8(800)350-83-64

Договор инвестирования квартиры и право собственности

Содержание

Договор инвестирования квартиры и право собственности

Договор инвестирования квартиры и право собственности
Договор инвестирования квартиры и право собственности

Меню

– Новости – Договор инвестирования квартиры и право собственности

Договор об инвестировании строительства является договором, прямо не упомянутым в части второй Гражданского кодекса. Внимание Из договоров, описанных в части второй Гражданского кодекса, договоры инвестирования наиболее близки к договорам совместной деятельности (простого товарищества). И все же считать их разновидностью договоров совместной деятельности нельзя, и вот почему.

В простом товариществе стороны объединяют свои усилия, имущественные вклады и т.д. для извлечения прибыли, которая впоследствии делится между участниками. В договорах же инвестирования прибыль от использования построенного объекта извлекает инвестор.

Риски при заключении договора инвестирования Нормативная база инвестиционных договоров достаточно скупа и не содержит жестко регламентированных требований и рамок.

Регистрация права собственности на основании договора инвестирования

Другими словами, родители, выступающие в качестве инвесторов, заключают договор, следят за его исполнением, несут на себе бремя всех рисков и обязательств. Дети же в этом случае будут являться только конечными получателями. Интересно, что по одному приобретаемому объекту инвесторов может быть несколько.

Равно как и один инвестор может сразу приобрести несколько квартир. Кроме денежных средств, расплатиться инвесторы могут либо другим имуществом, либо имущественными правами на что-либо. Договор инвестирования не подлежит обязательной государственной регистрации.

Свое действие он начинает уже с момента подписания его сторонами. Инвестор, в итоге, может стать как собственником приобретаемого объекта в целом, так и только его доли (в ситуации, когда инвесторов несколько, а объект один и это прописано в договоре).

Договор участия в долевом строительстве — это инвестирование?

При инвестировании понятие контрагента достаточно размыто, заключение договора возможно даже между самими инвесторами.

  • Ответственность заказчика определяется только условиями договора инвестирования, в то время как обязанности заказчика в долевом участии строго регламентированы федеральным законодательством, в котором прописаны даже условия сдачи объекта дольщику и гарантии, распространяющиеся на качество объекта. Сходство — в обоих случаях заказчики отвечают за освоение привлеченных средств.
  • Обязанности дольщика или инвестора практически идентичны, передача прав при определенных условиях возможна по обоим видам договоров.
  • Обеспечение обязательств по инвестиционному договору не является обязательным условием, а по долевому — является.
  • Приоритетный вид договора определяется сторонами в зависимости от конкретных условий строительства.

Суть договора инвестирования в строительство и риски

  • В ДДУ стороной-участником долевого строительства может быть только одно лицо. В договоре инвестирования позволительно быть инвесторами сразу нескольким субъектам (физ. и юр. лицам).
  • По ДДУ расплатиться возможно исключительно денежными средствами. При заключении договора инвестирования в качестве оплаты могут выступать любое имущество или права на него.
  • По ДДУ конечным получателем построенного жилья может быть только сам дольщик, оплативший его. По договору инвестирования владельцем достроенного и переданного объекта может быть как сам инвестор, как и любое третье указанное им лицо (или даже лица в распределенных долях).
  • Дольщик, заключивший договор долевого участия, становится единственным собственником недвижимого объекта целиком.

Договор инвестирования строительства дома

Ответственность заказчика определяется только условиями договора инвестирования, в то время как обязанности заказчика в долевом участии строго регламентированы федеральным законодательством, в котором прописаны даже условия сдачи объекта дольщику и гарантии, распространяющиеся на качество объекта. Сходство — в обоих случаях заказчики отвечают за освоение привлеченных средств.

  • Обязанности дольщика или инвестора практически идентичны, передача прав при определенных условиях возможна по обоим видам договоров.
  • Обеспечение обязательств по инвестиционному договору не является обязательным условием, а по долевому — является.
  • Приоритетный вид договора определяется сторонами в зависимости от конкретных условий строительства.

Так как лицо, имеющее в собственности или на ином праве земельный участок и осуществляющее на нем строительство, именуется застройщиком (п.
Этот документ обладает своими особенностями, которые в корне отличают его, к примеру, от договора долевого строительства.

  • Понятие и содержание договора инвестирования
    • Отличия от участия в долевом строительстве
    • Существенные положения (жилые дома и нежилые здания)
  • Как заключается с физическим и юридическим лицом
  • Риски инвестора
  • Заключение

Понятие и содержание договора инвестирования Инвестирование в строительство требует значительных вложений от капиталодержателя, (вне зависимости от назначения здания — жилое или нежилое), а формальная сторона вопроса в этом деле крайне важна, так как договор — это фундаментальная основа, подтверждающая права и обязанности инвестора.

