробнее.

Признание имущественных прав

В тех случаях, когда строительная компания не вводит дом в эксплуатацию в установленный срок, участник ДДУ вправе требовать признания:

  • права собственности на недвижимый объект;
  • имущественных прав на объект незавершенного строительства;
  • прав на долю в общей долевой собственности.

Для утверждения имущественных прав необходимо обращаться в суд. При этом требование будет зависеть от степени готовности дома и других обстоятельств. Такая возможность предусмотрена в ст. 8 ФЗ № 214 и ст. 218 ГК РФ.

Признание сделки неправомерной

По требованию участника ДДУ сделка с застройщиком может быть признана недействительной, если деньги привлекались с нарушением установленного порядка или лицом, которое было не вправе совершать такие действия. В этом случае необходимо потребовать возврата выплаченных средств, а также процентов в двукратном объеме и возмещения ущерба (ст. 3 ФЗ № 214 и ст. 395 ГК РФ).

Рекламный блок:

Кроме того, дольщик вправе потребовать признания сделки недействительной при нарушении застройщиком требований к проектной декларации.

При удовлетворении требования строительная компания обязуется выплатить все полученные деньги и проценты в двукратном размере ставки рефинансирования Банка России.

К расчету принимается ставка, действующая на дату возврата средств (ст.19 ФЗ № 214). Со 2 мая 2017 года размер ставки составляет 9,25 %.

В ст. 4 ФЗ № 214 предусмотрена еще одна причина, по которой ДДУ признается недействительным. Этим обстоятельством станет несоответствие объекта заявленным характеристикам и данным проекта.

Взыскание убытков, морального ущерба, штрафа и неустойки

В соответствии со ст.6 и ст.7 ФЗ № 214, на застройщика возлагается обязательство по уплате неустойки, если:

  • он не передал дольщику объект в установленный срок и не согласовал корректировку ДДУ;
  • он не устранил недостатки объекта, обнаруженные в гарантийный период, в установленный срок.

В первом случае размер неустойки составит 1/300 ставки рефинансирования от цены договора умноженную на два. Неустойка начисляется за каждый день просрочки. То есть, если срок сдачи прошел месяц назад, размер пени составит:

Цена договора х 30 дней х 9,25 / 100/ 150.

Во втором случае размер неустойки будет составлять 1 % от расходов на устранение выявленного недостатка или от цены жилья (если дефект является причиной, по которой жилплощадь не может быть использована для проживания).

Если требования дольщика будут удовлетворены в судебном порядке, а не по мирному соглашению с застройщиком, то с последнего будет взыскан штраф в пользу участника ДДУ в половинном размере от присужденной суммы (ст. 13 Закона о защите прав потребителей, Постановление ВС РФ № 17 от 28 июня 2012 года).

Потребовать компенсацию морального ущерба дольщик может при нарушении его прав (ст. 15 Закона о защите прав потребителей). Убытки, возникшие в результате невыполнения застройщиком своих обязательств (к примеру, если гражданин был вынужден арендовать жилье), возмещаются сверх неустойки и штрафных санкций.

Прекращение правоотношений

Ситуации, в которых дольщик вправе прекратить действие отношений по ДДУ по собственной инициативе прописаны в ст. 9 ФЗ № 214:

  • нарушение застройщиком качества объект;
  • в разумный срок выявленные дефекты не были устранены;
  • срок сдачи объекта в эксплуатацию истек более чем два месяца назад;
  • строительная компания не поставила дольщика в известность о прекращении действия договора поручительства.

Кроме того, ДДУ может быть расторгнут по решению суда, если:

  • строительство дома было приостановлено или прекратилось и ясно, что в установленный срок объект не будет передан;
  • проектные документы потерпели существенные корректировки, в частности, при превышении допустимого изменения площади квартиры;
  • было скорректировано назначение имущества.

Если договор долевого участия будет расторгнут, застройщик обязан вернуть гражданину всю уплаченную сумму, а также выплатить неустойку.

Привлечение государственных органов

Государственные органы субъектов РФ вправе содействовать дольщикам в случае нарушения их прав и законных интересов. Их помощь может заключаться в следующем:

  • помощь в завершении строительства объекта;
  • выделение материальной компенсации обманутым вкладчикам из бюджета;
  • поиск дополнительного инвестора с целью привлечения средств для завершения строительства;
  • выделение жилплощади во временное пользование;
  • выкуп прав требования к застройщику и др.

Специфика государственной поддержки зависит от регламента региональных властей. Следует уточнять этот вопрос в органах власти вашего региона.

Заявление требований в процессе дела о банкротстве

Если застройщик объявляется банкротом, дольщики вправе предъявлять финансовые требования или требование о передачи жилья в арбитражный суд. Однако при этом следует принять во внимание, что суд может признать застройщиком не только юридическое лицо, фигурирующее в ДДУ, но и компанию, которая аккумулирует финансы по факту (к примеру, владельца земли под строящимся домом).