А вот при подписании договора инвестирования рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.

  • При ДДУ дополнительно заключается и регистрируется договор уступки, что при договоре инвестирования невозможно.
  • Какой из договоров предусматривает уплату неустойки Есть еще одно отличие между договором долевого участия и договором инвестирования, на котором хочется заострить внимание отдельно. Речь идет о таком виде ответственности застройщика, как выплата неустойки. Как уже было сказано ранее, на страже прав дольщика при заключении ДДУ стоит ФЗ №214. Именно он подробно регулирует вопрос взыскания неустойки с застройщика при нарушении обязательств последним. Подробнее об основаниях и самом процессе взыскания неустойки можно прочитать в статье сайта «Взыскание участником ДДУ неустойки с застройщика».

Инвестиции и совместное строительство объектов недвижимости Правовой основой урегулирования данного вопроса является упомянутый выше Закон № 214-ФЗ, а также, Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ); Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее – ГрК РФ); Федеральный закон от 25.02.

1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон № 39-ФЗ). Согласно ст.

2 Закона № 39-ФЗ действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений.

  • Обращаться в суд для взыскания неустойки и получения компенсации за неисполнение договора (только при включении этого положения в документ).

К особенностям условий сделки об инвестировании постройки здания (в отличие от долевого участия) нужно отнести:

  • Длительное время отношений между инвестором и застройщиком;
  • Обе стороны получают определенную выгоду от договоренности;
  • Полученные деньги расходуются застройщиком исключительно на цели строительства, что подтверждается сметой;
  • Инвестор не имеет права вмешиваться в работу застройщика.

Следует отметить ключевые отличия договора инвестирования от долевого участия:

  • Его не обязательно регистрировать в госорганах;
  • Инвестиции могут быть неденежными (например, передача стройматериалов или оказание услуг, в т.ч.

Важно Подрядчик не имеет права такой договор передать физическому лицу, которое приобретает жилье для себя, данная уступка недействительна.

Как не ошибиться Если жилье приобретается для проживания, и предлагается иная форма отношений, не договор долевого участия, следует обратиться за разъяснениями к юристу, который оценит все риски данного соглашения.

Но следует понимать, что никто не вправе признать договор инвестирования незаконным, если только сам гражданин не заявит о нарушении своих прав.

То есть, если дом возводится согласно установленным срокам, проблем нет, инвестор всем доволен, то он в итоге спокойно сможет зарегистрировать свои права. Никакой проверяющий лишить его этой возможности не сможет. А как у нас? Что касается Нижнего Новгорода, то здесь практика заключения договоров инвестирования не имеет широко распространения.

Внимание / Журнал «Рисковик» / Статьи / № 9 / Крупному бизнесу Инвестиционный договор – плюсы и минусы Инвестиционный договор – плюсы и минусы [01.05.2013] Рогов Сергей Как правило, отношения между заказчиком, инвестором и подрядчиком регулируются Инвестиционным договором и договором Генерального подряда. В связи с изменениями Постановления ВАС №54 от 11.07.2011г., инвестиционный договор не в полной мере защищает права инвестора… Общие понятия Формальное определение понятия «Инвестиционный договор» в нормативных документах отсутствует. Впервые это понятие (далее – ИД) было использовано Верховным судом.

Основные различия между ДДУ и договором инвестирования Казалось бы, ДДУ и договор инвестирования по своей сути схожи между собой. И в первом, и во втором случае ключевым является то, что одна сторона платит (инвестирует), а вторая – строит за счет этих средств.

Многие задаются вопросом, является ли участие в долевом строительстве инвестированием? И хотя под инвестированием понимается вложение средств с целью дохода, ответ на этот вопрос — скорее да, чем нет.

Дольщик вносит свои средства, как правило, только для покупки строящейся недвижимости, не имея целью получить доход. Но теоретически, если владелец захочет продать квартиру в уже построенном доме, ее цена будет гораздо выше той, которую он заплатил на стадии стройки.

А потому сможет получить доход за счет этой разницы. Подытоживая все вышесказанное, можно выделить основные моменты, отличающие ДДУ и договор инвестирования друг от друга.

Источник: http://auditinter.ru/dogovor-investirovaniya-kvartiry-i-pravo-sobstvennosti/

Договор инвестирования строительства

Договор инвестирования квартиры и право собственности

Договор инвестирования строительства представляет собой соглашение, заключаемое между двумя или несколькими сторонами и направленное на осуществление строительства совместными усилиями при помощи инвестиций.

Инвестиции — денежные средства или ценные бумаги, а также другое имущество, включая и имущественное право, имеющее денежный эквивалент, которые вкладывают в объекты строительства для получения денежной прибыли или другого конечного результата.

Инвестиции во вновь начатое строительство, в том числе и в разработку проектной документации, — это капитальные вложения.

Стороны такого договора:

  • Юридическое лицо, именуемое заказчиком или застройщиком — одна сторона.
  • Юридическое, физическое лицо, группа лиц или различные государственные объединения, именуемые инвестором — вторая сторона договора.

договора инвестирования

При заключении договора застройщик, берет на себя обязанности по согласованию проектной документации и получению согласования в компетентных органах на строительство, а также по постройке дома за счет привлеченных или собственных.

Инвестор же приобретает все права на построенную и оговоренную в договоре недвижимость, после окончательной сдачи ее в эксплуатацию. Также в договоре должны быть прописаны точные сроки и порядок передачи недвижимости от застройщика инвестору.

Чего не должно быть в инвестиционном договоре, так это терминологии из договоров подряда, даже если застройщик и совмещает функции подрядчика, то есть сам занимается строительством объекта.

В противном случае налоговые службы расценят договор инвестирования как договор подряда, и суммы, полученные от инвесторов, будут считаться авансовыми платежами, которые подлежат налогообложению по другой схеме.

Таким образом, можно сказать, что инвестиционный договор может содержать следующие сведения:

  • предмет договора — объект строительства с максимально точными характеристиками;
  • порядок передачи средств от инвестора и передачи законченного объекта в собственность;
  • сроки строительства и передачи жилого объекта — предмета договора.

Правовая основа договора инвестирования

всех инвестиционных договоров и все действия с ними должны соответствовать требованиям, указанным в следующих документах:

  1. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации…» (с изменениями от 22 августа 2004 г.);
  2. Закон РСФСР № 1488-1 от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (с изменениями от 10 января 2003 г.), действующий в части норм, которые не противоречат требованиям более нового законодательного акта № 39-ФЗ.
  3. Часть 1 и часть 2 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно действующему законодательству инвесторы имеют следующие права:

  • Распоряжаться, использовать и обладать объектом инвестиций, а также передавать права на этот объект третьим лицам, не нарушая действующее законодательство.
  • Вести инвестиционную деятельность, выбирая объекты капитальных вложений, и заключать соответствующие договора.
  • Реализовывать другие свои права в соответствии с заключенным договором или государственным контрактом.

Заказчики же обременяются обязанностями, по которым они должны самостоятельно или с привлечением подрядных организаций организовать строительство объекта инвестиций.

Несоблюдение требований федеральных актов приводит к привлечению к ответственности в соответствии с действительным российским законодательством, вплоть до уголовной ответственности.

Посмотреть договор инвестирования в строительство образец, Вы можете, пройдя по следующей ссылке Договор инвестирования.

Договор инвестирования в пользу третьего лица

По такому договору в пользу посторонних лиц заказчик (или застройщик) обязан передать построенную квартиру на объекте недвижимости не самому инвестору, а третьему лицу, которое может быть четко прописано или не прописано в инвестиционном договоре. Указанное третье лицо имеет полное право отказаться от всех прав, возникающих у него по договору инвестирования, в пользу инвестора.

Если третье лицо изъявляет желание воспользоваться своими правами по договору (правом на получение определенной доли в строящемся объекте), то остальные две стороны не имеют право что-либо изменять в инвестиционном договоре без согласия указанного третьего лица.

Центральным элементом в договоре с участием третьего лица выступает инвестор. В случае ненадлежащего исполнения его обязанностей по финансированию объекта, застройщик может и не передавать третьему лицу положенную долю.

На практике такие договоры заключаются или родителями в пользу своих детей, или работодателями в пользу своих работников. По сути, третье лицо является конечным получателем услуги, а инвестор обязан контролировать соблюдение всех условий инвестиционного договора.

Государственная регистрация права собственности

Договор инвестиций не относится к сделкам, совершаемым с недвижимостью, а регламентирует отношения по оформлению и передаче прав собственности на имущество, которое на момент этой передачи еще не являлось объектом собственности. Потому регистрировать инвестиционный договор в Едином государственном реестре необязательно. Его принято считать заключенным тогда, когда все стороны согласны со всеми условиями договора и не имеют никаких претензий.

Государственная регистрация выполняется не в отношении всего договора, а только относительно прав собственности или прав требования инвестора, содержащихся в нем.