При возникновении вопросов, связанных с долевым участием в строительстве многоквартирного дома, обращайтесь за получением юридической консультации к специалисту. Бесплатную правовую помощь можно получить на нашем сайте.

Юридическая защита прав дольщиков осуществляется на федеральном уровне. Отстаивайте свои права и законные интересы. При необходимости рекомендуем обращаться в судебные органы, но предварительно целесообразно проконсультироваться с юристом.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/zashhita-prav-dolshhikov/

Нарушение прав дольщика в квартире

Нарушение прав дольщика в квартире

Нарушение № 7: Неполное перечисление прав и обязанностей сторон, как и возложение на дольщика не предусмотренных законом обязанностей Неполное перечисление в договоре обязанностей застройщика и прав участника долевого строительства по сравнению с предусмотренными законом могут ошибочно трактоваться как основание ограничения обязанностей, возложенных законом на застройщика, и наоборот, их незаконного возложения на дольщика. В договоре должны быть прописаны абсолютно все предусмотренные Законом № 214-ФЗ права и обязанности застройщика и участника долевого строительства. Наиболее часто в договорах встречается обязанность дольщика по вступлению в члены ТСЖ как единственный способ управления многоквартирным домом. Закон такой обязанности не предусматривает, т.к. формы управления многоквартирным домом могут быть разными и право их выбора предоставлено собственникам, а не застройщику.

Споры с застройщиками: почему проигрывают дольщики и что им сделать для победы

Внимание Нарушение № 10: Возложение на дольщика обязанности оплаты расходов на техническое обслуживание жилого дома до фактической передачи квартиры (т.е. с момента ввода дома в эксплуатацию до даты подписания акта приема-передачи) Это условие незаконное, т.к.

обязанность оплачивать жилье и коммунальные услуги возникает у участника долевого строительства лишь после принятия квартиры по акту приема-передачи (пункт 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ). До этого времени все расходы по содержанию дома, включая коммунальные услуги, оплачивает сам застройщик.

Нарушение № 11: Штрафные санкции за неисполнение дольщиком условий договора, в том числе при его расторжении В зависимости от наглости застройщика размер такого штрафа может быть и 5, и даже 10 % от цены договора.

Условия, которые дольщику якобы нельзя не исполнить, тоже бывают поистине издевательскими.

Дольщики

Данные правоотношения становятся наиболее распространенными в последнее время, с тем, что государство уделяет большое внимание развитию строительства новых домов. И заключение таких договоров становится актуально.

Под данным договором понимается соглашение между застройщиком и лицом, желающим купить квартиру еще в недостроенном доме. Согласно данному контракту, дольщик платит полную сумму или ее часть в период строительства дома.

А после окончания строительства и полной оплаты оговоренной контрактом суммы, он становится законным владельцем квартиры. При таком участии гражданин рискует тем, что по определенным причинам дом может оказаться недостроенным в нужные сроки.

Тогда дольщик рискует остаться без жилья и денежных средств.
Поэтому государством был предусмотрен определенный комплекс мер, которые созданы защищать права граждан и гарантировать им безопасность данных сделок.

Недобросовестные застройщики могут дать акт дольщику на подпись, в то время как ввод в эксплуатацию еще не состоялся, не заботясь о том, что это противоречит действующему законодательству.

А между тем, такой не вполне легитимный документ может в будущем создать немало проблем при оформлении приобретаемой жилой площади в собственность.

Более подробно о процедуре приема жилья от застройщика можно прочитать в статье сайта «Основные правила приемки жилья у застройщика – как обнаружить недостатки, которые от вас хотят скрыть».

Предложение по изменению сроков сдачи жилья застройщиком – соглашаться или нет? Если по каким-либо причинам происходит нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, ФЗ-214 обязывает застройщика в срок не позднее, чем за два месяца до указанного в ДДУ окончания срока, сообщить дольщику соответствующую информацию.

Что может дольщик и должен делать застройщик по дду?

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома (далее ДДУ) – это основной документ дольщика с момента его подписания до окончания гарантийного срока на новую квартиру.

Поэтому он должен полностью соответствовать Закону № 214-ФЗ, Закону о защите прав потребителей и Гражданскому кодексу РФ.

Застройщики часто включают в договоры условия, ущемляющие права и интересы дольщиков, гарантированные федеральным законодательством.

Подобные действия являются незаконными и влекут административную ответственность по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ – нарушение прав потребителей.

При наличии знаний хотя бы трех указанных выше основных законов внимательно исследуйте каждый пункт проекта договора, а в случае недостаточной правовой осведомленности стоит привлечь к этому специалиста.

Лучше своевременно обезопаситься от нарушений своих прав, чтобы потом не ввязываться в затяжные споры.

Последствия просрочки передачи квартиры участнику долевого строительства

Дольщики могут получить право собственности на:

  1. Построенную фактически квартиру, но без разрешения на использование дома.
  2. Доля в общедолевой собственности построенного помещения.
  3. Недостроенный объект строительства.