Государственная регистрация права требования дает инвестору следующие гарантии и привилегии:

  • Обращение за регистрацией на тот же объект недвижимости будет упрощенным;
  • В случае передачи прав между инвесторами — исключает последующую ответственность между ними;
  • Гарантирует защиту объекта недвижимости от возможного недобросовестного отношения застройщика и исключает возможность заключения аналогичного договора на тот же объект;
  • Благодаря проводимой при государственной регистрации экспертизе документов заказчика, исключается возможность их юридически неправильного оформления.

После прохождения процедуры регистрации права требования на договоре проставляется специальный штамп, а после регистрации права собственности — выдается свидетельство, подтверждающее необходимость выполнения сторонами своих договорных обязанностей.

Риски при заключении договора инвестирования

Нормативная база инвестиционных договоров достаточно скупа и не содержит жестко регламентированных требований и рамок. Поэтому на практике нельзя создать единый договор инвестирования в строительстве — образец возможен лишь в частях, одинаковых для всех договорных документов. Это создает определенный простор для деятельности мошенников или недобросовестных лиц.

Риск 1. Заказчик пытается убедить подписать подготовленный им инвестиционный договор, который не содержит четко указанных сроков или в котором не прописана его ответственность.

Если инвестор согласится на такие условия, то риск превращения объекта в долгострой или незавершенное строительство крайне велик, а ответственность заказчика при этом будет минимальной. Добросовестные заказчики не допускают заключения договоров в таком виде.

Кроме того, нужно помнить, что незаконными считаются договора на те объекты, разрешение на строительство которых получено заказчиками после 01.04.2005 г.

Риск 2. договора и его условия в полном порядке и устраивают инвестора. Происходит подписание договора, передача инвестиций и… все.

Заказчик не работает над проектом и вообще такого юридического лица больше не существует.

Чтобы избежать подобной ситуации перед заключением договора инвестиции вся правоустанавливающая и другая документация заказчика должна быть тщательно проверена.

Риск 3. Цепочки. При заключении договора инвестирования «через третьи руки» добиться положительного для инвестора результата в случае нарушения его прав будет крайне сложно. В некоторых случаях цепочки могут напоминать финансовые пирамиды.

Сходство и различия договора инвестирования и договора долевого участия

Еще одной формой гражданско-правовых отношений, похожих на инвестиционный договор является договор долевого строительства. Данные формы порой путают между собой, поэтому поясним, какие же сходства и различия между ними существуют:

  1. Оба вида договоров заключаются в простой письменной форме, но договор долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в действие только после нее.
  2. Оплата по договору долевого строительства возможна только в денежной форме, в отличие от договора инвестиций.
  3. По договору долевого участия контрагентом может выступать только юридическое лицо-застройщик, непосредственно осуществляющий строительство объекта недвижимости и обладающий правами на землю. При инвестировании понятие контрагента достаточно размыто, заключение договора возможно даже между самими инвесторами.
  4. Ответственность заказчика определяется только условиями договора инвестирования, в то время как обязанности заказчика в долевом участии строго регламентированы федеральным законодательством, в котором прописаны даже условия сдачи объекта дольщику и гарантии, распространяющиеся на качество объекта. Сходство — в обоих случаях заказчики отвечают за освоение привлеченных средств.
  5. Обязанности дольщика или инвестора практически идентичны, передача прав при определенных условиях возможна по обоим видам договоров.
  6. Обеспечение обязательств по инвестиционному договору не является обязательным условием, а по долевому — является.

Приоритетный вид договора определяется сторонами в зависимости от конкретных условий строительства.

Самое главное, всем гражданам нужно запомнить, что в мире бизнеса не бывает безрисковых операций. И для повышения собственной безопасности и сохранности своих накоплений, заключения всех видов договоров должны производиться под контролем независимых юристов и только после консультации с ними.

←Вернуться

Источник: http://www.it-nv.ru/articles/sut_dogovora_investirovaniya_v_stroitelstvo_i_riski

Какие документы необходимы для регистрации собственности после договора инвестирования строительства

Договор инвестирования квартиры и право собственности

Надо подготовить копии договора и соглашений в двух экземплярах.

  • Акт приема-передачи квартиры плюс две копии.
  • Кадастровый паспорт и копию, экспликацию квартиры.
  • Кредитный договор и закладную (если вы приобрели квартиру в ипотеку).
  • Разрешение органов опеки (если есть несовершеннолетние среди совладельцев).
  • Регистрация — пошагово
  1. Предъявить все перечисленные документы.
  2. Подписать заявление на регистрацию права собственности. Сотрудник Регистрационной палаты готовит документ в электронном виде. Там указываются паспортные данные владельцев, адрес квартиры и ее технические данные. Дальше идет полный перечень документов, принятых на государственную регистрацию права. После сверки всех данных каждый собственник подписывает заявление.
  3. Подготовить квитанцию об оплате госпошлины (тысяча рублей).

Регистрация права собственности на основании инвестиционных договоров

Чем быстрее владелец ипотечной квартиры оформит ее в собственность, тем меньше окончательная сумма переплаты.

Forbidden Риски при заключении договора инвестирования Нормативная база инвестиционных договоров достаточно скупа и не содержит жестко регламентированных требований и рамок.

Поэтому на практике нельзя создать единый договор инвестирования в строительстве — образец возможен лишь в частях, одинаковых для всех договорных документов. Это создает определенный простор для деятельности мошенников или недобросовестных лиц.

Риск 1.

Суть договора инвестирования в строительство и риски

  • Не прописан механизм контроля – инвестор, к примеру, должен получить доступ к смете и отчетной документации.

Чтобы избежать мошенничества и попадания в пирамиду, лучше лишний раз проверить застройщика:

  • Убедитесь, что юридическое лицо имеет все нужные разрешения и лицензии, а также состоит в СРО;
  • Проверьте, не является ли он участником судебных тяжб;
  • Выедите на стройку и убедитесь, что возведение дома идет по плану генерального строительства;
  • Проконтролируйте, чтобы фактический и строительный адреса соответствовали друг друга;
  • Поищите отзывы о застройщике.

Также не лишним будет показать договор юристу, чтобы тот оценил возможные риски.

Новостройка: оформление квартиры в собственность

Внимание Адрес компании можно найти в договоре на приобретение квартиры ─ договоре инвестирования, договоре соинвестирования, договоре долевого участия и т.п.

Если оформление дома затягивается на два года, покупатель имеет право обратиться в суд.
Такой вариант предлагает, чаще всего, сам застройщик. Пакет документов Инструкция состоит из двух частей.

Первая ─ подготовка документов, вторая ─ непосредственно регистрация.

Подготовка документов Акт приема-передачи квартиры Для получения такого акта надо обратиться в строительную компанию. В назначенное время дольщик и представитель строительной компании осматривают квартиру.

Если замечаний нет, он подписывает акт приема-передачи с застройщиком . Разрешение органов опеки, если среди будущих владельцев квартиры есть несовершеннолетние Для получения документа родители обращаются в орган опеки с заявлением, где указывается причину обращения.

Регистрируем право собственности на квартиру в новостройке

Отличия от участия в долевом строительстве Договор инвестирования подразумевает внесение владельцем денежных средств застройщику для того, чтобы тот имел возможность завершить строительство. Взамен застройщик предлагает инвестору определенное вознаграждение:

  • Передачу права собственности на недвижимость;
  • Право на безвозмездное пользование помещением – чаще всего эта схема реализуется, когда участники – юрлица, и речь идет о нежилом помещении;
  • Возврат денег вместе с процентами после реализации завершенного строительства.

Так образом, договор участия в долевом строительстве (жилого или нежилого здания) – это инвестирование исключительно в будущее жилье (физическое лицо получает готовую квартиру или дом взамен своих вложений), а сделка об инвестировании – получение определенных бонусов от застройщика (характерна для юридических лиц).

Договор инвестирования строительства дома

Федеральной регистрационной палатой. Пакет документов для регистрации От дольщика потребуются документы:

  • акт приема-передачи, подписанный застройщиком;
  • если право собственности регистрируется и на несовершеннолетнего ребенка, нужно получить разрешение органов опеки;
  • кадастровый паспорт на квартиру (экспликация), оформление и выдача которого происходит после постановки новостройки на учет в Росреестре;
  • банковский договор, если квартира приобретена в кредит или по ипотеке;
  • паспорта всех будущих собственников и свидетельства о рождении детей;
  • доверенность, если регистрацию проходит представитель дольщика;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • договор долевого участия.

Приведенный перечень документов для регистрации не является исчерпывающим.

Несоблюдение требований федеральных актов приводит к привлечению к ответственности в соответствии с действительным российским законодательством, вплоть до уголовной ответственности. Посмотреть договор инвестирования в строительство образец, Вы можете, пройдя по следующей ссылке Договор инвестирования.

Договор инвестирования в пользу третьего лица По такому договору в пользу посторонних лиц заказчик (или застройщик) обязан передать построенную квартиру на объекте недвижимости не самому инвестору, а третьему лицу, которое может быть четко прописано или не прописано в инвестиционном договоре. Указанное третье лицо имеет полное право отказаться от всех прав, возникающих у него по договору инвестирования, в пользу инвестора.