Чтобы оформить документы владения на эти виды имущества обязательно обратиться в суд с иском. На основании решения судьи новый собственник сможет получить правоустанавливающие бумаги.

Меры защиты прав В случаях несоблюдения условий договора страховой компанией, а также при нарушении установленных сроков по сдаче и других обстоятельствах, противоречащих договору, законодательством предусмотрен определенный перечень меры защиты граждан.

В зависимости от обстоятельств предусмотрены различные итоги решения ситуации. Недействительность сделки Еще одной эффективной мерой защиты прав дольщиков является признание данной сделки недействительной.

Куда жаловаться на застройщика?

Важно В процессе него, застройщики привлекают денежные средства дольщиков, на которые и осуществляется возведение многоквартирных домов. Законодательные нормы, которые регулируют отношения сторон в таких сделках, содержатся в Федеральном законе от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Нормы, регламентирующие процедуру строительства, также закреплены в Градостроительном кодексе Российской Федерации и постановлениях Правительства РФ.

Права и обязанности застройщика при долевом строительстве Основной обязанностью застройщика является осуществление строительства (собственными силами или с привлечением подрядчиков) многоквартирного дома в предусмотренный договором долевого участия (ДДУ) срок и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передача квартир в построенном объекте участникам долевого строительства.

Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома

Для такого признания суд должен определить наличие следующих нарушений:

  1. Порядка привлечения средств дольщиков.
  2. Несоответствие в договоре описания характеристик строительного объекта по отношению к проектным бумагам на это строение.
  3. Нарушение во время строительства основополагающим проектным бумагам и установленным нормам.

Итогом признания сделки недействительной могут быть следующие последствия:

  • принуждение вернуть уплаченные средства;
  • двойное взыскание процентов от уплаченной суммы за пользование данными средствами;
  • другие убытки дольщика, подтвержденные им документально.

Кроме этого само признание сделки недействительной означает прекращение любых правоотношений между ее участниками, в результате граждане должны получить свои денежные средства, но право на строительный объект ими становится утерянным.

Порядок защиты прав дольщиков при долевом строительстве в россии

Регулирующая уступку прав требования по ДДУ статья 11 Закона № 214-ФЗ не предусматривает согласия застройщика на заключение дольщиком соглашения об уступке права на другое лицо. Важно лишь, чтобы цена договора была полностью оплачена и сам договор был зарегистрирован в Росреестре.

Требуется лишь уведомление застройщика об уступке права.

Если в предлагаемом застройщиком проекте договора долевого участия есть какие-либо из перечисленных грубых нарушений, то следует задуматься, стоит ли с ним вообще заключать договор? Ведь оказавшись непрофессиональным (а вдруг – заведомо недобросовестным?) уже на этапе заключения договора, что еще можно от него ждать впоследствии? Если же что-то из перечисленных нарушений выявлено в уже подписанном договоре, целесообразно обратиться к юристу, чтобы при необходимости вовремя отменить незаконные положения через суд, пока они не сработали против Вас.

Чтобы уменьшить этот срок в свою пользу и не устранять недоделки, некоторые застройщики указывают в ДДУ начало течения гарантийного срока со дня принятия дома в эксплуатацию. При наличии такого нарушения в проекте договора надо изменить его на «…со дня подписания сторонами акта приема-передачи».

Основание для обращения в данные инстанции может стать косвенное/прямое нарушение прав дольщиков. В последствии, по факту подачи жалобы будет возбуждено уголовное дело, а виновные лица привлечены к ответственности и понесут соответствующее наказание. Является одним из самых действенных способов воздействия на недобросовестных девелоперов;

  • Судебные органы, занимается рассмотрение не жалоб, а конкретных конфликтных ситуаций. Потому при обращении в него следует составить не претензию, а исковое заявление;

Внимание Обязательное условие: обращению в суд должна предшествовать попытка разрешения ситуации на досудебном уровне, а именно — подача жалобы самому застройщику. И только в случае, если он не ответит, или его ответ никак не повлияет на разрешение ситуации, следует обращаться в суд.

Уже на момент подачи иска в нем самим истцом должен быть подсчитан размер неустойки. Подробнее о расчете размера неустойки можно ознакомиться в статье сайта «Как рассчитать и истребовать с застройщика неустойку по долевому строительству». Кроме уплаты неустойки, дополнительно в иск можно включить требования о возмещении:

  1. Убытков (например, если будет доказано, что из-за затягивания сроков сдачи жилья дольщику пришлось жить в съемной квартире).
  2. Морального вреда.
  3. Штрафа за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке.
  4. Судебных издержек (например, за оплату услуг юриста, представляющего интересы дольщика в суде).

Почему лучше сразу обращаться в суд У юристов Общества защиты прав дольщиков имеется большой практический опыт в спорах о просрочке сдачи жилья.

А потому их совет таков.

Источник: http://departamentsud.ru/narushenie-prav-dolshhika-v-kvartire-2/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.