При отсутствии закладной для ее получения надо обращаться в банк. Обычно представители банка присутствуют на регистрации в регистрационной палате, где сами и предъявляют специалисту закладные.

Инструкция по оформлению квартиры в собственность На процедуре регистрации права собственности должен быть представитель строительной компании. Потенциальные владельцы квартир предъявляют на регистрации следующие документы:

  1. Паспорт всех совладельцев квартиры и свидетельства о рождении (с копиями).
  2. Если оформлением права собственности занимается представитель собственника, то он предъявляет нотариальную доверенность и паспорт с копиями.
  3. Договор Покупателя с Застройщиком со всеми дополнительными соглашениями ─ договором долевого участия, договором инвестирования, договором соинвестирования или другими договорами.

Если третье лицо изъявляет желание воспользоваться своими правами по договору (правом на получение определенной доли в строящемся объекте), то остальные две стороны не имеют право что-либо изменять в инвестиционном договоре без согласия указанного третьего лица. Центральным элементом в договоре с участием третьего лица выступает инвестор.

Важно В случае ненадлежащего исполнения его обязанностей по финансированию объекта, застройщик может и не передавать третьему лицу положенную долю. На практике такие договоры заключаются или родителями в пользу своих детей, или работодателями в пользу своих работников.

По сути, третье лицо является конечным получателем услуги, а инвестор обязан контролировать соблюдение всех условий инвестиционного договора.

Заказчик пытается убедить подписать подготовленный им инвестиционный договор, который не содержит четко указанных сроков или в котором не прописана его ответственность.

Если инвестор согласится на такие условия, то риск превращения объекта в долгострой или незавершенное строительство крайне велик, а ответственность заказчика при этом будет минимальной. Важно Добросовестные заказчики не допускают заключения договоров в таком виде.

Регистрируем право собственности на квартиру в новостройке Государственная регистрация права собственности Договор инвестиций не относится к сделкам, совершаемым с недвижимостью, а регламентирует отношения по оформлению и передаче прав собственности на имущество, которое на момент этой передачи еще не являлось объектом собственности. Потому регистрировать инвестиционный договор в Едином государственном реестре необязательно.

Источник: http://territoria-prava.ru/kakie-dokumenty-neobhodimy-dlya-registratsii-sobstvennosti-posle-dogovora-investirovaniya-stroitelstva/

Регистрация права собственности на основании договора инвестирования

Договор инвестирования квартиры и право собственности

Договор, на основании которого инвестор осуществлял инвестиро­вание (договор инвестирования, договор участия в строительстве, договор долевого финансирования, договор подряда и т.п.), договор уступки права требования или иной договор, исполнение которого порождает возникно­вение права на жилое или (и) нежилое помещение в построенном доме. 6.

Акт приема-передачи квартиры (нежилого помещения) от заказчика инвестору. 7. Документы ОТИ (БТИ): технический паспорт помещения или извле­чение из технического паспорта дома (план помещения с экспликацией).

В ходе проведения правовой экспертизы представленных инвестором документов может возникнуть вопрос о наличии у лица, заключившего договор с инвестором, права на заключение такого договора.

Вло­жение инвестиций в строительство дома заказчик должен подтвердить до­полнительными документами, например, финансовыми. Соответственно заказчик должен быть указан как инвестор, имеющий право на конкрет­ные квартиры, и в акте распределения квартир.

Почему у инвестора нет и не может быть права собственности на строящийся объект

Минэкономразвития России от 29 ноября 2013 г. № 722. Этим же приказом утверждены и требования к заполнению данной формы;

  • документ об уплате госпошлины (для организаций – 15 000 руб.);
  • копию документа, удостоверяющего личность заявителя, представителя организации-заявителя (выписка из ЕГРЮЛ в отношении организации-заявителя);
  • документ, подтверждающий полномочия представителя организации-заявителя;
  • копию устава организации-заявителя;
  • копию свидетельства о госрегистрации организации-заявителя;
  • копию документа, подтверждающего право собственности на земельный участок либо право пользования участком (аренды);
  • копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
  • копию разрешения на строительство, за исключением случаев, когда разрешение не требуется (ч.

Суть договора инвестирования в строительство и риски

Журнал «Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение» Люди строят для того, чтобы оставить построенное себе или передать другому. Если вдуматься, то конечная цель инвестиционных строительных договоров ровно такая же — построить недвижимость и оформить в свою собственность или передать ее (ее часть) другим лицам.

Важно

Поэтому, рассматривая договор на новое строительство, важно понимать, не только в какую сумму это выльется, но и какова возможность оформить построенное в собственность. Напомним, летом 2011 г.

Пленум ВАС в своем Постановлении N 54 указал, что договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции недвижимости, не имеют самостоятельной правовой природы и их нужно расценивать в соответствии с ГК РФ по правилам гл.

30 «Купля-продажа», 37 «Подряд», 55 «Простое товарищество» и т.п.

Последствия “инвестиционного” договора (николаев с.а.)

Право собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (ст. 25 Закона № 122-ФЗ).

Таким образом, если правоотношения между Застройщиком и инвесторами регулироваться нормами закона об инвестиционной деятельности (разрешение на строительство получено до вступления в силу Закона №214-ФЗ, а именно до 31.03.2005 года согласно ст.

27 Закона № 214-ФЗ), документами-основаниями для регистрации прав собственности инвесторов на созданный объект недвижимости будут являться договор инвестирования, заключенный с застройщиком, и акт приема-передачи объекта (при условии наличия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, полученного застройщиком в соответствии с градостроительными нормами).

Инвестиции и совместное строительство объектов недвижимости

Правовой основой урегулирования данного вопроса является упомянутый выше Закон № 214-ФЗ, а также, Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ); Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее – ГрК РФ); Федеральный закон от 25.02.

1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон № 39-ФЗ). Согласно ст.

2 Закона № 39-ФЗ действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений.
Объектами капитальных вложений, в соответствии со ст.

3 Закона № 39-ФЗ в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.

Направляя дело на пересмотр, Коллегия судей ВАС, помимо прочего, отметила, что суды апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что у участников инвестиционного контракта возникла общая собственность на вновь созданное имущество.

Однако с учетом правовых подходов, сформулированных в Постановлениях N 10/22, N 54, а также N 4007/12, к порядку возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества и разрешения споров между контрагентами договоров, связанных с инвестиционной деятельностью, направленной на создание объектов недвижимости, нельзя признать, что на построенный жилой дом (объект недвижимого имущества) в отсутствие государственной регистрации прав участников инвестиционного контракта возникла долевая собственность.

Сразу же следует отметить, что данное мнение не является истиной в последней инстанции.
При инвестировании понятие контрагента достаточно размыто, заключение договора возможно даже между самими инвесторами.

  • Ответственность заказчика определяется только условиями договора инвестирования, в то время как обязанности заказчика в долевом участии строго регламентированы федеральным законодательством, в котором прописаны даже условия сдачи объекта дольщику и гарантии, распространяющиеся на качество объекта. Сходство — в обоих случаях заказчики отвечают за освоение привлеченных средств.
  • Обязанности дольщика или инвестора практически идентичны, передача прав при определенных условиях возможна по обоим видам договоров.
  • Обеспечение обязательств по инвестиционному договору не является обязательным условием, а по долевому — является.
  • Приоритетный вид договора определяется сторонами в зависимости от конкретных условий строительства.

Так как лицо, имеющее в собственности или на ином праве земельный участок и осуществляющее на нем строительство, именуется застройщиком (п. 16 ст.

1 ГрК РФ), это означает, что первоначально право собственности на новостройку согласно нормам законодательства возникает у застройщика и лишь затем регистрируется у другой стороны договора (инвестора).

Однако уже после принятия Пленумом ВАС Постановления N 54 в законодательство были внесены изменения.

Внимание

В частности, в конце 2011 г. был принят Федеральный закон N 427-ФЗ. В результате в Законе N 122-ФЗ появилась новая ст. 24.2 «Особенности государственной регистрации права собственности на отдельные объекты недвижимого имущества».

РСФСР» (с изменениями от 10 января 2003 г.), действующий в части норм, которые не противоречат требованиям более нового законодательного акта № 39-ФЗ.

  • Часть 1 и часть 2 Гражданского кодекса Российской Федерации.
  • Согласно действующему законодательству инвесторы имеют следующие права:
  • Распоряжаться, использовать и обладать объектом инвестиций, а также передавать права на этот объект третьим лицам, не нарушая действующее законодательство.
  • Вести инвестиционную деятельность, выбирая объекты капитальных вложений, и заключать соответствующие договора.
  • Реализовывать другие свои права в соответствии с заключенным договором или государственным контрактом.

Заказчики же обременяются обязанностями, по которым они должны самостоятельно или с привлечением подрядных организаций организовать строительство объекта инвестиций.

Государственная регистрация права собственности Договор инвестиций не относится к сделкам, совершаемым с недвижимостью, а регламентирует отношения по оформлению и передаче прав собственности на имущество, которое на момент этой передачи еще не являлось объектом собственности. Потому регистрировать инвестиционный договор в Едином государственном реестре необязательно.

Его принято считать заключенным тогда, когда все стороны согласны со всеми условиями договора и не имеют никаких претензий. Государственная регистрация выполняется не в отношении всего договора, а только относительно прав собственности или прав требования инвестора, содержащихся в нем.

Юридическая помощь!

г. Москва и обл.

г. Санкт-Петербург и обл.

Федеральный номер

Источник: http://vrkadoverie.ru/registratsiya-prava-sobstvennosti-na-osnovanii-dogovora-investirovaniya-2/

Договор инвестирования квартиры и право собственности

Договор инвестирования квартиры и право собственности
Договор инвестирования квартиры и право собственности

В противном случае налоговые службы расценят договор инвестирования как договор подряда, и суммы, полученные от инвесторов, будут считаться авансовыми платежами, которые подлежат налогообложению по другой схеме. Таким образом, можно сказать, что инвестиционный договор может содержать следующие сведения:

  • предмет договора — объект строительства с максимально точными характеристиками;
  • порядок передачи средств от инвестора и передачи законченного объекта в собственность;
  • сроки строительства и передачи жилого объекта — предмета договора.

Правовая основа договора инвестирования всех инвестиционных договоров и все действия с ними должны соответствовать требованиям, указанным в следующих документах:

  1. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г.

Договор участия в долевом строительстве — это инвестирование?

Ответчик – представитель ЗАО «Первая Ипотечная Компания — Регион» в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя Ответчика в порядке п.5 ст. 167 ГПК РФ. Выслушав участника процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования обоснованны и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст.

309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.

Как следует из ст.

Суть договора инвестирования в строительство и риски

Важно Поэтому он должен выставить инвестору сводный счет-фактуру на всю стоимость объекта строительства, приложив к нему копии счетов-фактур подрядчиков. Основанием для выписки заказчиком счета-фактуры инвестору является сводная ведомость затрат на строительство объекта. А если инвесторов несколько — еще и справка-расчет на долю, приходящуюся на каждого инвестора (соинвестора).

Договор инвестирования строительства дома

Налоговой базой в таких операциях является разница между ценой приобретения и ценой переуступки права.

  • Такие сделки должны облагаться НДС со всего оборота как передача (реализация) имущественных прав, так как инвестор фактически передает новым участникам инвестирования свои имущественные права. В этом случае уступка прав по сути приравнивается к перепродаже товаров.
  • Такие сделки вообще не должны облагаться НДС, так как они носят инвестиционный характер.
  • Чаще всего на практике инвесторы используют первый вариант. Они расчетным путем определяют превышение цены уступки права на квартиру над ценой его приобретения и начисляют с этой разницы НДС, не предъявляя его контрагенту по сделке (соинвестору).
    Однако, строго говоря, ст.155 НК РФ не совсем подходит для налогообложения договоров соинвестирования.

Договор инвестирования: ндс при реализации квартир

Первоначально НДС не выделялся в платежных документах при перечислении средств от инвестора к заказчику (на этапе строительства). Но этот факт ни в коем случае не является препятствием для получения инвестором в будущем вычета по НДС, после того как объект будет построен и передан ему.

Так как при инвестировании строительства НДС не должен выделяться в платежном поручении.
Однако не всегда можно принять НДС к вычету. Построенный объект обязательно должен использоваться для осуществления операций, подлежащих налогообложению.

Инвестор может направить объект на продажу — целиком или по частям (в виде квартир, гаражей, других помещений). В этом случае у него возникает объект обложения НДС операций по реализации недвижимости.
То есть он является риелтором и использует построенный объект как товар.

Или построенный объект используется организацией в производственных целях.

Договор инвестирования и договор долевого участия

При желании можно провести регистрацию договора раньше, в этом случае инвестор будет защищен в большей степени и сможет потребовать компенсации за нарушение условия договоренности в суде на менее шатких основах.

Инвестирование в недвижимость, в первую очередь, выгодно крупным риэлторским агентствам, имеющим достаточно капитала и обширную клиентскую базу для последующей реализации Риски инвестора В современном законодательстве, к сожалению, контракту инвестирования строительства дома не уделено существенного внимания, и регламентированного (или рекомендованного) образца составления соглашения нет.

Источник: http://departamentsud.ru/dogovor-investirovaniya-kvartiry-i-pravo-sobstvennosti-2/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.